先日、こんなご質問がありました。

｢管理組合運営について、無料で継続的にアドバイスを

してくれるところってありますか？｣

正直驚きました。

根本、我々は日常を生きていく為に、国に税金を支払うことで、

国の運営を政治や行政に託し、生活を守ってもらっています。

マンションの管理組合運営も同じことで、この場合、管理費が

管理組合運営を託すための費用として使われます。

管理会社に支払うことには抵抗感がないものの、それ以外に

支払うとなると、上記のような質問が平気で出てきます。

大原則は、｢自分たちのマンションは、自分たちで守る｣です。

その中で、自分たちが汗を流しても、できない事については、

有料でアウトソーシングする。当たり前の考え方ですよね。

｢汗も流したくない｣　｢お金も出したくない｣。。

住んでいる自分たちが無責任、無関心なものに、外部の者が

しかも無料で一生懸命やるわけがありません。

選択肢は２つ。

①自分たちで汗を流す

②有料でアウトソーシングする

そして、その前提として大原則である

｢自分たちのマンションは、自分たちで守る｣

という自覚を持つ事です。

■当社のグループ会社であります、行政書士事務所のＨＰです。

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投稿者 tmskobe ： 2012年01月14日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

今年もどうぞよろしくお願い致します。

年始早々から早速、管理組合運営や大規模修繕工事のコンサルティングの

ご依頼がきております。

今年も、このブログのタイトルどおり、｢マンション管理組合の救世主｣と

なれるよう、直接現場に足を運ぶ実務家として、精力的に取り組んで

いきたいと思います。

また、昨年２行政（伊丹市、尼崎市）で好評を頂いたセミナー活動にも、

積極的に取り組んでいきたいと思っています。

教科書どおりのマンション管理を語るのではなく、現場を知る実務家として

リアリティのあるお話をしていければと思います。

このブログも、もう少しマメに更新できるよう、今年は頑張りたいと思いますので、

是非ご覧下さいね。

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投稿者 tmskobe ： 2012年01月05日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

今年も１年、ティー･エム･エスをご愛顧いただき、

ありがとうございました。

当社では、

１２月２９日（木）～１月４日（水）

まで、冬季休暇とさせて頂きます。

休暇期間中、ご迷惑をお掛け致しますが、

何卒、よろしくお願い申し上げます。

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投稿者 tmskobe ： 2011年12月28日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

先月２６日に、尼崎市主催のマンション管理セミナーが行われ

絶好の行楽日和にもかかわらず、約70名のご参加がありました。

テーマが｢修繕積立金｣という、参加者の皆さんご自身の懐事情にも

直結する内容だったということもあり、関心が高かったのかも

しれませんね。

ただ、セミナーの中で感じたことが、管理組合の皆さんにマンション

管理運営を行って頂く上で必要な情報量が、絶対的に不足してるなぁ

ということです。

実際、セミナー後の質問も非常に活発でしたが、

｢うちのマンションの修繕積立金額は妥当なのか？｣

｢どこに相談すればイイのか？｣

｢どんな専門家に相談するのが適当なのか？｣　　･･･etc

マンション管理を行っていく上での「基準」「標準」が分からないと

いう内容が多かったように思います。

決して深く知る必要はなくても、最低限の判断基準みたいなものだけは、

管理組合として身に付けて頂きたいなと思います。

自分たちの大切な財産ですものね。。

当社自身も尼崎市さんと今回のセミナーをしっかり振り返り、

今後より良い情報発信ができるよう、引き続き取り組んでいきたいと

思います。

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投稿者 tmskobe ： 2011年12月01日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

昨今、地球環境への配慮という取り組みの中で、太陽光パネルの導入が

ニュースなどでも取り上げられる機会が増えてきました。

それに伴い、太陽光パネルの導入に対し、補助金を交付するなど、

後押しを行う自治体も増えてきています。

導入のメリットとして、地球環境への配慮という大義の部分は

もちろんですが、

　① 自家発電による電気料金の削減

　② 電気を売ること（売電）による収入

など、目見えやすい形でのメリットも魅力の一つだと思います。

現在、神戸市では個人の住宅を対象に、

「神戸市住宅用太陽光発電システム設置補助制度」

という補助金制度を設けていますが、

残念ながら共同住宅（分譲マンション）は対象ではありません。

これまで共同住宅（分譲マンション）では、『マンション一括受電』（※）により

電気代の削減を行うという取り組みはされてきましたが、

太陽光パネルの導入については、上記のとおり補助金制度もないこともあって、

積極的な議論がされてきませんでした。

しかし個人的には、これからの時代、分譲マンションこそ太陽光パネルを

導入し、そのメリットを活かすべきでないかと思います。

実際に新築の分譲マンションでは、そういった取り組みが既に始まっており、

一部では販売も行われているようです。

当社では、逆に既存のマンションにも太陽光パネルを導入できないかと

いうことで、現在顧問先のマンションで、実際に検討をスタートさせて

います。

メーカー側も既存マンションへの取り組みは、初めてということで、

手探り状態ではありながら、非常に魅力のある取り組みだと積極的に

協力してくれています。

さて、今後どうなるのか。。

当社自身も期待していきたいと思います。

※マンション一括受電
　　電気料金の契約種別を個別の低圧受電の従量電灯契約から、
　　一括の高圧受電の業務用電力等に変更し、その単価差により
　　電気料金の削減を図る

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投稿者 tmskobe ： 2011年11月10日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

今回、初めて尼崎市主催のマンション管理セミナーでお話をさせて

頂くことになりました。

伊丹市さんでのセミナー実績やこのブログを見てのオファーだそうです。

ブログ書いておくものです(笑)

尼崎市さんとの打合せの中で、お話を聞いていると、アンケート結果で

多いのが、

　・具体事例を聞かせて欲しい

　・相場を知りたい･･･etc

現場の声を知りたいといものが多いそうです。

ということは、『マンションに詳しい有識者』より、

『マンションの現場を知る実務家』の話の方が、マンション住人に

とっては身近だということ。

残念ながら、それに気づいていない行政や管理組合では、弁護士や大学教授

などのネームバリューのある方をセミナー講師に使い続けています。

そのこと自体は、決して間違いではないですし、その道の専門家の方々なので、

話自体も勉強になる内容だと思いますが、そこには聞き手であるマンション住人

との間に、間違いなく隔たりがあるということを認識しておかなければならないと

思います。

マンション管理運営は、教科書どおりの専門知識だけでは、決して行うこと

はできません。マンション住人の生の声を聞き、一緒に考え、解決していく。

その事例一つ一つが、骨となり肉となって、管理組合自体をたくましく成長

させていくわけです。

今回のセミナーでも、当社の実務経験値を活かし事例を挙げながら、

よりマンション住人の皆さんに、身近に感じて頂けるよう、お伝えできればと

思っておりますので、お時間のある方は是非、足をお運び下さい。

【日時】　平成23年11月26日（土）　13:30～16:30

【場所】　尼崎市女性センター・トレピエ　視聴覚室
　　　　　（尼崎市南武庫之荘3丁目36－1）

【内容】　『修繕積立金の値上げってホントに必要!?』
　　　　　　～値上げアレルギーからの脱却～

　　　　　株式会社ティー･エム･エス　代表取締役　谷口　昌良

　　　　　『マンション標準管理規約について』

　　　　　マンション管理センター 大阪支部 支部長 長田　康夫　氏

【後援】　国土交通省、兵庫県、(財)マンション管理センター、
　　　　　ひょうご住まいサポートセンター、（社）高層住宅管理業協会、
　　　　　住宅金融支援機構

【申込・お問い合わせ先】　
　　尼崎市 都市整備局　住宅政策課
　　06-6489-6608（申込期間11/4～11/25）

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投稿者 tmskobe ： 2011年10月25日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

理事会の具体的な役割として、国交省が出している『マンション標準管理規約』

を見てみると、議決事項として次のように書かれています。

　・収支予算案、事業報告案、収支予算案及び事業計画案

　・規約及び使用細則の制定、変更又は廃止に関する案

　・長期修繕計画の作成又は変更に関する案

　・その他総会に提出する議案

　・専有部分の模様替え等の修繕等の承認又は不承認

　・収支予算案の総会承認前の経費の支出に関する承認又は不承認

　・未納の管理費等及び使用料の請求に関する訴訟その他法的措置の追行

　・賃貸者や同居人といった専有部分の占有者の共同生活秩序を乱す行為に
　　対する勧告又は指示等

　・総会から付託された事項

こうして見てみると、なんだか分かりにくいようですが、とても重要な

内容であることだけは、見てとれるかと思います。

マンション管理を管理会社に委託している場合でも、理事会が上記の役割を

果たすためには、管理会社との密な連絡や打合せが必要不可欠になるわけで、

その一環として理事会が開催されるわけです。

毎月のことだけでも、

　・会計報告やEVなどの諸設備の点検報告

　・マンション住人からの意見や要望　･･･etc

これらを考えると、理事会が毎月開催されるのは必然であり、

２ヵ月に１回や不定期に開催されている管理組合では、

理事会が正しく機能してるとは言えない状態です。

皆さんのマンションではいかがでしょうか？

管理組合や理事会は、他人のものではなく、マンション各戸を

所有している皆さん自身の組織です。

分譲マンションで暮らしていく以上、管理組合という組織の運営に

携わることは義務であり、「やりたい」とか「やりたくない」という

次元のお話ではないということを改めて考えて頂きたいなと思います。

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投稿者 tmskobe ： 2011年10月19日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

日々のご相談の中で、

「管理組合の理事になったんだけど、何をしたらイイのかわからない」

といった内容をよく耳にします。

理事会が、管理組合運営の執行機関という重要なポジションで

ありながら、そこに理事として就任する人は、いつもどこか他人事。。

マンション住人が管理組合運営にいつまで経っても、当事者意識を

持てない一番の理由でもあります。

かと言って、管理会社がマンション住人に対し、理事会の役割を説いて、

当事者意識を持たせるかところまでするかと言えば、残念ながら、

業務範囲外の事にまで首を突っ込むほど、管理組合思いではありません。

では、一体理事会の役割とは、何なのでしょう？

良く例えられるのが、『管理組合の理事会 ＝ 会社の取締役会』

会社の取締役に当事者意識のない人ばかりであれば、当然のことながら

会社はダメになりますよね。

会社の取締役会が、会社運営の舵取り役だとすれば、管理組合における

理事会も同じく舵取り役です。

「輪番制で理事が回ってきたので、仕方なく舵取り役をしてます。。」

皆さんは、管理組合丸をこんな状態で運航していて怖くありませんか？

そうすると、「だって、どう舵取りしてイイのかが分からないから。。」と

いう答えが返ってきそうですね。

では、どう舵取りをするのか･･･

まずは理事会の具体的な役割から説明したいと思います。

続きは次回に。。

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投稿者 tmskobe ： 2011年10月12日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

先日、新聞で目にしたのですが、東日本大震災をきっかけに、

新築マンションにおける『防災』『エコ』という機能が見直されて

いるようです。

防災の観点からは、

　・食料の備蓄

　・防災訓練の定期的

　・災害時の非常用発電機の装備　･･･etc

エコの観点からは、

　・太陽光発電システムの導入

　・ガス、電気の使用量を管理するシステムの導入　･･･etc

上記を新築マンションに導入することで、契約率が上がっている

というデータがあるようです。

くしくも、先日顧問先のマンションでも、緊急時の避難設備の

備付けや、食料の備蓄について話をさせて頂いたところでした。

今回の震災を通じて、大きな災害、大きな問題が起こらずとも、

管理組合としての“備え”は、常に必要であり、その為には

日々の「危機意識の共有」が何より大切だということを、

改めて認識して頂きたいなと思います。

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投稿者 tmskobe ： 2011年10月05日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

マンション管理適正化法施行規則の改正　Vol.1はこちら

果たして改正後、法令遵守はされているのでしょうか？

国交省が今年６月に、全国のマンション管理業者（管理会社）に
一斉の立入調査を行った結果、ナント１３８社中７７社
に是正指導があったそうです。

是正内容の主なものは、

　・財産の分別管理（前回調査時の12倍増）

　・管理委託契約更新の際の重要事項説明義務違反

　・管理委託契約成立　　･･･など

　※管理委託契約は、毎年更新手続きを行わなければなりません

前回も書きましたが、今回の法改正の背景には、管理会社による

不明瞭な会計処理に起因する横領事件が多発したことにあると

言えます。

しかし、調査結果から見ても分かるとおり、長年行ってきた体制と

いうものは、そう簡単に変えれないようですね。。

であれば、管理組合自身が、「自分達の財産は、自分達で守る」

という意識で、決して管理会社任せにならないような組合運営を

行っていくことが大切ですね。

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投稿者 tmskobe ： 2011年09月28日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)