マンション管理組合の救世主「TMS社長ブログ」

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投稿者 tmskobe ： 2012年05月16日｜コメント (0) ｜トラックバック (0)

マンションの駐車場収入の考え方について　vol.1
2012年05月09日 12:26

多くのマンションでは、建物敷地内に駐車場が設置されており、

区分所有者が、その駐車場を使用する場合には、管理組合との間で、

｢駐車場使用における賃貸借契約｣を締結し、管理組合に対し、

使用料を収めることになっています。

（その使用料収入は、管理組合の｢管理費の一部｣もしくは

　｢修繕積立金｣に充当されるのが一般的です）

税法上では、マンション管理組合は、営利目的の団体ではないため、

基本的に納税の義務は無いと考えられています。

従って、上記のように、管理組合が駐車場を区分所有者に賃貸借し、

使用料収入を得ても、税法上の『収益事業』とはみなされず、

税金を払う必要がなかったわけです。

しかし、昨今のマンション事情として、駐車場の利用者が減少し、

駐車場の空き区画が増加しているところもあり、この空き駐車場の

有効利用方策の一つとして、区分所有者以外の第三者への使用

（以下｢外部使用｣という）が検討されるケースも多くなっています。

この場合、

　①　管理組合が駐車場の外部使用により、駐車場収入を

　　　得ること自体が、税法上の『収益事業』に該当するか否か？

さらに、収益事業に該当した場合

　②　区分所有者が使用している駐車場部分も含めた駐車場全体
　　　
　　　について、『収益事業』とみなされるのか？

　③　外部使用部分のみについて、『収益事業』とみなされるのか？

今回、平成24年2月13日付で国税庁が発表した

｢マンション管理組合が区分所有者以外の者へのマンション駐車場の

使用を認めた場合の収益事業の判定について(照会)｣

の中では、外部使用について３つのパターンに分けて例示しています。

次回は、その内容について説明していきたいと思います。

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投稿者 tmskobe ： 2012年05月09日｜コメント (0) ｜トラックバック (0)

ＧＷ休暇
2012年04月27日 18:13

今日は、初夏を思わせるような暖かい陽気でしたね。

さて、明日からＧＷ休暇という方も多いのではないでしょうか？

㈱ティー･エム･エスでも、明日4月28日(土)より5月6日(日)まで

ＧＷ休暇を取らせて頂きます。

スタッフ一同、リフレッシュして、ＧＷ明けより新たに頑張ってまいりたいと

思います。

皆さんもＧＷ休暇、大いに楽しんで下さいね。

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投稿者 tmskobe ： 2012年04月27日｜コメント (0) ｜トラックバック (0)

伊丹市マンション管理セミナー　御礼
2012年03月30日 17:44

３月１７日（土）に、伊丹市主催のマンション管理セミナーが

行われました。

『意識の違いをどう克服するか』～居住者の立場、管理組合の立場～

ということで、特に意識の違いの大きい

「役員のなり手不足」と「修繕積立金について」

を、テーマにお話しをさせて頂きました。

また今回は、セミナー後に、参加者同士のグループディスカッションを

行い、自分達のマンションでの問題点や解決事例などをお互いに

情報交換をし、マンション管理についての重要性を再認識して頂く

機会にしました。

「役員のなり手不足」については、役員の条件（任期、年齢制限）や

区分所有者以外の者が役員になれるか等、規約の見直しも含めた検討を

考えているマンションが多かったように思います。

また「修繕積立金について」は、そもそも資金計画の礎となる長期修繕計画すら

無いマンション、一方では大幅な値上げに成功し、その後修繕積立金に余裕が

出てきたので、再度値下げをすることができたマンションなど、意識の違い

によって、大きな差が出ることを認識されたように思います。

参加者の皆さんが、今回のセミナーをきっかけに、少しでもマンション管理に

対する興味と、意識の違いが、将来的なマンションの資産価値に大きな影響を

及ぼすという認識を持って頂く機会になれば幸いです。

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騒音トラブルの裁判判決について
2012年03月26日 14:14

先日、マンションの騒音トラブルの裁判判決についての記事がありました

ので、ご紹介させて頂きます。

（以下、日経新聞電子版より転用）
～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　東京都品川区のマンションで真上の部屋に住む男児が跳びはねて

うるさいとして、階下の夫婦が騒音の差し止めなどを求めた訴訟で、

東京地裁は15日、「我慢の限度を超えている」として、男児の父親に

一定以上の騒音を出さないよう命じる判決を言い渡した。

　判決理由で前沢功裁判官は、夫婦が業者に依頼して騒音を測定した

結果に基づき「男児が跳びはねたり、走り回ったりする音は生活実感として

かなり大きく聞こえ、相当の頻度であった」と指摘。配慮すべき義務を

父親が怠ったと判断した。

　夫婦が求めた慰謝料計60万円のほか、妻が頭痛で通院した治療費や

騒音測定の費用も請求通り支払うように命じた。

　判決によると、夫婦は2006年３月ごろ、１階の部屋に入居。

その後男児とその家族が２階に引っ越してきて、遅くとも同年５月以降、

騒音被害が始まった。夫婦は男児が幼稚園児だった08年に提訴した。

～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

これまで、騒音トラブルについては、明確な基準がなく、

発生している騒音が「受忍限度」が超えているか否かが争点でした。

しかし、長年騒音に悩まされ続けている被害者は、「受忍限度」の

レベルが、通常の人よりどうしても下がってしまいます。

（音に対して、よりナーバスになるからです）

これまで裁判では、その辺りがなかなか認められにくく、被害者側の

訴えが全面的に認められるケースが少なかったのが現状です。

そういった意味では、今回の判決結果は、今後の騒音トラブルに関する

裁判に一定の効果を与えたとは思いますが、生活騒音というのは、測定器で

測ることができるものばかりではありませんので、必ずしも今回の判例が

すべての騒音トラブルに対する基準になり得るものではないでしょう。

騒音トラブルのような、マンションの居住者同士のトラブルについては、

管理組合や管理会社は、なかなか間に入りにくいものです。

だからこそ、日々の管理組合運営の中で、いかに居住者に

「マンションに住む」ということについて、ルール作りやコミュニティ形成

を通じて、発信をしておくことが重要かということです。

同じ屋根の下で暮らすわけですから、「勝った」「負けた」でしか

白黒が付けられないというのは、虚しいですよね。

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東電の値上げで管理組合も・・・!?　　続き・・・
2012年03月08日 14:24

前回のブログで、東電の値上げ発表と、それに対する管理組合の

対策について、書かせて頂きましたが、案の定、一括受電（電力会社から

電力を一括購入し、安価で販売するというPPS（特定規模電気事業者）

の利用）に関する問い合わせが、震災前のナント10倍以上だそうです。

これからの共用部分の電気料金のあり方については、明らかに流れが

変わってくるでしょうね。

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東電の値上げで管理組合も・・・!?
2012年03月01日 11:37

東電からの電気料金の値上げ発表により、いよいよ管理組合にまで

影響が及びようです。

以下、発表内容です。

～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

東京電力は１月１７日、政府の認可が必要ない契約電力５０kW以上の

大口契約法人向けの電気料金を、今年４月から約１７％引き上げることを

発表しました。

～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

なんと、マンション管理組合が、この対象者になるとのこと!?

（あくまでも、今のところは大口契約をしている管理組合のみですが）

既に一部のマンションでは、東電からの値上げ通知も着ているそうです。

なぜ、こんな一方的なことができるのか？

それは、大口契約については、電気料金の自由化部門で、

値上げに経済産業省の認可が必要ないからなのです。

今後は、認可の必要な一般家庭向けの小口契約者に対しても、値上げを

検討しているようで、いよいよ全体的な電気料金の値上げが現実味を

帯びてきた感じですね。

対策としては、先日このブログでも書いた太陽光パネルの設置の

検討や、電力会社から電力を一括購入し、安価で販売するというPPS

（特定規模電気事業者）の利用などが挙げられますが、まだまだデメリット

も多く、分譲マンションでの普及にはハードルがあるのが現状です。

ただ、だからといって、何もアクションを起こさないのではなく、

管理組合の維持、発展のため、時代の流れに即した積極的な管理組合運営を

心掛けて頂きたいと思います。

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伊丹市マンション管理セミナー
2012年02月17日 20:24

今年も伊丹市主催のマンション管理セミナーでお話をさせて頂くこと

になりました。

今年テーマは、

『意識の違いをどう克服するか』～居住者の立場、管理組合の立場～

です。

『管理組合』＝『区分所有者全員』であるにもかかわらず、

そこに住んでいる居住者自身の当事者意識の希薄化が、往々にして

居住者 VS 組合役員（理事）の構図を生み出します。

そこで、現場での体験談を交えながら、「管理組合」と「居住者」の

意識の違いを明確にし、その意識の違いから生じる問題点、それを克服する

ためにはどうすれば良いのかなどを、参加者にも一緒に考えて頂きながら

進めていきたいと思いますので、お時間のある方は、是非ご参加してみて下さい。

【日時】　平成24年3月17日（土）　14:00～16:00

【場所】　伊丹市立総合教育センター　２階　研修室

【主催】　伊丹市　　

【後援】　(財)兵庫県住宅建築総合センターひょうご住まいサポートセンター

【申込・お問い合わせ先】　
　　伊丹市健康福祉部住宅課
　　TEL072-784-8061
　　FAX072-780-4138

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インターホンの取り扱いについて
2012年02月09日 16:02

最近の住宅では、防犯上の観点からも、モニター付インターホンが

主流となっています。

近年の新築マンションでも、ほとんどがそうではないでしょうか。

ただ、築年数の古いマンションなどでは、音声のみのインターホンのまま

のところも、未だよく見受けられます。

その中で、一部の住戸だけが、最新式のモニター付インターホンを

設置しているというマンションもよく目にします。

分譲マンションにおいて、インターホンの取り扱いについて考えるときには、

まずは、インターホンが「専有部分に属するのか」、「共用部分に属するのか」

を明確にしておく必要があります。

専有部分であれば、管理規約や使用細則に特別な定めのない限り、

当該区分所有者の費用負担において、原則維持管理を行うことに

なります。　･･･①

一方、共用部分であれば、原則管理組合が維持管理を行うことと

なりますが、専用使用権を与えられることになるので、

「通常の使用に伴う範囲での管理（※１）」は、当該区分所有者に

委ねられるのが一般的です。　･･･②

※１　消耗部品の交換（電池切れ）等の場合のことをいいます

①の場合ですと、区分所有者個人の負担で、前文で書いたような、

住戸によってそれぞれ好みのメーカー、機種のインターホンが

付けることが可能ですが、見た目はバラバラになってしまいます。

②の場合ですと、インターホンの経年劣化等により、交換を行いたい場合に、

総会の決議により、管理組合の修繕積立金の中から行うことができ、

かつ外観も統一されます。

良し悪しは、個人の価値観という意見もあるかもしれませんが、

マンション全体の資産価値という観点から見ると、②のように大枠では、

管理組合が管理し、改修等の検討を長期修繕計画の中に盛り込んでいくと

いう形が合理的です。

玄関扉や窓ガラスについての取り決めはしっかりしているのに、

インターホンについては、何も取り決めがない･･･少ない話ではありません。

まずは、皆さんのマンションでも、一度確認されてみてはいかがでしょうか。

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TMSの仕事　Vol.4　　保険業務について
2012年01月30日 10:04

1年半ほど前より、「保険業務」の取り扱いも開始させて頂いております。

これは、当社の各事業（コンサルタント事業、建築事業、不動産事業）と

保険業務が密接に関係していることが背景にあります。

例えば、マンションコンサルタント事業で関係するのが、

マンション管理組合が加入する共用部分に対する損害保険。

最近は、『マンション総合保険』というマンション専用の損害保険が

主流となっていますが、ひと昔前までは、住宅（団地）用の火災保険に

オプションを付加（総合保険）するといったものが多かったようです。

築年数の経過したマンションの管理組合では、昔の火災保険の契約内容を

そのまま継続しているケースも少なくなく、マンション総合保険と比較して、

「補償内容は薄いのに、保険料は高い」

ということが多々あります。

こういった時に、コンサルタントの立場として、保険についてのアドバイスが

でき、かつマンション住人の皆様の住環境をより良く守る保険商品のご提案まで

することができれば、管理組合にとっては一石二鳥ではないでしょうか？

ただ単に、保険業務を行うのではなく、密接に関連する業務と並行して

コンサルティングを行うことにより、お客様のニーズに対する相乗効果を

生み、尚且つ窓口を一本化するという効率化にも繋がります。

その他、

　・不動産業務に関連する「火災保険」のご提案

　・法人のお客様に対する各種「損害保険」や「生命保険」のご提案

　・相続対策に対する「生命保険」のご提案

などもさせて頂いておりますので、保険業務に関するご相談がございましたら、

是非お気軽にご相談下さいね。

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