中古住宅市場について・・・
今まで、中古住宅の価格設定は、
・立地
・築年数
・間取り
だけでなんとなく決まっていたところがあります。
新しいもの好きの日本人にとって、中古住宅というカテゴリーは
今まであまり注目をされてきませんでした。
逆に欧米では、住宅の平均寿命や住宅全取引に占める中古住宅
取引の割合が日本の倍以上であったりと、中古住宅に対しての
認識がかなり違います。
しかし、少子・高齢化が進み、人口は減少傾向、新築住宅の
着工数が頭打ちしている状況下で、日本でも中古住宅市場の
活性化を促すべく、取り組みが進んできています。
中古住宅市場の活性化を進めていくにあたり、最も重要なのが、
過去の補修や点検等の履歴情報の整備。
これは消費者にとって、古いものに対する安全性の確保と新築時
からの資産の目減り具合を知る上で、絶対的に必要な情報となります。
これを国交省ではデータベース化し、公開できるようにすることで、
透明性を確保し、中古住宅市場の活性化を図るというもの。
さらに、国が定める条件を満たした履歴情報であれば、
固定資産税や不動産取得税などの税優遇もしていく方針だそうです。
今後、中古住宅の価格設定には、
・立地
・築年数
・間取り
にプラス
・履歴情報
が加味されることなり（1月25日のブログでも触れています）、
同じ条件下でも補修やメンテナンス状況の良し悪しで価格に
大きな差が出るということになります。
（「勝ち組」と「負け組」がハッキリするということです）
これを分譲マンションに当てはめた場合、修繕積立金がしっかりと
蓄えられていないというだけでも、（＝良いメンテナンスができないので）
マイナス要素になりかねません。
あなたのマンションは、「勝ち組」ですか？それとも「負け組」ですか？
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〒658-0057
神戸市東灘区御影町郡家上山田１０７−１ グラシアビル３Ｆ
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Buzzurlにブックマーク 投稿者 tmskobe ： 2008年02月20日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)
瑕疵担保責任について・・・
2008年02月10日 17:46
非常に興味深い記事があったので、紹介させて頂きます。
（以下、新聞記事を引用）
〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜
長谷工コーポレーションは自社が設計・施工するすべての
新築分譲マンションで、共用部分の瑕疵担保期間を15年に
することなどを、販売者であるデベロッパーに提案する。
「長谷工プレミアムアフターサービス」として2月6日に発表した。
住宅品質確保促進法（品確法）は住宅の販売者などに対し、
建物の主要部分の構造耐力と雨水の浸入に関する瑕疵担保期間を、
最短でも10年に設定するよう義務付けている。マンションでは主に
共用部分が対象になる。マンションの販売者は共用部分の構造と
防水の瑕疵担保期間を、法が定める最短期間よりも5年長くできる。
サービスは専有部分も対象にしている。給排水管と電気配線の
破損などは10年間、床や天井の浮き、はがれ、玄関ドアの変形
などは5年間、いずれも無償で修理する。
〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜
分譲マンションにおける瑕疵担保の責任問題については、
当社にもよくご相談があります。
『責任追及したい管理組合』と『責任回避したい事業主』の構図が
はっきりしてしまう瑕疵担保問題に敢えて足を踏み入れ、法律で
定められている期間以上のフォローをしていこうという取り組みは、
封建的なこの業界としては、画期的な取り組みだと思います。
一方、消費者側と言えば、耐震偽造問題以降、特に建物の安全に
対する信頼性を求めています。
そういう意味では、消費者が求める信頼性にとことん応えることで、
経年後の共用部分の大規模修繕工事や専有部分のリフォームなどの
売ったその後の潜在業務の取り囲みもできる可能性が出てきます。
そこまで考えての事なら大した戦略です（笑）
このサービス、他の企業が追従するか否か見ものです。
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Buzzurlにブックマーク 投稿者 tmskobe ： 2008年02月10日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)
高層タワーマンションの行く末は・・・
2008年02月05日 17:04
ここ数年、高層タワーマンションの流行で、この阪神間でもかなり
の数が建設、販売されてきました。
先日も東京で日本一高さ（５８階建て）のタワーマンションが
竣工しました。価格は、２６７０万円から２億１６００万円だそうです。
恐らく売れるんでしょう。。。
事業主は、販売して利益を上げることが目的ですから、
『流行のタワーマンション』で、しかも『日本一の高さ』とくれば、
それだけでブランド志向の日本の消費者の心をくすぐります。
しかし、売った後のマンション管理についてまで考えてるかと
いえば“？”です。
購入時点では消費者側もそのことに気付いていない方が
ほとんどではないでしょうか？
高層タワーマンションは、構造上通常のマンションより設備の
維持管理に多額の費用を要します。しかもマンションの付加価値として、
様々な諸設備を設けている場合などは、なおさらです。
バブル時代も、エントランスに噴水や池があるようなマンションが人気を
呼びました。
しかし、今はと言えば“バブル時代の藻屑”かのごとく、噴水の水は
止まり、池は干からび。。。といったマンションを数多く目にします。
『マンション』という共同住宅では、建物を維持管理する為の費用を、
そこに住むすべての区分所有者が協力し合って賄っていかなければ
なりません。
ましてや高層タワーマンションのように、他のマンションに比べて維持管理
費用が高いマンションでは、なおのこと区分所有者間の協力体制（管理組合
運営の充実）が重要になってきます。
しかし、高層タワーマンションでは、上記の通りさまざまな価格帯があります
ので、当然住んでいる人間の所得層にも大きなバラツキがあります。
また、「永住志向の区分所有者」や「投資目的の区分所有者」など、住人間でも
購入動機に大きなバラツキがあるのが高層タワーマンションの特色です。
こういったさまざまな区分所有者で構成される、高層タワーマンションの
管理組合運営はいかに？維持管理はいかに？
そして行く末は・・・
バブル時代のマンションの二の舞にならなければ良いのですが。。。。
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Buzzurlにブックマーク 投稿者 tmskobe ： 2008年02月05日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)
アドバイザーをつけるメリットって？
2008年01月30日 16:44
現在ＴＭＳでは、４棟のマンション管理組合と継続的なアドバイザー（顧問）
契約を結ばせて頂いてます。
もちろんスポットでの業務依頼もありますので、実際に仕事ととして携わら
せて頂いている管理組合は、全国各地かなりの数になります。
その中で、管理組合の皆さんに必ず言われるこのフレーズ。
『アドバイザーをつけるメリットって何ですか？』
ごもっともなご質問です。
我々にとっては、この質問の答えが一番困ります。
それは何も「答えられなくて」困るわけではなく、
それこそメリットを挙げろと言われれば、
・不要な管理費を削減し、修繕積立金の充実を図ることができる
・管理組合の役員の負担が軽減することができる
・管理会社の仕事ぶりを第三者機関としてチェックする
・管理規約等のマンション内のルール作りの整備を行う ･･･etc
いくらでも挙げられるわけです。
しかし、すべて抽象的で目に見えてこないものばかり。
これがマンション全体にとって、どういったメリットをもたらすかを
なかなかリアルに伝えることができない部分があります。
（リアルな例としては、１月１５日の日記<下段>みたいな例もありますが･･･）
これは『コンサルタント』という職業柄、ある種仕方のない部分
でもあります。
あとメリットを示す根拠として、実績を示すという方法もありますが、
マンション管理組合にアドバイザーをつけるということ自体がまだまだ
浸透していない上に、『マンション管理組合のコンサルティング』という
業種のマーケット自体が確立されていないので、実績を示すのにも
万人に十分に納得して頂ける内容かと言えば難しい部分があります。
デパ地下のように、商品の試食ができれば一番イイのでしょうが、
残念ながら、ＴＭＳを試食？というわけにもいきません。
ですので、ＴＭＳでは管理組合のご要望に応じて、最初に「管理組合向けの
セミナー」というものを無料出張でさせて頂いております。
このセミナーの中で、今までこのブログでも書いてきたような分譲マンションの
仕組みから管理組合運営のいろは、そしてアドバイザーをつけることのメリット
まで、実例やそのマンションの状況に応じて、できる限りリアルにお話させて
頂いています。
実際に、このセミナーがきっかけとなってアドバイザー（顧問）契約を結び、
アドバイザーをつけることのメリットを感じて頂いている管理組合もあります。
要するに、「試食した結果おいしかった！」だから「商品を購入した」ということ
ですよね。
ご興味のある管理組合の皆さん、是非一度ＴＭＳの無料セミナーご賞味下さい（笑）
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ＴＭＳの仕事 Vol.3 続き･･･
2008年01月25日 19:06
前回からの続きです。
さらに、これが中古マンションの売買や賃貸などになると、不動産業者は
物件の概要（立地、間取り、築年数等）だけではなく、マンション内のルール
（管理規約や使用細則）や管理費・修繕積立金等の状況、修繕履歴等の
情報も正確に把握し、伝える必要があります。
逆を言うと、本来であれば中古マンション販売価格の設定は、立地・間取り・
築年数といった一般的なものだけではなく、上記のような管理状況も
踏まえた上で決めるべきものなのです。
となれば、不動産取引をサポートする時に、マンションの仕組みや
マンション個々の実情がわかっていない業者では適正な業務はできませんし、
トラブルの可能性は必然的に増えるわけです。
実際に当社が携わっているマンションでも、不動産取引上のトラブルに
ついてのご相談をよく受けます。
「新しい入居者がマンション内のルールを守ってくれない」
⇒不動産業者から重要事項説明をきっちりと受けていない為
「不動産業者が、うちのマンションの販売価格を安く広告するので
困っている」（安いマンションとのレッテルが貼られる）
⇒早く契約を成立させたいが為に、マンションの管理状況もろくに
把握せぬまま、周辺相場だけからの安易な価格設定を行う為
物件が売れて、マンションから出て行く人はイイとしても、残された住人に
してみれば、どちらケースもとても迷惑なお話です。
『ティー･エム･エス』における『３．不動産事業』では、単なる不動産の
仲介業としてだけではなく、上記のようなトラブルにも対応すべく、
「マンションコンサルタント事業」との融合を通じて、マンションの実情に
精通し、安全で適正な不動産取引業務を行っていきます。
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Buzzurlにブックマーク 投稿者 tmskobe ： 2008年01月25日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)
ＴＭＳの仕事 Vol.3
2008年01月23日 11:58
今日は、『３．不動産事業』についてお話していきたいと思います。
不動産売買や賃貸でのトラブルというのはホントに多く、
『谷口法務コンサルタント』の方にもよくご相談があります。
結局のところ、不動産業者の説明不足によるトラブルが大半のケースです。
特に契約前に不動産業者が必ず行わなければいけない重要事項説明が
不十分だった為に、入居してから
「こんな物件だったら買っていなかった」
「そんな説明聞いてなかった」
という話になるケースが多いんです。
なぜ、こういうトラブルが後を絶たないのでしょう？
不動産業者の基本的な仕事は、不動産物件の売買や賃貸を
斡旋・仲介する仕事で、売買や賃貸の契約が成立すれば、
その対価として報酬を受け取ります。
しかし、見方を変えれば、
「契約さえ成立してしまえば報酬がもらえるわけで、あとの事は知ったこっちゃない」
という考え方もできるわけです。
となると、契約を成立させるためには、物件の良い部分は説明しても、
悪い部分はできるだけ説明を避けようとします。
相手（お客さん）は素人ですから、何とでも言いようがありますよね。
もちろんこういった不誠実な業者が全部ではありませんが、こういった
一部の不良業者の為に、いつまでたっても不動産業界のグレーな
イメージというのが拭いきれない感があるのも現実ではないでしょうか。
さらに･･･と続けたいとこですが、長くなりそうなので今日はこの辺で｡｡｡
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ＴＭＳの仕事 Vol.2
2008年01月21日 19:13
今日は、『２．建築事業』についてお話していきたいと思います。
現在、当社は阪神間で４件のマンション管理組合と継続的なアドバイザー契約（顧問契約）
を結ばせて頂いているのですが、業務の中で、管理組合運営のサポートだけではなく、
建築に関する専門的なアドバイスを求められるケースが多々あります。
例えば｡｡｡
◇居住者に高齢者が多くなってきたので、エントランスをバリアフリーにしたいのだが･･･
◇共用の階段や廊下に高齢者対応の手すりを設置したいのだが・・・
◇駐輪場が少ないので、駐輪場を増設したいのだが・・・
◇エントランスを今の新しいマンションのように豪華にしたいのだが・・・
◇自分の住居をリフォームしたいのだが・・・（これは各区分所有者単位）
など。
こういったケースでは、既にどこかの業者に見積を出してもらってるケースも多いのですが、
管理組合自体が、その工事内容や金額の妥当性についての判断がつかず、なかなか
事が前に進まないといったことが多く、それでいて管理会社と言えば、基本的に建築工事
の専門業者ではないので、大規模修繕工事のような大きな工事（はっきり言ってしまえば、
お金になる工事）以外のこういった小さな修繕工事や改修工事には、あまり積極的に入って
こようとはしません。
管理組合としてみれば、「適正な工事」を「適正な価格」で行ってくれる業者を探している
わけで、その業者選定をする為の専門的なアドバイスを我々に望んでいるのですが、
逆に我々のように、普段からマンション管理組合とお付き合いをさせて頂いているという
信頼関係があり、尚且つ、マンション事情にも精通している会社にそういった工事も
責任を持って請け負せることができれば、管理組合としては窓口が一本化し、責任の
所在も明確（当社）になるので、管理組合自身のリスクヘッジにもなるんではないかと
いう考えから、当社『ティー･エム･エス』の業務の付加価値の一つとして、、『２．建築事業』を
立ち上げたというわけです。
世の中では『耐震偽装問題』や『悪徳リフォーム問題』など建築業界への信頼性は揺らぐ
一方で、消費者は今本当に信頼できる業者を探しています。
しかも、分譲マンションという特殊な居住形態では、単純に工事の技術力だけあればイイと
いうものではなく、マンション特有の法律や管理規約等、分譲マンションの仕組み自体を
理解する能力も求められます。
『ティー･エム･エス』では、その両方を備え持つ会社として、単なる口先だけのコンサルタント
会社ではなく、マンションをソフト面・ハード面双方からサポートしていけるような、本当の
意味での『マンション管理組合の救世主』となれるようなマンション総合プロデュース会社
を目指していきたいと思っています。
次回は、『３．不動産事業』についてお話したいと思います。
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ＴＭＳの仕事 Vol.1
2008年01月15日 22:16
ＴＭＳの事業には、11月17日のブログでも書きました通り、
１．マンションコンサルタント事業
２．建築事業
３．不動産事業
の３つの柱があります。
今日は、その中の『１．マンションコンサルタント事業』についてお話して
いきたいと思います。
先のブログでも書いたとおり、マンションの住環境・資産価値を長期的に
維持管理していく為には、管理組合運営の充実は不可欠です。
しかし、管理組合というのは区分所有者を寄せ集めた素人集団であり、
その素人集団だけで、多岐にわたる管理組合運営を行っていくのは現実的
には困難です。
その多岐にわたる管理組合運営の中で、管理組合から管理業務の委託を
受けて行っているのが管理会社です。
要するに、自分たちの大切な財産である住まいの維持管理を、自分以外の
場所（管理会社）に託しているわけです。
しかも、分譲マンションの管理会社は、マンション完成時には既に決まって
います。自分たちの大切な財産を維持管理してもらう管理会社は、自分たち
の手で選べないどころか、管理内容や管理費まで最初から決められています。
こういった現状の中で、管理内容や管理費の設定に何の疑問も持たず、
お金を払い続けている管理組合がほとんどです。
本来、管理会社の働きぶりがコストパフォーマンスに見合っているかどうかはもちろん
のこと、マンションの住環境・資産価値を長期的に維持管理するような管理業務を
行っているかどうかをチェックするのは、管理業務を委託し、管理組合運営の最終的
な責任を負わなければいけない管理組合の役目です。
しかし、管理組合は所詮素人集団であり、管理会社が行っている管理業務のすべて
を適正に判断するということは困難を極めます。
ＴＭＳの仕事は、そんな管理組合の為に、管理組合運営のサポーターとして、
管理会社の業務適正をチェックし、マンションの住環境・資産価値を長期的に
維持管理する為のコンサルティングを行っていくことです。
具体的には
・理事会、総会への出席及び議事録チェック
・管理組合運営に関する助言及び指導
・管理会社との管理委託契約に関する助言及び指導
・管理規約、使用細則等のルール作りに関する助言及び指導
・管理費、修繕積立金等の資金計画に関する助言及び指導
・大規模修繕工事に関する助言及び指導
・マンション管理運営に関する有益な情報の提供 ・・・etc
です。
当社が管理組合運営をサポートするメリットとして、一番わかりやすい例を
挙げると、当社がコンサルタント契約したあるマンションでは、管理組合が
管理会社へ支払う管理委託費の見直しを行った結果、年間約８５０万円だった
管理委託費が、年間約５００万円（差額３５０万円）になったという例があります。
これが、まさに管理会社の業務適正をチェックした一番わかりやすい結果です。
このマンションはちょうど築１０年でしたので、１０年間で約３,５００万円ものムダ使い
をしていたということになります。
この３,５００万円がもっと有効に使われていたら、管理組合にとってどんだけ有益
だったことでしょう｡｡｡
このことに「気付く管理組合」と「気付かない管理組合」のちょっとした“差”が、
将来のマンションの資産価値を左右する大きな“差”となるわけです。
次回は、『２．建築事業』についてお話したいと思います。
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Buzzurlにブックマーク 投稿者 tmskobe ： 2008年01月15日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)
分譲マンションとは･･･ Vol.2
2007年11月27日 21:15
『分譲マンションとは･･･ Vol.1』の続きです。
震災後、阪神間では分譲マンションが数多く建設されました。
「最新の設備」、「豪華なエントランス」、「防犯対策万全」 ・・・etc
これら販売向けのキャッチコピーの陰で、赤の他人同士が
ひとつ屋根の下で生活していくことの“難しさ”みたいな
ものは当然表面上は見えてこないため、分譲マンションは
飛ぶように売れてきました。
しかし、購入後は、その“難しさ”に事あるごとに直面すること
になるわけです。
特に昔と比べて、人々の生活スタイルは多様化してきていますから、
その“難しさ”は顕著に表れてきています。
例えば、「マンションでペットを飼う」という行為は、一昔前までは
タブーな行為でしたが、今やペットが飼えないマンションは売れないと
まで言われ、『ペット飼育可のマンション』が過半を占めるようになりました。
ペット飼育可にしてマンション自体が売れたことは良いとして、
そこに住む居住者全員が“ペット愛好家”とは限らないわけです。
“ペット愛好家”と“ペット嫌い”の居住者同士が共存していく為には、
トラブルが起こらないためのルール作りと実践を徹底して行わなけれ
ばなりません。
当社にも、マンション内でのペットトラブルに関しては、
「ルールが曖昧で･･･」
「ルールを守らない飼主がいるのだが･･･」
などのご相談をよく受けます。
こういった問題はその問題が解決されない限り、決してそこに住む
居住者の住環境が改善されることはありません。
そういった意味でも、ある種「分譲マンション」というのは、
『買うは易し、住むは難し』
なわけです。
かと言って、「分譲マンション」に居住すること自体を否定している
わけはなく、「分譲マンション」という居住形態を居住者が
理解をした上で互いに協力して生活していかなければ、住みよい
マイホームとはならないということです。
日本でも有数のマンション密集地帯であるこの阪神間で
「分譲マンション」という特殊な居住形態をもつ不動産の
住環境・資産価値を長きにわたり維持管理していくための
お手伝いをさせて頂くのが、我々ＴＭＳのお仕事なのです。
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Buzzurlにブックマーク 投稿者 tmskobe ： 2007年11月27日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)
分譲マンションとは･･･ Vol.1
2007年11月22日 19:03
今日は、ＴＭＳの事業についてお話する前に、まず分譲マンションの
仕組みについて少しお話したいと思います。
分譲マンションには、『管理組合』といって区分所有者
（マンション住戸の所有者）全員で構成される団体があります。
これは分譲マンションであれば、どこのマンションでも同じ仕組み
になっています。
この『管理組合』は、“マンション”という共通の財産を維持管理していく
ために、いろいろな取り決めをしていかなければなりません。
例えば、マンションの外観が汚くなってきたから、外壁の補修工事が
したいと考えたとします。
戸建の住宅や賃貸（ワンオーナー）マンションであれば、所有者（オーナー）
自身の独断で補修工事をするかしないかを決めることができますが、
複数の所有者がいる分譲マンションでは、原則多数決で決めなければなりません。
もちろん、外壁が「汚い」と感じている人もいれば、「汚くない」と感じている
人もいるわけで、まずここで意見が分かれます。
仮に多数決の原則に則り、外壁を補修することが決まったとしても、
「どのように補修をするのか」、「どこの業者に依頼するのか」を
管理組合で話し合い、再び多数決でもって決めていかなくてはなりません。
今は一つの例だけを挙げましたが、このように分譲マンションでは
何をするにも区分所有者全員で構成する『管理組合』による
話し合いを行い、物事を決めていかなければなりません。
それには、区分所有者同士が協力し合い、マンション管理運営を
行っていくことが大原則であり、決して“我れ関せず”の無関心では
マンションを長期にわたり維持管理していくことは不可能なわけです。
続きはまた｡｡｡
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Buzzurlにブックマーク 投稿者 tmskobe ： 2007年11月22日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)
タニグチ アキラ
兵庫県出身
1973年（昭和48年）生
株式会社TMS 代表取締役
谷口法務コンサルタント 代表
【取得資格】
・行政書士
・一級建築施工管理技士
・宅地建物取引主任者
