「管理費」｢修繕積立金｣の考え方
皆さんご存知のとおり、分譲マンションでは大きく分けて
①日々のマンションの維持管理の為の『管理費』
⇒日常生活でいう「生活費」
②定期的な大規模修繕工事の為の備えである『修繕積立金』
⇒日常生活でいう「貯金」
の２つが、月々のランニングコストとしてかかっています。
日常生活で言いますと、①の「生活費」を少なく、②の「貯金」を多く
というのが、どの家庭においても当然の想いではないでしょうか。
分譲マンションにおいても、まったく同じことが言えます。
①の『管理費』は極力ムダを省いて少なく。
②の『修繕積立金』はできるだけ多く。
日常生活では、皆さんご自身が「生活費」と「貯金」の割合を決めていく
ことになりますが、分譲マンションでは、管理組合がその割合を決めて
いかなければなりません。
しかし、分譲マンションでは、大抵分譲時から事業主系列の管理会社が
決まっていて、月々の「生活費（管理費）」や「貯金（修繕積立金）」
の額が決められているのが現状です。
また、管理会社というのは、『管理費』の部分から対価を得るお仕事ですから、
管理組合の思いとは裏腹に、極力『管理費』のムダを省かせてくれません。
一方、「貯金」にあたる『修繕積立金』については、管理会社の「貯金」では
ありませんので、必要最低限しか集めようとはしません。
このように、管理組合と管理会社の思惑は、相反している部分があります。
『管理費』や『修繕積立金』は、管理組合の皆さんの財布から出ている大切な
財産ですから、あくまでも管理組合自身が「生活費」である『管理費』の使途を
把握しムダ省くこと、また「貯金」である『修繕積立金』を将来のために、
いかにして貯めていくのかを考えていく必要があるのです。
皆さんは、ご自身のマンションの
『管理費』（生活費）がいくらで、『修繕積立金』（貯金）がいくらか？
把握されていますか？
ご自身の家計を考えるのと同じように「管理組合の家計」も考えてあげて下さいね。
次回は、「修繕積立金の値上げを検討する前に･･･」というお話をさせて頂きます。
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Buzzurlにブックマーク 投稿者 tmskobe ： 2010年01月13日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)
新年あけましておめでとうございます
2010年01月05日 13:58
今年もよろしくお願い申し上げます。
本年度は、マンション管理組合サポート（コンサルタント）業務はもとより、
１．当社のポータルサイト（ホームページ）を立ち上げる
⇒当社の役割を知って頂くためのツールとして上半期中には
立ち上げる予定です
２．行政書士が経営する（法律を知る）不動産・建築会社として、
中古不動産の流通と長寿化の為の維持管理の促進に努める
⇒少子高齢化による人口減少が起こる昨今、不動産において
｢新規の供給｣よりも｢中古のストック｣に着目し、消費者が
安心して既存不動産に住める環境作りをサポートしていきます
以上２点を、大枠での目標に掲げ、一年間邁進していきたいと思います。
時代は、厳しさを増しておりますが、我々人間に不可欠な｢衣｣｢食｣｢住｣のうち
｢住｣を業としている一企業として、明るい未来に少しでも貢献できるよう
微力ではありますが精進していくことをお約束しつつ、忙しさにかまけず
ブログの更新も、もう少しマメに頑張りたいと思います｡｡
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伊丹市マンション管理セミナー
2009年10月22日 12:57
今年も伊丹市さんより依頼を受け、セミナーでお話をさせて
頂くことになりました。
セミナー内容は、『大規模修繕工事の進め方』ということで、
「大規模修繕工事の目的」
「大規模修繕工事の手順」
「管理組合の合意形成」
「業者選定」
「専門家の必要性」 ･･･etc
時間が許す限りお話していきたいと思います。
お時間のある方は、よろしければお越し下さいね。
【日時】 平成21年11月14日（土） 14:00～16:00
【場所】 伊丹市立産業・情報センター 4階 会議室Ａ
【申込・お問い合わせ先】
伊丹市健康福祉部住宅課
072-784-8061
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（もちろん、マンション関係のご相談も承ります）
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共同住宅というスケールメリットを生かす
2009年08月11日 15:59
分譲マンションは、「戸建住宅」とは違い、一つの建物の中で複数の世帯が
共存している「共同住宅」という居住形態。
しかし、生活スタイルはというと十人十色。
買い物にしても、当然各々が、お気に入りのお店で買い物をします。
ただ、食材などの日用品については、多くの方が近所のスーパーで
買うことが多いのではないでしょうか？
ここで考えてみて下さい。
もし、買い物をするときに、マンション全体で一つの同じお店を使うと
したら･･･いわゆる「まとめ買い」ってやつです。
業務用スーパーなんかは、「まとめ買い」の原理で、個当たりの単価を
下げ、他のスーパーとの差別化を図っています。
また最近では、製造業などがお互い協力して、原材料の共同調達を始めた
なんて記事もよく目にしますが、これも「まとめ買い」。
何が言いたいかと言いますと、分譲マンションの住む皆さんには「戸建住宅」に
住む人にはないスケールメリットを生かす術があるということです。
共同住宅というスケールメリットを生かした「まとめ買い」が実現できれば、
マンション住まいのメリットが、また一つ増えるのではないでしょうか？
・日用品（食料品・雑貨等）の共同購入
・エアコンや給湯器の共同購入
・リフォームの共同申込
・各種在宅サービスの共同申込 ･･･etc
考えるだけでも、どんどん出てきます。
もっと言えば、近隣のマンションと協力して、さらにスケールメリットを
出していくというのもイイですよね。
どうせ、皆さんどこかにお金を支払うのであれば、スケールメリットを
生かして、お得な買い物をする方が、賢くないですか？
もちろん、これらを実現する為には、管理組合の積極的な取り組みが必要なことは、
言うまでもありません。
とにかく管理組合運営においては、無関心な管理組合ほど「損」をします。
というわけで、当社の顧問先のマンションでは、既にこういった取り組みを
積極的に行い、そのスケールメリットを実感して頂いています。
皆さんのマンションでも取り組みはお早めに！
そしてご相談は、ティー･エム･エスへ（笑）
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不動産の売買時における申込金等の返還トラブルについて vol.2
2009年07月27日 18:22
今回の場合、
①買主側の買付証明書への署名による買付申込
②売主側の売渡証明書の発行による買付申込に対する承諾
により、不動産売買契約は、一旦成立しているようにも見えます。
しかし、裁判所の判例では、下記のようになっています。
「買付証明書が発行されている場合でも、現実には、その後、
買付証明を発行した者と売主側とが具体的に売買交渉をし、
売買についての合意が成立して、はじめて売買契約が成立する
ものであり、売主が買付証明を発行した者に対して、売渡の
承諾を一方的にすることによって、直ちに売買契約が成立する
ものではない」
従って、今回の事例についても、不動産会社の主張は認められず、
『買付証拠金』の５０万円は、あくまで「預り金」に過ぎないので、
速やかにＡさんに返金しなければなりません。
不動産会社にとって、返金しなければいけない金銭を返金しないという
禁止行為違反は、違反行為の中でも処分が重い違反になるので、
皆さんもこういったケースでは、毅然とした態度で不動産会社に対応して
下さい。
ただし、売買契約の成立を前提として支払う『手付金』については
原則返金してもらえませんのでご注意を。
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不動産の売買時における申込金等の返還トラブルについて vol.1
2009年07月22日 17:21
【事例２】売買編
Ａさんは、新居を建築する為に土地を探していたところ、
折込チラシで良い物件を見つけたので、不動産会社に案内して
もらった。
Ａさんは、その物件を気に入ったので、営業担当者Ｂに話を
したところ、
Ｂ：「この土地については、問い合わせが非常に多いので、
すぐに売れてしまう可能性が高いと思われます。
今すぐに契約ができないのであれば、買付証拠金として
50万円をご入金頂ければ、買付証明書を出して物件を
止めておくことができますが･･･」
物件を気に入っていたＡは、言われるままに買付証明書に署名押印
をして、買付証拠金として50万円を支払った。
後日、売主側から売渡証明書が送られてきた。しかし、よく検討した結果
諸条件に合わない点もいくつか出てきたので、今回は購入を見合わせる
ことにした。
Ａ：「やはり、今回は購入するのを止めておきます。買付証拠金の
の返還手続きをして頂けますでしょうか？」
Ｂ：「買付証明書を出して、売主側からも売渡証明書が
出てますので、売買契約としては成立しています。
契約解除ということであれば、買付証拠金の50万円は
放棄して頂く形となります」
買付証拠金を返還してもらえず、困ったＡさん。
さて、この場合、買付証拠金の50万円は、本当に返還してもらえないの
でしょうか･･･
続きは次回に｡｡｡
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不動産の賃貸借時における申込金等の返還トラブルについて vol.2
2009年07月13日 10:28
まず、申込証拠金についての法律上の解釈ですが、
宅建業法上では、『預り金』として取り扱われます。
当然『預り金』なので、返還を希望された場合は、返さなければなりません。
ですので、申込証拠金の返還を拒んだ今回の事例は、明らかにコンプライアンス
違反ということですね。
以前に比べると、この手の事例は減ってきたように思いますが、
未だに当たり前のように、この手コンプライアンス違反をしている
業者がいるのも現実です。
確かに冷やかしの（本気ではない）物件申込が多いのも事実で、
業者が申込金を取っておきたいという気持ちは、当社も同業者として
一定の理解はできるものの･･･
契約の前段階である物件申込の段階で、クライアントから
お金を取るというような小細工は、トラブルの種を生むだけで、
あまり良い方法とは、個人的には思えません。
（所詮「預り金」でしかないのであれば、尚更です）
「信用」と「営業力」さえあれば、その辺りは十分にカバーできるのでは？
と、言いたいところですね。
次回は、「不動産売買時における買付証拠金の返還トラブルについて」
お話したいと思います。
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不動産の賃貸借時における申込金等の返還トラブルについて vol.1
2009年07月07日 15:57
さて今日は、不動産取引（売買or賃貸借）における申込金等の返還トラブル事例
についてお話したいと思います。
【事例１】賃貸借編
Ａさんは、不動産会社から物件をいくつか案内してもらい、そのうちの
１つの物件を気に入ったので、営業担当者Ｂに話をしたところ、
Ｂ：「いや～、この物件は超人気物件なので、すぐに申込を入れて頂かないと
借り手が決まってしまうんですよー」
Ａ：「申込は、どうさせてもらったら良いですか？」
Ｂ：「申込書への記入と申込証拠金として10万円を入れておいて頂ければ
物件を押さえておくことができますよ」
Ａ：「じゃあ10万円支払っておきますね」
ところが、その後、他に気に入った物件が出たＡさんは、Ｂに申込のキャンセル
を申し出たところ、
Ｂ：「申込証拠金は、既にオーナーさん（貸主）に渡してしまったので
返還することはできません」
と･･･｡
貸主に連絡をしようと、連絡先を聞いても、個人情報を理由に教えてはもらうこと
もできず｡｡｡
申込証拠金は、一度支払うと、返還することはできないものなのでしょうか？
続きは次回に｡｡｡
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Buzzurlにブックマーク 投稿者 tmskobe ： 2009年07月07日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)
管理費の横領について vol.2
2009年07月01日 10:07
さて、では一体どうすれば良いのかということになりますが、
最低でも下記の内容については、皆さんの管理組合でも実践して
頂きたいと思います。
（１）会計報告を定期的に行う
⇒毎月管理組合会計の収支状況についての報告を行う
ことで、不正支出を未然に防ぐ
（ちなみに収支報告の月次報告については、平成２２年５月
から管理会社は義務化となります。）
（２）会計チェックを定期的に行う
⇒通常は、年に１回定期総会前に監事がチェックする（といっても
ほとんど未確認の状態で監査報告書に押印する）管理組合が多いか
と思いますが、四半期ごとにでも、会計チェックを行い（１）での
報告が適正であるかの確認を行う。
（この場合、経費関係については、必ず証憑書類（請求書、領収書
など）と通帳の突合せを行う）
（３）金融機関から直接通帳の残高確認を行う
⇒可能であれば、直接残高証明書を管理組合宛にもらうように
するのも良いかと思います
（４）印鑑・通帳の保管を同一役員（理事長）にさせない
⇒分散管理を行うことで、個人的な引き出しを未然に防ぐ
（５）特定の組合員が、長年役員を務める状態は避ける
⇒管理会社や各業者との癒着を防ぐことで、管理組合運営の
風通しを良くしておく
当社でコンサルティングしている管理組合様では、（１）及び（２）を
重点的に行うことで、適正な会計管理を徹底して頂いています。
管理組合は、会計管理業務を管理会社に委託しているだけであって、
｢管理組合の財産は、管理組合自身で守る｣という大原則を決して
忘れないで頂きたいと思います。
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Buzzurlにブックマーク 投稿者 tmskobe ： 2009年07月01日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)
管理費等の横領について vol.1
2009年06月26日 13:55
管理会社（管理員）や理事長による管理費等の横領事件は
後を絶ちませんが、なぜこういった問題が起こるのでしょうか？
事例を挙げてみますと、
①理事長による横領事件の場合
⇒４年間に亘り、管理組合の修繕積立金口座など約４３００万円を
数回に分けて無断で引き出した。
②管理会社による横領事件の場合
⇒実態のない架空経費の計上や銀行預金の残高証明書の改ざんを
行っていた。
がよくあるケースです。
そして、その原因を考えてみますと、
①の場合･･･預金通帳や印鑑を理事長一人で管理していた。
４年以上も理事長職にあった。
②の場合･･･経費をチェックする際、証憑書類（請求書、領収書など）
との突合せが行われていなかった。
ということが考えられます。
では、一体どうすれば未然に防止することができるのでしょうか？
続きは次回に｡｡｡
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タニグチ アキラ
兵庫県出身
1973年（昭和48年）生
株式会社TMS 代表取締役
谷口法務コンサルタント 代表
【取得資格】
・行政書士
・一級建築施工管理技士
・宅地建物取引主任者
