tag:blog.tms-kobe.com,2010://1 2010-03-04T11:10:33Z マンション管理組合のトータルサポーターをおこなう、株式会社ティー・エム・エスの社長ブログです。神戸を中心に活動しております。 Movable Type 3.35 tag:blog.tms-kobe.com,2010://1.52 2010-03-04T08:36:29Z 2010-03-04T11:10:33Z

vol.3のブログはこちら vol.2のブログはこちら vol.1のブログはこち...

vol.3のブログはこちら vol.2のブログはこちら vol.1のブログはこちら 「使用料」等を管理費勘定に入れているマンションでは、 管理費支出＝管理費収入＋使用料 （余剰金は出ないものとする） で賄っていることになります。 仮に、マンション全体の年間の管理費支出を1,000万円、 管理費収入600万円、使用料収入400万円、戸数100戸とすると、 このマンションの管理会社から徴収される１戸当たりの月額管理費は、 600万円/年÷100戸÷12ヵ月＝5,000円/月 となります。 一方、管理費支出は年間1,000万円ですから、１戸当たりの月額の 管理費支出は、 1000万円/年÷100戸÷12ヵ月＝8,333円/月 となってしまいます。 要するに、本来貯金に回るべき使用料収入を管理費勘定に入れることで、 管理会社側から見れば、管理費が安く見せられるということなんです。 管理組合からすれば、見せかけの管理費がいくらかよりも、実際に出ていく 管理費支出（実際の管理費）を押さえていくことの方が、はるかに重要な わけです。 こういったマンションでは、 「実際の管理費が安い」のではなく、「見せかけの管理費が安い」だけ だということを、よくよくご認識下さい。 皆さんのマンションはいかがですか？

「マンション管理組合運営サポート」「マンションリフォーム」「マンション売買」 ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝ 【お問い合わせ先】 〒658-0048 神戸市東灘区御影郡家２丁目１５－１２　グラシアビル３Ｆ （株）ティー･エム･エス TEL：（０７８）８５８−９５３５　　FAX：（０７８）８５８−９５３７ E-mail：info@tms-kobe.com ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝　]]> tag:blog.tms-kobe.com,2010://1.51 2010-02-20T08:03:01Z 2010-02-22T13:43:09Z

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vol.2のブログはこちら vol.1のブログはこちら 1月13日に書いたブログ（「管理費」｢修繕積立金｣の考え方）を振り返って頂くと、 管理組合自身が「生活費」である『管理費』の使途を把握しムダ省くこと・・・ とあります。 もし、管理費の使途を見直し、ムダを省くことで、管理費の値上げを押さえることが できるのであれば、ひょっとすると、管理費も修繕積立金も値上げすることなく、 長期修繕計画通りの修繕積立金（貯金）を確保できるかもしれません。 当然、管理費から対価を得る管理会社からそういった申し出があるはずもない ですから、管理組合の皆さん自身が、本来修繕積立金にいくべき『駐車場使用料』、 『駐輪場使用料』等の「使用料」の意味を知り、管理費の中身について精査を 行うことで、皆さんご自身（管理組合）が受益者になることができるわけです。 しかし、なぜ管理会社は、「使用料」を管理費勘定に入れてしまうのでしょうか？ これにもまた管理会社の思惑が見え隠れしている部分です。 続きは、次回に｡｡

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vol.1のブログはこちら やって頂きたいことと言いますと･･･　まずは、 管理...

vol.1のブログはこちら やって頂きたいことと言いますと･･･　まずは、 管理費収入の内訳を見る ことです。 この中に、『駐車場使用料』や『駐輪場使用料』等の「使用料」と呼ばれるものが 入っている場合は、"黄色信号"です。 なぜなら、本来これらの「使用料」と言われるものは、「修繕積立金」（いわゆる「貯金」） に入っておくべきものだからです。 当然、機械式駐車場などで、機械のメンテナンスに費用がかかる場合などは、 『駐車場使用料』の一部を管理費に充当したりはするべきでしょうが、 全額がまるまる管理費に回っているというのは不可解なお話です。 本来、「修繕積立金」（貯金）になるものが、「管理費」（生活費）となって、 毎月支出されていく・・・もったいなくないでしょうか？ もし、これらの「使用料」が、最初から「修繕積立金」に入っていれば、ひょっとして 修繕積立金の値上げも不要だったかも･･･という可能性すら出てきます。 ここで、鋭い方なら 「でも、使用料を修繕積立金に入れると、管理費が不足するから結局値上げしないと いけないから一緒なんじゃないの？」 と思ったのではないでしょうか。 そのとおりです！ しかし、ここで、1月13日に書いたブログ（「管理費」｢修繕積立金｣の考え方）を振り返って みて下さい。 そうすると、管理組合の皆さんが自ずとしなければならないことが見えてくるはずです。 続きは、次回に。。

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マンションも築年数が経過すると、当然に各所にガタが出てくるわけで、 必要に応じて...

｢長期修繕計画｣を立てているのは、管理会社に管理を委託している マンションでは、ほとんど場合、管理会社が行っているのが現状です。 当初は、ディベロッパー等の分譲主が、マンションを売れるようにする為に、 低く設定している修繕積立金も、長期修繕計画を立てれば一目瞭然、 否が応でも値上げをせざるを得ないという時期がやがてやって来ます。 なぜなら当初の低い設定のままの修繕積立金では、経年劣化していくマンションの 修繕に対応できるだけの｢貯金｣が貯まらないからです。 そこで管理会社は、管理組合の皆さんの顔色を伺いながらも、マンションを 維持管理をしていくという大義名分がありますから、タイミングを見て、 修繕積立金の値上げ話を持ってくることになります。 しかし、実は修繕積立金の値上げを検討する前に、管理組合の皆さんには やって頂きたいことがあるのです。 なが～い、前置きになりましたが、続きは次回に。。

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皆さんご存知のとおり、分譲マンションでは大きく分けて 　①日々のマンションの維持...

『管理費』 　　　⇒日常生活でいう「生活費」 　②定期的な大規模修繕工事の為の備えである『修繕積立金』 　　　⇒日常生活でいう「貯金」 の２つが、月々のランニングコストとしてかかっています。 日常生活で言いますと、①の「生活費」を少なく、②の「貯金」を多く というのが、どの家庭においても当然の想いではないでしょうか。 分譲マンションにおいても、まったく同じことが言えます。 　①の『管理費』は極力ムダを省いて少なく。 　②の『修繕積立金』はできるだけ多く。 日常生活では、皆さんご自身が「生活費」と「貯金」の割合を決めていく ことになりますが、分譲マンションでは、管理組合がその割合を決めて いかなければなりません。 しかし、分譲マンションでは、大抵分譲時から事業主系列の管理会社が 決まっていて、月々の「生活費（管理費）」や「貯金（修繕積立金）」 の額が決められているのが現状です。 また、管理会社というのは、『管理費』の部分から対価を得るお仕事ですから、 管理組合の思いとは裏腹に、極力『管理費』のムダを省かせてくれません。 一方、「貯金」にあたる『修繕積立金』については、管理会社の「貯金」では ありませんので、必要最低限しか集めようとはしません。 このように、管理組合と管理会社の思惑は、相反している部分があります。 『管理費』や『修繕積立金』は、管理組合の皆さんの財布から出ている大切な 財産ですから、あくまでも管理組合自身が「生活費」である『管理費』の使途を 把握しムダ省くこと、また「貯金」である『修繕積立金』を将来のために、 いかにして貯めていくのかを考えていく必要があるのです。 皆さんは、ご自身のマンションの 『管理費』（生活費）がいくらで、『修繕積立金』（貯金）がいくらか？ 把握されていますか？ ご自身の家計を考えるのと同じように「管理組合の家計」も考えてあげて下さいね。
次回は、「修繕積立金の値上げを検討する前に･･･」というお話をさせて頂きます。

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今年もよろしくお願い申し上げます。 本年度は、マンション管理組合サポート（コンサ...

１．当社のポータルサイト（ホームページ）を立ち上げる　　　　 　　　　⇒当社の役割を知って頂くためのツールとして上半期中には 　　　　　立ち上げる予定です 　 　２．行政書士が経営する（法律を知る）不動産・建築会社として、 　　　中古不動産の流通と長寿化の為の維持管理の促進に努める　　　　 　　　　⇒少子高齢化による人口減少が起こる昨今、不動産において 　　　　　｢新規の供給｣よりも｢中古のストック｣に着目し、消費者が 　　　　　安心して既存不動産に住める環境作りをサポートしていきます 以上２点を、大枠での目標に掲げ、一年間邁進していきたいと思います。 時代は、厳しさを増しておりますが、我々人間に不可欠な｢衣｣｢食｣｢住｣のうち ｢住｣を業としている一企業として、明るい未来に少しでも貢献できるよう 微力ではありますが精進していくことをお約束しつつ、忙しさにかまけず ブログの更新も、もう少しマメに頑張りたいと思います｡｡

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今年も伊丹市さんより依頼を受け、セミナーでお話をさせて 頂くことになりました。 ...

『大規模修繕工事の進め方』ということで、 　「大規模修繕工事の目的」 　「大規模修繕工事の手順」 　「管理組合の合意形成」 　「業者選定」 　「専門家の必要性」　　･･･etc 時間が許す限りお話していきたいと思います。 お時間のある方は、よろしければお越し下さいね。 【日時】　平成21年11月14日（土）　14:00～16:00 【場所】　伊丹市立産業・情報センター　4階　会議室Ａ 【申込・お問い合わせ先】　 　　伊丹市健康福祉部住宅課 　　072-784-8061

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分譲マンションは、「戸建住宅」とは違い、一つの建物の中で複数の世帯が 共存してい...

「まとめ買い」ってやつです。 業務用スーパーなんかは、「まとめ買い」の原理で、個当たりの単価を 下げ、他のスーパーとの差別化を図っています。 また最近では、製造業などがお互い協力して、原材料の共同調達を始めた なんて記事もよく目にしますが、これも「まとめ買い」。 何が言いたいかと言いますと、分譲マンションの住む皆さんには「戸建住宅」に 住む人にはないスケールメリットを生かす術があるということです。 共同住宅というスケールメリットを生かした「まとめ買い」が実現できれば、 マンション住まいのメリットが、また一つ増えるのではないでしょうか？ 　・日用品（食料品・雑貨等）の共同購入 　・エアコンや給湯器の共同購入 　・リフォームの共同申込 　・各種在宅サービスの共同申込　　･･･etc 考えるだけでも、どんどん出てきます。 もっと言えば、近隣のマンションと協力して、さらにスケールメリットを 出していくというのもイイですよね。 どうせ、皆さんどこかにお金を支払うのであれば、スケールメリットを 生かして、お得な買い物をする方が、賢くないですか？ もちろん、これらを実現する為には、管理組合の積極的な取り組みが必要なことは、 言うまでもありません。 とにかく管理組合運営においては、無関心な管理組合ほど「損」をします。 というわけで、当社の顧問先のマンションでは、既にこういった取り組みを 積極的に行い、そのスケールメリットを実感して頂いています。 皆さんのマンションでも取り組みはお早めに！ そしてご相談は、ティー･エム･エスへ（笑）

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vol.1のブログはこちら 今回の場合、 　①買主側の買付証明書への署名による買...

vol.1のブログはこちら 今回の場合、 　①買主側の買付証明書への署名による買付申込 　②売主側の売渡証明書の発行による買付申込に対する承諾 により、不動産売買契約は、一旦成立しているようにも見えます。 しかし、裁判所の判例では、下記のようになっています。 「買付証明書が発行されている場合でも、現実には、その後、 　買付証明を発行した者と売主側とが具体的に売買交渉をし、 　売買についての合意が成立して、はじめて売買契約が成立する 　ものであり、売主が買付証明を発行した者に対して、売渡の 　承諾を一方的にすることによって、直ちに売買契約が成立する 　ものではない」 従って、今回の事例についても、不動産会社の主張は認められず、 『買付証拠金』の５０万円は、あくまで「預り金」に過ぎないので、 速やかにＡさんに返金しなければなりません。 不動産会社にとって、返金しなければいけない金銭を返金しないという 禁止行為違反は、違反行為の中でも処分が重い違反になるので、 皆さんもこういったケースでは、毅然とした態度で不動産会社に対応して 下さい。 ただし、売買契約の成立を前提として支払う『手付金』については 原則返金してもらえませんのでご注意を。

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【事例２】売買編 　Ａさんは、新居を建築する為に土地を探していたところ、 　折込...

Ｂ：「この土地については、問い合わせが非常に多いので、 　　　 すぐに売れてしまう可能性が高いと思われます。 　　　 今すぐに契約ができないのであれば、買付証拠金として 　　　 50万円をご入金頂ければ、買付証明書を出して物件を 　　　 止めておくことができますが･･･」 　物件を気に入っていたＡは、言われるままに買付証明書に署名押印 　をして、買付証拠金として50万円を支払った。 　後日、売主側から売渡証明書が送られてきた。しかし、よく検討した結果 　諸条件に合わない点もいくつか出てきたので、今回は購入を見合わせる 　ことにした。 　Ａ：「やはり、今回は購入するのを止めておきます。買付証拠金の 　　　　の返還手続きをして頂けますでしょうか？」 　Ｂ：「買付証明書を出して、売主側からも売渡証明書が 　　　 出てますので、売買契約としては成立しています。 　　　 契約解除ということであれば、買付証拠金の50万円は 　　　 放棄して頂く形となります」 　 　買付証拠金を返還してもらえず、困ったＡさん。 　さて、この場合、買付証拠金の50万円は、本当に返還してもらえないの 　でしょうか･･･ 　続きは次回に｡｡｡

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vol.1のブログはこちら まず、申込証拠金についての法律上の解釈ですが、 宅建...

vol.1のブログはこちら まず、申込証拠金についての法律上の解釈ですが、 宅建業法上では、『預り金』として取り扱われます。 当然『預り金』なので、返還を希望された場合は、返さなければなりません。 ですので、申込証拠金の返還を拒んだ今回の事例は、明らかにコンプライアンス 違反ということですね。 以前に比べると、この手の事例は減ってきたように思いますが、 未だに当たり前のように、この手コンプライアンス違反をしている 業者がいるのも現実です。 確かに冷やかしの（本気ではない）物件申込が多いのも事実で、 業者が申込金を取っておきたいという気持ちは、当社も同業者として 一定の理解はできるものの･･･ 契約の前段階である物件申込の段階で、クライアントから お金を取るというような小細工は、トラブルの種を生むだけで、 あまり良い方法とは、個人的には思えません。 （所詮「預り金」でしかないのであれば、尚更です） 「信用」と「営業力」さえあれば、その辺りは十分にカバーできるのでは？ と、言いたいところですね。 次回は、「不動産売買時における買付証拠金の返還トラブルについて」 お話したいと思います。

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さて今日は、不動産取引（売買or賃貸借）における申込金等の返還トラブル事例 につ...

Ｂ：「いや～、この物件は超人気物件なので、すぐに申込を入れて頂かないと 　　　　借り手が決まってしまうんですよー」 　Ａ：「申込は、どうさせてもらったら良いですか？」 　Ｂ：「申込書への記入と申込証拠金として10万円を入れておいて頂ければ 　　　　物件を押さえておくことができますよ」 　Ａ：「じゃあ10万円支払っておきますね」 　ところが、その後、他に気に入った物件が出たＡさんは、Ｂに申込のキャンセル 　を申し出たところ、 　Ｂ：「申込証拠金は、既にオーナーさん（貸主）に渡してしまったので 　　　　返還することはできません」 　と･･･｡ 　貸主に連絡をしようと、連絡先を聞いても、個人情報を理由に教えてはもらうこと 　もできず｡｡｡ 申込証拠金は、一度支払うと、返還することはできないものなのでしょうか？ 続きは次回に｡｡｡

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vol.1のブログはこちら さて、では一体どうすれば良いのかということになります...

vol.1のブログはこちら さて、では一体どうすれば良いのかということになりますが、 最低でも下記の内容については、皆さんの管理組合でも実践して 頂きたいと思います。　 　（１）会計報告を定期的に行う 　　　　⇒毎月管理組合会計の収支状況についての報告を行う 　　　　　ことで、不正支出を未然に防ぐ 　　　　　（ちなみに収支報告の月次報告については、平成２２年５月 　　　　　　から管理会社は義務化となります。） 　（２）会計チェックを定期的に行う 　　　　⇒通常は、年に１回定期総会前に監事がチェックする（といっても 　　　　　ほとんど未確認の状態で監査報告書に押印する）管理組合が多いか 　　　　　と思いますが、四半期ごとにでも、会計チェックを行い（１）での 　　　　　報告が適正であるかの確認を行う。 　　　　　（この場合、経費関係については、必ず証憑書類（請求書、領収書 　　　　　　など）と通帳の突合せを行う） 　（３）金融機関から直接通帳の残高確認を行う 　　　　⇒可能であれば、直接残高証明書を管理組合宛にもらうように 　　　　　するのも良いかと思います 　（４）印鑑・通帳の保管を同一役員（理事長）にさせない 　　　　⇒分散管理を行うことで、個人的な引き出しを未然に防ぐ 　（５）特定の組合員が、長年役員を務める状態は避ける 　　　　⇒管理会社や各業者との癒着を防ぐことで、管理組合運営の 　　　　　風通しを良くしておく　　 当社でコンサルティングしている管理組合様では、（１）及び（２）を 重点的に行うことで、適正な会計管理を徹底して頂いています。 管理組合は、会計管理業務を管理会社に委託しているだけであって、 ｢管理組合の財産は、管理組合自身で守る｣という大原則を決して 忘れないで頂きたいと思います。

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管理会社（管理員）や理事長による管理費等の横領事件は 後を絶ちませんが、なぜこう...

①理事長による横領事件の場合 　　　⇒４年間に亘り、管理組合の修繕積立金口座など約４３００万円を 　　　　数回に分けて無断で引き出した。 　②管理会社による横領事件の場合 　　　⇒実態のない架空経費の計上や銀行預金の残高証明書の改ざんを 　　　　行っていた。 がよくあるケースです。 そして、その原因を考えてみますと、 　①の場合･･･預金通帳や印鑑を理事長一人で管理していた。 　　　　　　 　 　４年以上も理事長職にあった。 　②の場合･･･経費をチェックする際、証憑書類（請求書、領収書など） 　　　　　　 　 　との突合せが行われていなかった。 ということが考えられます。 では、一体どうすれば未然に防止することができるのでしょうか？ 続きは次回に｡｡｡

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vol.6のブログはこちら vol.5のブログはこちら vol.4のブログはこち...

vol.6のブログはこちら vol.5のブログはこちら vol.4のブログはこちら vol.3のブログはこちら vol.2のブログはこちら vol.1のブログはこちら さて、ここまで滞納管理等についての「法的措置」について お話をしてきました。 しかし、法的措置を講じたとしても、毎回確実に債権回収できるわけでは ないということも、おわかりになったかと思います。 では、一体どうすれば管理組合が滞納管理費等の不利益を被らずに 運営をしていけるのでしょう？ 絶対的な方法はないとしても、まず一時的には入口部分（管理費等の滞納 が極力起こらないような）の工夫をすることが重要だと思います。 管理費等を口座自動引落しにしておく事はもちろん、引落しができなかった 場合は、即座に滞納者に連絡を行い、督促・収集に行くようなシステムを 徹底しておくことが大切だと思います。 ちなみに、あるマンションの実例として、１年間管理費等の滞納が なかった組合員（区分所有者）には、管理費等の年間総額の１０％を 割引くといった取り組みを行い、滞納率が大きく下がったという例も あるそうです。 次の取り組みとしては、滞納者が出た時に管理組合としての督促方法を 明確にしておくということ。 多くの管理組合では、この辺りの督促業務を管理会社に委託している ケースが多いようですが、管理会社からは月単位で滞納状況についての 報告をさせるようにして、できる限り早期に把握し、対応していくことが 必要です。（その為には、当然少なくとも月に１度は理事会を開催する ことが望ましいということにもなりますよね） また、滞納した場合のペナルティ（例えば、駐車場使用契約の解約など） を決めておくであったり、組合員名簿や居住者名簿の他、緊急連絡先表 （職場や親族等）を整備しておき、滞納者自身に連絡を取れないような 状況になった時にでも、関係者に連絡のつくような体制をしいておくこと が重要です。 あと、これは少し過激かもしれませんが、管理費等の支払いに連帯保証人を 付けさすなんていうのも、管理組合がマンションを長期に渡って維持管理 していく上では、「あり」の方法かもしれませんね。 他にも色々と方法論は、あるかと思いますが、大切なことは、 　□ 管理組合として管理費等滞納者への督促に対するルール作りも 　　含めたシステムができているか？ 　□ 管理会社任せにせず、管理組合として管理費等の滞納者が把握 　　できているか？ 　□ 万が一滞納者が音信不通になった時の場合に備え、親族等の連絡先 　　を把握できているか？ 皆さんのマンションでの取り組みは、いかがでしょうか？

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