7月25日（日）に、NPO法人 アルファ住環境研究所　主催の
「マンション管理セミナー＆個別相談会」で講演させて頂くことになりました。

今回は、『マンションの高齢化と大規模修繕について』という
テーマでお話させて頂く予定です。

三宮にある神戸国際会館で行いますので、お時間のある方は
是非足ををお運び下さいね。

以下、セミナー概要です。

【日時】　平成２２年７月２５日（日）　１４：００〜１７：３０

【会場】　神戸国際会館　７Ｆ　７０４会議室

【定員】　３０名（申込先着順）

【講演】　<１部>　高齢化問題を「マンション管理力」で解決する
　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　講師：株式会社船井総合研究所　久木田　光明　氏

　　　　　 <２部>　マンションの高齢化と大規模修繕について
　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　講師：株式会社ティー･エム･エス　谷口　昌良


※参加申し込みは、０１２０－０８６－８０５　あなぶきハウジングサービスまで

「マンション管理組合運営サポート」「マンションリフォーム」「マンション売買」
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【お問い合わせ先】

〒658-0048
神戸市東灘区御影郡家２丁目１５－１２　グラシアビル３Ｆ

（株）ティー･エム･エス

TEL：（０７８）８５８−９５３５　　FAX：（０７８）８５８−９５３７
E-mail：info@tms-kobe.com
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投稿者 tmskobe ： 2010年07月07日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

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「使用料」等を管理費勘定に入れているマンションでは、

管理費支出＝管理費収入＋使用料
（余剰金は出ないものとする）

で賄っていることになります。

仮に、マンション全体の年間の管理費支出を1,000万円、

管理費収入600万円、使用料収入400万円、戸数100戸とすると、

このマンションの管理会社から徴収される１戸当たりの月額管理費は、

600万円/年÷100戸÷12ヵ月＝5,000円/月

となります。

一方、管理費支出は年間1,000万円ですから、１戸当たりの月額の

管理費支出は、

1000万円/年÷100戸÷12ヵ月＝8,333円/月

となってしまいます。

要するに、本来貯金に回るべき使用料収入を管理費勘定に入れることで、

管理会社側から見れば、管理費が安く見せられるということなんです。

管理組合からすれば、見せかけの管理費がいくらかよりも、実際に出ていく

管理費支出（実際の管理費）を押さえていくことの方が、はるかに重要な

わけです。

こういったマンションでは、

「実際の管理費が安い」のではなく、「見せかけの管理費が安い」だけ

だということを、よくよくご認識下さい。

皆さんのマンションはいかがですか？

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投稿者 tmskobe ： 2010年03月04日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

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1月13日に書いたブログ（「管理費」｢修繕積立金｣の考え方）を振り返って頂くと、

管理組合自身が「生活費」である『管理費』の使途を把握しムダ省くこと・・・

とあります。

もし、管理費の使途を見直し、ムダを省くことで、管理費の値上げを押さえることが

できるのであれば、ひょっとすると、管理費も修繕積立金も値上げすることなく、

長期修繕計画通りの修繕積立金（貯金）を確保できるかもしれません。

当然、管理費から対価を得る管理会社からそういった申し出があるはずもない

ですから、管理組合の皆さん自身が、本来修繕積立金にいくべき『駐車場使用料』、

『駐輪場使用料』等の「使用料」の意味を知り、管理費の中身について精査を

行うことで、皆さんご自身（管理組合）が受益者になることができるわけです。

しかし、なぜ管理会社は、「使用料」を管理費勘定に入れてしまうのでしょうか？

これにもまた管理会社の思惑が見え隠れしている部分です。

続きは、次回に｡｡

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投稿者 tmskobe ： 2010年02月20日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

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やって頂きたいことと言いますと･･･　まずは、

管理費収入の内訳を見る

ことです。

この中に、『駐車場使用料』や『駐輪場使用料』等の「使用料」と呼ばれるものが

入っている場合は、"黄色信号"です。

なぜなら、本来これらの「使用料」と言われるものは、「修繕積立金」（いわゆる「貯金」）

に入っておくべきものだからです。

当然、機械式駐車場などで、機械のメンテナンスに費用がかかる場合などは、

『駐車場使用料』の一部を管理費に充当したりはするべきでしょうが、

全額がまるまる管理費に回っているというのは不可解なお話です。

本来、「修繕積立金」（貯金）になるものが、「管理費」（生活費）となって、

毎月支出されていく・・・もったいなくないでしょうか？

もし、これらの「使用料」が、最初から「修繕積立金」に入っていれば、ひょっとして

修繕積立金の値上げも不要だったかも･･･という可能性すら出てきます。

ここで、鋭い方なら

「でも、使用料を修繕積立金に入れると、管理費が不足するから結局値上げしないと

いけないから一緒なんじゃないの？」

と思ったのではないでしょうか。

そのとおりです！

しかし、ここで、1月13日に書いたブログ（「管理費」｢修繕積立金｣の考え方）を振り返って

みて下さい。

そうすると、管理組合の皆さんが自ずとしなければならないことが見えてくるはずです。

続きは、次回に。。

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投稿者 tmskobe ： 2010年02月12日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

マンションも築年数が経過すると、当然に各所にガタが出てくるわけで、

必要に応じて修繕等を行わなければならなくなります。

戸建住宅や賃貸マンションの場合、その所有者の一存で、修繕するか

否かを決めることができますが、分譲マンションのような集合住宅では、

区分所有者の総意がなければ、修繕を行うことができません。

そこで、分譲マンションの場合、おおよそ10~15年周期で計画的に

修繕を行うように長期的な修繕計画を作成しているマンションが大半です。

そして、この｢長期修繕計画｣を立てているのは、管理会社に管理を委託している

マンションでは、ほとんど場合、管理会社が行っているのが現状です。

当初は、ディベロッパー等の分譲主が、マンションを売れるようにする為に、

低く設定している修繕積立金も、長期修繕計画を立てれば一目瞭然、

否が応でも値上げをせざるを得ないという時期がやがてやって来ます。

なぜなら当初の低い設定のままの修繕積立金では、経年劣化していくマンションの

修繕に対応できるだけの｢貯金｣が貯まらないからです。

そこで管理会社は、管理組合の皆さんの顔色を伺いながらも、マンションを

維持管理をしていくという大義名分がありますから、タイミングを見て、

修繕積立金の値上げ話を持ってくることになります。

しかし、実は修繕積立金の値上げを検討する前に、管理組合の皆さんには

やって頂きたいことがあるのです。

なが～い、前置きになりましたが、続きは次回に。。

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投稿者 tmskobe ： 2010年02月02日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

皆さんご存知のとおり、分譲マンションでは大きく分けて

　①日々のマンションの維持管理の為の『管理費』
　　　⇒日常生活でいう「生活費」

　②定期的な大規模修繕工事の為の備えである『修繕積立金』
　　　⇒日常生活でいう「貯金」

の２つが、月々のランニングコストとしてかかっています。

日常生活で言いますと、①の「生活費」を少なく、②の「貯金」を多く
というのが、どの家庭においても当然の想いではないでしょうか。

分譲マンションにおいても、まったく同じことが言えます。
　①の『管理費』は極力ムダを省いて少なく。
　②の『修繕積立金』はできるだけ多く。

日常生活では、皆さんご自身が「生活費」と「貯金」の割合を決めていく
ことになりますが、分譲マンションでは、管理組合がその割合を決めて
いかなければなりません。

しかし、分譲マンションでは、大抵分譲時から事業主系列の管理会社が
決まっていて、月々の「生活費（管理費）」や「貯金（修繕積立金）」
の額が決められているのが現状です。

また、管理会社というのは、『管理費』の部分から対価を得るお仕事ですから、
管理組合の思いとは裏腹に、極力『管理費』のムダを省かせてくれません。

一方、「貯金」にあたる『修繕積立金』については、管理会社の「貯金」では
ありませんので、必要最低限しか集めようとはしません。

このように、管理組合と管理会社の思惑は、相反している部分があります。
『管理費』や『修繕積立金』は、管理組合の皆さんの財布から出ている大切な
財産ですから、あくまでも管理組合自身が「生活費」である『管理費』の使途を
把握しムダ省くこと、また「貯金」である『修繕積立金』を将来のために、
いかにして貯めていくのかを考えていく必要があるのです。

皆さんは、ご自身のマンションの

『管理費』（生活費）がいくらで、『修繕積立金』（貯金）がいくらか？

把握されていますか？

ご自身の家計を考えるのと同じように「管理組合の家計」も考えてあげて下さいね。

次回は、「修繕積立金の値上げを検討する前に･･･」というお話をさせて頂きます。

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投稿者 tmskobe ： 2010年01月13日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

今年もよろしくお願い申し上げます。

本年度は、マンション管理組合サポート（コンサルタント）業務はもとより、
　
　１．当社のポータルサイト（ホームページ）を立ち上げる　　　　
　　　　⇒当社の役割を知って頂くためのツールとして上半期中には
　　　　　立ち上げる予定です
　
　２．行政書士が経営する（法律を知る）不動産・建築会社として、
　　　中古不動産の流通と長寿化の為の維持管理の促進に努める　　　　
　　　　⇒少子高齢化による人口減少が起こる昨今、不動産において
　　　　　｢新規の供給｣よりも｢中古のストック｣に着目し、消費者が
　　　　　安心して既存不動産に住める環境作りをサポートしていきます

以上２点を、大枠での目標に掲げ、一年間邁進していきたいと思います。

時代は、厳しさを増しておりますが、我々人間に不可欠な｢衣｣｢食｣｢住｣のうち
｢住｣を業としている一企業として、明るい未来に少しでも貢献できるよう
微力ではありますが精進していくことをお約束しつつ、忙しさにかまけず
ブログの更新も、もう少しマメに頑張りたいと思います｡｡

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投稿者 tmskobe ： 2010年01月05日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

今年も伊丹市さんより依頼を受け、セミナーでお話をさせて
頂くことになりました。

セミナー内容は、『大規模修繕工事の進め方』ということで、

　「大規模修繕工事の目的」
　「大規模修繕工事の手順」
　「管理組合の合意形成」
　「業者選定」
　「専門家の必要性」　　･･･etc

時間が許す限りお話していきたいと思います。

お時間のある方は、よろしければお越し下さいね。

【日時】　平成21年11月14日（土）　14:00～16:00
【場所】　伊丹市立産業・情報センター　4階　会議室Ａ

【申込・お問い合わせ先】　
　　伊丹市健康福祉部住宅課
　　072-784-8061

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投稿者 tmskobe ： 2009年10月22日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

分譲マンションは、「戸建住宅」とは違い、一つの建物の中で複数の世帯が
共存している「共同住宅」という居住形態。

しかし、生活スタイルはというと十人十色。
買い物にしても、当然各々が、お気に入りのお店で買い物をします。

ただ、食材などの日用品については、多くの方が近所のスーパーで
買うことが多いのではないでしょうか？

ここで考えてみて下さい。

もし、買い物をするときに、マンション全体で一つの同じお店を使うと
したら･･･いわゆる「まとめ買い」ってやつです。

業務用スーパーなんかは、「まとめ買い」の原理で、個当たりの単価を
下げ、他のスーパーとの差別化を図っています。

また最近では、製造業などがお互い協力して、原材料の共同調達を始めた
なんて記事もよく目にしますが、これも「まとめ買い」。

何が言いたいかと言いますと、分譲マンションの住む皆さんには「戸建住宅」に
住む人にはないスケールメリットを生かす術があるということです。

共同住宅というスケールメリットを生かした「まとめ買い」が実現できれば、
マンション住まいのメリットが、また一つ増えるのではないでしょうか？

　・日用品（食料品・雑貨等）の共同購入
　・エアコンや給湯器の共同購入
　・リフォームの共同申込
　・各種在宅サービスの共同申込　　･･･etc

考えるだけでも、どんどん出てきます。

もっと言えば、近隣のマンションと協力して、さらにスケールメリットを
出していくというのもイイですよね。

どうせ、皆さんどこかにお金を支払うのであれば、スケールメリットを
生かして、お得な買い物をする方が、賢くないですか？

もちろん、これらを実現する為には、管理組合の積極的な取り組みが必要なことは、
言うまでもありません。
とにかく管理組合運営においては、無関心な管理組合ほど「損」をします。

というわけで、当社の顧問先のマンションでは、既にこういった取り組みを
積極的に行い、そのスケールメリットを実感して頂いています。

皆さんのマンションでも取り組みはお早めに！
そしてご相談は、ティー･エム･エスへ（笑）

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投稿者 tmskobe ： 2009年08月11日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

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今回の場合、

　①買主側の買付証明書への署名による買付申込
　②売主側の売渡証明書の発行による買付申込に対する承諾

により、不動産売買契約は、一旦成立しているようにも見えます。

しかし、裁判所の判例では、下記のようになっています。

「買付証明書が発行されている場合でも、現実には、その後、
　買付証明を発行した者と売主側とが具体的に売買交渉をし、
　売買についての合意が成立して、はじめて売買契約が成立する
　ものであり、売主が買付証明を発行した者に対して、売渡の
　承諾を一方的にすることによって、直ちに売買契約が成立する
　ものではない」

従って、今回の事例についても、不動産会社の主張は認められず、
『買付証拠金』の５０万円は、あくまで「預り金」に過ぎないので、
速やかにＡさんに返金しなければなりません。

不動産会社にとって、返金しなければいけない金銭を返金しないという
禁止行為違反は、違反行為の中でも処分が重い違反になるので、
皆さんもこういったケースでは、毅然とした態度で不動産会社に対応して
下さい。

ただし、売買契約の成立を前提として支払う『手付金』については
原則返金してもらえませんのでご注意を。




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投稿者 tmskobe ： 2009年07月27日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)