マンション管理組合の救世主「TMS社長ブログ」

マンション管理組合の救世主「TMS社長ブログ」 tag:blog.tms-kobe.com,2008://1 2008-06-04T15:36:28Z マンション管理組合のトータルサポーターをおこなう、株式会社ティー・エム・エスの社長ブログです。神戸を中心に活動しております。 Movable Type 3.35 セミナー講師としてお話します tag:blog.tms-kobe.com,2008://1.19 2008-06-04T14:40:34Z 2008-06-04T15:36:28Z

６月１５日（日）に、「特定非営利活動法人アルファ住環境研究所」主催のマンション...

『大規模修繕工事　成功の秘訣！』という、まぁ何ともたいそうなお題を頂きまして・・・現在講演の構成を検討中です。場所は、神戸ではなく、香川県高松市。せっかくなんで、美味しい讃岐うどんも堪能してきたいと思います（笑）お近くの皆様は、是非セミナーの方に足をお運び下さいね。

以下、セミナー概要です。【日時】　平成２０年６月１５日（日）　１３：３０～１７：００【会場】　サンメッセ香川　２階小会議室　　　　　　（高松市林町２２１７－１）【定員】　３０名（申込先着順）【講演】　<１部>　経年によるマンション仕上材の変化　　　　　　　　　　　『マンション診断・改修事例』　　　　　　　　　　　　　　　　　　　講師：株式会社ジャスト西日本　牧田　将門　氏　　　　　 <２部>　大規模修繕工事　成功の秘訣！　　　　　　　　　　　『検討開始から合意形成にいたるまでのプロセス』　　　　　　　　　講師：株式会社ティー･エム･エス　谷口　昌良
「マンション管理組合運営サポート」「マンションリフォーム」「マンション売買」 ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝【お問い合わせ先】〒658-0057 神戸市東灘区御影町郡家上山田１０７－１　グラシアビル３Ｆ（株）ティー･エム･エス TEL：（０７８）８５８－９５３５　　FAX：（０７８）８５８－９５３７ E-mail：info@tms-kobe.com ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝]]> マンションにおける高齢者対応 tag:blog.tms-kobe.com,2008://1.15 2008-03-15T08:17:46Z 2008-05-21T11:33:14Z

当社の顧問先のマンションでも問題になっている独り暮らし高齢者問題の実態に関する...

～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～『管理会社７割居住実態知らず　　分譲マンション　孤独死急増　０６年、２．５倍の６８人』　分譲マンションの独り暮らし高齢者世帯で二〇〇四－〇六年の三年間に、少なくとも百二十一人が亡くなったまま放置された「孤独死」だったことが、分譲マンション管理会社の業界団体の社団法人「高層住宅管理業協会」の調査で分かった。　調査によると、六十五歳以上の高齢者の孤独死は〇四年は二十六人、〇五年は二十七人だったが、〇六年は六十八人と約二・五倍に増えた。同協会は、管理会社など業界向けの支援マニュアルを作成。孤独死や認知症対策などに本腰を入れる。　昨年春には、首都圏の独り暮らし世帯の親族から「四カ月ぐらい連絡がとれない」と管理会社に電話があり、担当者が警察と一緒に室内を確認したところ、死亡しているのが見つかった。　マニュアルには、管理会社や管理人による孤独死などへの対応方法を記載。ポストにたまった新聞や郵便物、室内からの異臭といった異常を察知してから警察や緊急連絡先への連絡などを想定した流れ図や非常時のチェックリストをまとめた。　今回の調査では、管理会社の七割近くが、マンション内での独り暮らし高齢者の実態や緊急連絡先などを把握する仕組みを確保していないことが判明。マニュアルでは管理組合に対し、入居届に緊急連絡先の記載欄を設けるなど居住者名簿の作成を提言するよう提案するなどしている。　同協会業務部の大蔵豊和次長は「管理業界として高齢者支援という意識はまだ薄いが、今後ますます高齢者のみ世帯や単身高齢者世帯が増えると予想される。行政や管理組合、管理会社が相互に理解、協力し、高齢者を把握し支援できる新たな管理サービスが求められている」としている。～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～マンションの高齢化と共に、そこに住む住人も高齢化していくのは、当然の流れです。役員のなり手不足等の管理組合運営上の問題もありますが、独り暮らし高齢者がマンションという管理人やオートロックに閉鎖された空間の中で生活していく上で、管理組合が中心となり、コミュニケーションを取りながら、見守り活動を行っていくことは、管理組合の重要なミッションです。管理会社としても、近年個人情報に対する意識が過剰になってきている状況はあるものの、最低限の役割として、緊急連絡先（家族や親せきの連絡先等）の把握は、必要不可欠だと思います。 『ティー･エム･エス』では、訪問介護ビジネス等、高齢者サービスを提供する企業との連携を行うことで、独り暮らし高齢者はもちろん、マンションに居住するすべての住人が安心して暮らせる住環境作りに取り組んでいます。マンション内で、孤独死があったということが公になれば、当然マンションの資産価値にも大きく影響しますからね。明日は我が身！取り組みは１日でも早くです。 「マンション管理組合運営サポート」「マンションリフォーム」「マンション売買」 ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝【お問い合わせ先】〒658-0057 神戸市東灘区御影町郡家上山田１０７－１　グラシアビル３Ｆ（株）ティー･エム･エス TEL：（０７８）８５８－９５３５　　FAX：（０７８）８５８－９５３７ E-mail：info@tms-kobe.com ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝]]> 中古住宅市場について・・・ tag:blog.tms-kobe.com,2008://1.14 2008-02-20T10:41:03Z 2008-03-02T12:13:49Z

今まで、中古住宅の価格設定は、　・立地　・築年数　・間取りだけでなんとな...

・履歴情報が加味されることなり（1月25日のブログでも触れています）、同じ条件下でも補修やメンテナンス状況の良し悪しで価格に大きな差が出るということになります。（「勝ち組」と「負け組」がハッキリするということです）これを分譲マンションに当てはめた場合、修繕積立金がしっかりと蓄えられていないというだけでも、（＝良いメンテナンスができないので）マイナス要素になりかねません。あなたのマンションは、「勝ち組」ですか？それとも「負け組」ですか？ 「マンション管理組合運営サポート」「マンションリフォーム」「マンション売買」 ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝【お問い合わせ先】〒658-0057 神戸市東灘区御影町郡家上山田１０７－１　グラシアビル３Ｆ（株）ティー･エム･エス TEL：（０７８）８５８－９５３５　　FAX：（０７８）８５８－９５３７ E-mail：info@tms-kobe.com ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝]]> 瑕疵担保責任について・・・ tag:blog.tms-kobe.com,2008://1.13 2008-02-10T08:46:52Z 2008-03-02T10:39:03Z

非常に興味深い記事があったので、紹介させて頂きます。（以下、新聞記事を引用） ...

～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～　長谷工コーポレーションは自社が設計・施工するすべての新築分譲マンションで、共用部分の瑕疵担保期間を15年にすることなどを、販売者であるデベロッパーに提案する。「長谷工プレミアムアフターサービス」として2月6日に発表した。　住宅品質確保促進法（品確法）は住宅の販売者などに対し、建物の主要部分の構造耐力と雨水の浸入に関する瑕疵担保期間を、最短でも10年に設定するよう義務付けている。マンションでは主に共用部分が対象になる。マンションの販売者は共用部分の構造と防水の瑕疵担保期間を、法が定める最短期間よりも5年長くできる。　サービスは専有部分も対象にしている。給排水管と電気配線の破損などは10年間、床や天井の浮き、はがれ、玄関ドアの変形などは5年間、いずれも無償で修理する。～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～分譲マンションにおける瑕疵担保の責任問題については、当社にもよくご相談があります。 『責任追及したい管理組合』と『責任回避したい事業主』の構図がはっきりしてしまう瑕疵担保問題に敢えて足を踏み入れ、法律で定められている期間以上のフォローをしていこうという取り組みは、封建的なこの業界としては、画期的な取り組みだと思います。一方、消費者側と言えば、耐震偽造問題以降、特に建物の安全に対する信頼性を求めています。そういう意味では、消費者が求める信頼性にとことん応えることで、経年後の共用部分の大規模修繕工事や専有部分のリフォームなどの売ったその後の潜在業務の取り囲みもできる可能性が出てきます。そこまで考えての事なら大した戦略です（笑）このサービス、他の企業が追従するか否か見ものです。 「マンション管理組合運営サポート」「マンションリフォーム」「マンション売買」 ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝【お問い合わせ先】〒658-0057 神戸市東灘区御影町郡家上山田１０７－１　グラシアビル３Ｆ（株）ティー･エム･エス TEL：（０７８）８５８－９５３５　　FAX：（０７８）８５８－９５３７ E-mail：info@tms-kobe.com ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝]]> 高層タワーマンションの行く末は・・・ tag:blog.tms-kobe.com,2008://1.11 2008-02-05T08:04:01Z 2008-02-22T09:30:30Z

ここ数年、高層タワーマンションの流行で、この阪神間でもかなりの数が建設、販売さ...

『流行のタワーマンション』で、しかも『日本一の高さ』とくれば、それだけでブランド志向の日本の消費者の心をくすぐります。しかし、売った後のマンション管理についてまで考えてるかといえば“？”です。購入時点では消費者側もそのことに気付いていない方がほとんどではないでしょうか？高層タワーマンションは、構造上通常のマンションより設備の維持管理に多額の費用を要します。しかもマンションの付加価値として、様々な諸設備を設けている場合などは、なおさらです。バブル時代も、エントランスに噴水や池があるようなマンションが人気を呼びました。しかし、今はと言えば“バブル時代の藻屑”かのごとく、噴水の水は止まり、池は干からび。。。といったマンションを数多く目にします。『マンション』という共同住宅では、建物を維持管理する為の費用を、そこに住むすべての区分所有者が協力し合って賄っていかなければなりません。ましてや高層タワーマンションのように、他のマンションに比べて維持管理費用が高いマンションでは、なおのこと区分所有者間の協力体制（管理組合運営の充実）が重要になってきます。しかし、高層タワーマンションでは、上記の通りさまざまな価格帯がありますので、当然住んでいる人間の所得層にも大きなバラツキがあります。また、「永住志向の区分所有者」や「投資目的の区分所有者」など、住人間でも購入動機に大きなバラツキがあるのが高層タワーマンションの特色です。こういったさまざまな区分所有者で構成される、高層タワーマンションの管理組合運営はいかに？維持管理はいかに？そして行く末は・・・バブル時代のマンションの二の舞にならなければ良いのですが。。。。

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現在ＴＭＳでは、４棟のマンション管理組合と継続的なアドバイザー（顧問）契約を結...

『アドバイザーをつけるメリットって何ですか？』ごもっともなご質問です。我々にとっては、この質問の答えが一番困ります。それは何も「答えられなくて」困るわけではなく、それこそメリットを挙げろと言われれば、　・不要な管理費を削減し、修繕積立金の充実を図ることができる　・管理組合の役員の負担が軽減することができる　・管理会社の仕事ぶりを第三者機関としてチェックする　・管理規約等のマンション内のルール作りの整備を行う　　･･･etc いくらでも挙げられるわけです。しかし、すべて抽象的で目に見えてこないものばかり。これがマンション全体にとって、どういったメリットをもたらすかをなかなかリアルに伝えることができない部分があります。（リアルな例としては、１月１５日の日記<下段>みたいな例もありますが･･･）これは『コンサルタント』という職業柄、ある種仕方のない部分でもあります。あとメリットを示す根拠として、実績を示すという方法もありますが、マンション管理組合にアドバイザーをつけるということ自体がまだまだ浸透していない上に、『マンション管理組合のコンサルティング』という業種のマーケット自体が確立されていないので、実績を示すのにも万人に十分に納得して頂ける内容かと言えば難しい部分があります。デパ地下のように、商品の試食ができれば一番イイのでしょうが、残念ながら、ＴＭＳを試食？というわけにもいきません。ですので、ＴＭＳでは管理組合のご要望に応じて、最初に「管理組合向けのセミナー」というものを無料出張でさせて頂いております。このセミナーの中で、今までこのブログでも書いてきたような分譲マンションの仕組みから管理組合運営のいろは、そしてアドバイザーをつけることのメリット まで、実例やそのマンションの状況に応じて、できる限りリアルにお話させて頂いています。実際に、このセミナーがきっかけとなってアドバイザー（顧問）契約を結び、アドバイザーをつけることのメリットを感じて頂いている管理組合もあります。要するに、「試食した結果おいしかった！」だから「商品を購入した」ということですよね。ご興味のある管理組合の皆さん、是非一度ＴＭＳの無料セミナーご賞味下さい（笑） 「マンション管理組合運営サポート」「マンションリフォーム」「マンション売買」 □■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■ 【お問い合わせ先】〒658-0057 神戸市東灘区御影町郡家上山田１０７－１　グラシアビル３Ｆ㈱ティー･エム･エス TEL：（０７８）８５８－９５３５　　FAX：（０７８）８５８－９５３７ E-mail：info@tms-kobe.com □■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■]]> ＴＭＳの仕事　Vol.3　続き･･･ tag:blog.tms-kobe.com,2008://1.9 2008-01-25T10:06:43Z 2008-01-25T08:01:23Z

前回からの続きです。さらに、これが中古マンションの売買や賃貸などになると、不動...

前回からの続きです。さらに、これが中古マンションの売買や賃貸などになると、不動産業者は物件の概要（立地、間取り、築年数等）だけではなく、マンション内のルール（管理規約や使用細則）や管理費・修繕積立金等の状況、修繕履歴等の情報も正確に把握し、伝える必要があります。逆を言うと、本来であれば中古マンション販売価格の設定は、立地・間取り・築年数といった一般的なものだけではなく、上記のような管理状況も踏まえた上で決めるべきものなのです。となれば、不動産取引をサポートする時に、マンションの仕組みやマンション個々の実情がわかっていない業者では適正な業務はできませんし、トラブルの可能性は必然的に増えるわけです。実際に当社が携わっているマンションでも、不動産取引上のトラブルについてのご相談をよく受けます。　「新しい入居者がマンション内のルールを守ってくれない」 　　⇒不動産業者から重要事項説明をきっちりと受けていない為　「不動産業者が、うちのマンションの販売価格を安く広告するので　　困っている」（安いマンションとのレッテルが貼られる） 　　⇒早く契約を成立させたいが為に、マンションの管理状況もろくに　　　把握せぬまま、周辺相場だけからの安易な価格設定を行う為物件が売れて、マンションから出て行く人はイイとしても、残された住人にしてみれば、どちらケースもとても迷惑なお話です。 『ティー･エム･エス』における『３．不動産事業』では、単なる不動産の仲介業としてだけではなく、上記のようなトラブルにも対応すべく、「マンションコンサルタント事業」との融合を通じて、マンションの実情に精通し、安全で適正な不動産取引業務を行っていきます。]]> ＴＭＳの仕事　Vol.3 tag:blog.tms-kobe.com,2008://1.8 2008-01-23T02:58:06Z 2008-01-23T04:19:35Z

今日は、『３．不動産事業』についてお話していきたいと思います。不動産売買や賃貸...

『３．不動産事業』についてお話していきたいと思います。不動産売買や賃貸でのトラブルというのはホントに多く、『谷口法務コンサルタント』の方にもよくご相談があります。結局のところ、不動産業者の説明不足によるトラブルが大半のケースです。特に契約前に不動産業者が必ず行わなければいけない重要事項説明が不十分だった為に、入居してから　「こんな物件だったら買っていなかった」　「そんな説明聞いてなかった」という話になるケースが多いんです。なぜ、こういうトラブルが後を絶たないのでしょう？不動産業者の基本的な仕事は、不動産物件の売買や賃貸を斡旋・仲介する仕事で、売買や賃貸の契約が成立すれば、その対価として報酬を受け取ります。しかし、見方を変えれば、 「契約さえ成立してしまえば報酬がもらえるわけで、あとの事は知ったこっちゃない」 という考え方もできるわけです。となると、契約を成立させるためには、物件の良い部分は説明しても、悪い部分はできるだけ説明を避けようとします。相手（お客さん）は素人ですから、何とでも言いようがありますよね。もちろんこういった不誠実な業者が全部ではありませんが、こういった一部の不良業者の為に、いつまでたっても不動産業界のグレーなイメージというのが拭いきれない感があるのも現実ではないでしょうか。さらに･･･と続けたいとこですが、長くなりそうなので今日はこの辺で｡｡｡]]> ＴＭＳの仕事　Vol.2 tag:blog.tms-kobe.com,2008://1.7 2008-01-21T10:13:08Z 2008-01-21T11:38:37Z

今日は、『２．建築事業』についてお話していきたいと思います。現在、当社は阪神間...

『２．建築事業』についてお話していきたいと思います。現在、当社は阪神間で４件のマンション管理組合と継続的なアドバイザー契約（顧問契約）を結ばせて頂いているのですが、業務の中で、管理組合運営のサポートだけではなく、建築に関する専門的なアドバイスを求められるケースが多々あります。例えば｡｡｡ ◇居住者に高齢者が多くなってきたので、エントランスをバリアフリーにしたいのだが･･･ ◇共用の階段や廊下に高齢者対応の手すりを設置したいのだが・・・ ◇駐輪場が少ないので、駐輪場を増設したいのだが・・・ ◇エントランスを今の新しいマンションのように豪華にしたいのだが・・・ ◇自分の住居をリフォームしたいのだが・・・（これは各区分所有者単位）など。こういったケースでは、既にどこかの業者に見積を出してもらってるケースも多いのですが、管理組合自体が、その工事内容や金額の妥当性についての判断がつかず、なかなか事が前に進まないといったことが多く、それでいて管理会社と言えば、基本的に建築工事の専門業者ではないので、大規模修繕工事のような大きな工事（はっきり言ってしまえば、お金になる工事）以外のこういった小さな修繕工事や改修工事には、あまり積極的に入ってこようとはしません。管理組合としてみれば、「適正な工事」を「適正な価格」で行ってくれる業者を探しているわけで、その業者選定をする為の専門的なアドバイスを我々に望んでいるのですが、逆に我々のように、普段からマンション管理組合とお付き合いをさせて頂いているという信頼関係があり、尚且つ、マンション事情にも精通している会社にそういった工事も責任を持って請け負せることができれば、管理組合としては窓口が一本化し、責任の所在も明確（当社）になるので、管理組合自身のリスクヘッジにもなるんではないかという考えから、当社『ティー･エム･エス』の業務の付加価値の一つとして、、『２．建築事業』を立ち上げたというわけです。世の中では『耐震偽装問題』や『悪徳リフォーム問題』など建築業界への信頼性は揺らぐ一方で、消費者は今本当に信頼できる業者を探しています。しかも、分譲マンションという特殊な居住形態では、単純に工事の技術力だけあればイイというものではなく、マンション特有の法律や管理規約等、分譲マンションの仕組み自体を理解する能力も求められます。 『ティー･エム･エス』では、その両方を備え持つ会社として、単なる口先だけのコンサルタント会社ではなく、マンションをソフト面・ハード面双方からサポートしていけるような、本当の意味での『マンション管理組合の救世主』となれるようなマンション総合プロデュース会社を目指していきたいと思っています。次回は、『３．不動産事業』についてお話したいと思います。]]> ＴＭＳの仕事　Vol.1 tag:blog.tms-kobe.com,2008://1.5 2008-01-15T13:16:23Z 2008-01-16T01:31:33Z

ＴＭＳの事業には、11月17日のブログでも書きました通り、１．マンションコンサ...

11月17日のブログでも書きました通り、 １．マンションコンサルタント事業２．建築事業３．不動産事業 の３つの柱があります。今日は、その中の『１．マンションコンサルタント事業』についてお話していきたいと思います。先のブログでも書いたとおり、マンションの住環境・資産価値を長期的に維持管理していく為には、管理組合運営の充実は不可欠です。しかし、管理組合というのは区分所有者を寄せ集めた素人集団であり、その素人集団だけで、多岐にわたる管理組合運営を行っていくのは現実的には困難です。その多岐にわたる管理組合運営の中で、管理組合から管理業務の委託を受けて行っているのが管理会社です。要するに、自分たちの大切な財産である住まいの維持管理を、自分以外の場所（管理会社）に託しているわけです。しかも、分譲マンションの管理会社は、マンション完成時には既に決まっています。自分たちの大切な財産を維持管理してもらう管理会社は、自分たちの手で選べないどころか、管理内容や管理費まで最初から決められています。こういった現状の中で、管理内容や管理費の設定に何の疑問も持たず、お金を払い続けている管理組合がほとんどです。本来、管理会社の働きぶりがコストパフォーマンスに見合っているかどうかはもちろんのこと、マンションの住環境・資産価値を長期的に維持管理するような管理業務を行っているかどうかをチェックするのは、管理業務を委託し、管理組合運営の最終的な責任を負わなければいけない管理組合の役目です。しかし、管理組合は所詮素人集団であり、管理会社が行っている管理業務のすべてを適正に判断するということは困難を極めます。ＴＭＳの仕事は、そんな管理組合の為に、管理組合運営のサポーターとして、管理会社の業務適正をチェックし、マンションの住環境・資産価値を長期的に維持管理する為のコンサルティングを行っていくことです。具体的には　・理事会、総会への出席及び議事録チェック　・管理組合運営に関する助言及び指導　・管理会社との管理委託契約に関する助言及び指導　・管理規約、使用細則等のルール作りに関する助言及び指導　・管理費、修繕積立金等の資金計画に関する助言及び指導　・大規模修繕工事に関する助言及び指導　・マンション管理運営に関する有益な情報の提供　・・・etc です。当社が管理組合運営をサポートするメリットとして、一番わかりやすい例を挙げると、当社がコンサルタント契約したあるマンションでは、管理組合が管理会社へ支払う管理委託費の見直しを行った結果、年間約８５０万円だった管理委託費が、年間約５００万円（差額３５０万円）になったという例があります。これが、まさに管理会社の業務適正をチェックした一番わかりやすい結果です。このマンションはちょうど築１０年でしたので、１０年間で約３,５００万円ものムダ使いをしていたということになります。この３,５００万円がもっと有効に使われていたら、管理組合にとってどんだけ有益だったことでしょう｡｡｡このことに「気付く管理組合」と「気付かない管理組合」のちょっとした“差”が、将来のマンションの資産価値を左右する大きな“差”となるわけです。次回は、『２．建築事業』についてお話したいと思います。]]> 分譲マンションとは･･･　Vol.2 tag:blog.tms-kobe.com,2007:/blog//1.3 2007-11-27T12:15:50Z 2007-12-01T07:24:18Z

『分譲マンションとは･･･　Vol.1』の続きです。震災後、阪神間では分譲マン...

『分譲マンションとは･･･　Vol.1』の続きです。震災後、阪神間では分譲マンションが数多く建設されました。「最新の設備」、「豪華なエントランス」、「防犯対策万全」　・・・etc これら販売向けのキャッチコピーの陰で、赤の他人同士がひとつ屋根の下で生活していくことの“難しさ”みたいなものは当然表面上は見えてこないため、分譲マンションは飛ぶように売れてきました。しかし、購入後は、その“難しさ”に事あるごとに直面することになるわけです。特に昔と比べて、人々の生活スタイルは多様化してきていますから、その“難しさ”は顕著に表れてきています。例えば、「マンションでペットを飼う」という行為は、一昔前まではタブーな行為でしたが、今やペットが飼えないマンションは売れないとまで言われ、『ペット飼育可のマンション』が過半を占めるようになりました。ペット飼育可にしてマンション自体が売れたことは良いとして、そこに住む居住者全員が“ペット愛好家”とは限らないわけです。 “ペット愛好家”と“ペット嫌い”の居住者同士が共存していく為には、トラブルが起こらないためのルール作りと実践を徹底して行わなければなりません。当社にも、マンション内でのペットトラブルに関しては、「ルールが曖昧で･･･」「ルールを守らない飼主がいるのだが･･･」などのご相談をよく受けます。こういった問題はその問題が解決されない限り、決してそこに住む居住者の住環境が改善されることはありません。そういった意味でも、ある種「分譲マンション」というのは、『買うは易し、住むは難し』なわけです。かと言って、「分譲マンション」に居住すること自体を否定しているわけはなく、「分譲マンション」という居住形態を居住者が理解をした上で互いに協力して生活していかなければ、住みよいマイホームとはならないということです。日本でも有数のマンション密集地帯であるこの阪神間で「分譲マンション」という特殊な居住形態をもつ不動産の住環境・資産価値を長きにわたり維持管理していくためのお手伝いをさせて頂くのが、我々ＴＭＳのお仕事なのです。]]> 分譲マンションとは･･･　Vol.1 tag:blog.tms-kobe.com,2007:/blog//1.2 2007-11-22T10:03:42Z 2007-12-01T07:22:19Z

今日は、ＴＭＳの事業についてお話する前に、まず分譲マンションの仕組みについて少...

『管理組合』といって区分所有者（マンション住戸の所有者）全員で構成される団体があります。これは分譲マンションであれば、どこのマンションでも同じ仕組みになっています。この『管理組合』は、“マンション”という共通の財産を維持管理していくために、いろいろな取り決めをしていかなければなりません。例えば、マンションの外観が汚くなってきたから、外壁の補修工事がしたいと考えたとします。戸建の住宅や賃貸（ワンオーナー）マンションであれば、所有者（オーナー）自身の独断で補修工事をするかしないかを決めることができますが、複数の所有者がいる分譲マンションでは、原則多数決で決めなければなりません。もちろん、外壁が「汚い」と感じている人もいれば、「汚くない」と感じている人もいるわけで、まずここで意見が分かれます。仮に多数決の原則に則り、外壁を補修することが決まったとしても、「どのように補修をするのか」、「どこの業者に依頼するのか」を管理組合で話し合い、再び多数決でもって決めていかなくてはなりません。今は一つの例だけを挙げましたが、このように分譲マンションでは何をするにも区分所有者全員で構成する『管理組合』による話し合いを行い、物事を決めていかなければなりません。それには、区分所有者同士が協力し合い、マンション管理運営を行っていくことが大原則であり、決して“我れ関せず”の無関心ではマンションを長期にわたり維持管理していくことは不可能なわけです。続きはまた｡｡｡]]> 『マンション管理組合の救世主』・・・それがＴＭＳ tag:blog.tms-kobe.com,2007:/blog//1.1 2007-11-17T11:13:58Z 2007-12-01T08:56:53Z

少し緊張気味に･･･株式会社ティー・エム・エス　社長の谷口です！（緊張気味の...

株式会社ティー・エム・エス　社長の谷口です！
（緊張気味のわりには思い切りました｡｡｡）

もうすぐ３５歳！　男！　花の独身です｡｡｡
（これまた思い切りました｡｡｡）

私の紹介はさておき、このブログのタイトルにもありますように、
当社は分譲マンションにおける“マンション管理組合の救世主”と
なるべく立ち上げた会社です。

事業内容としましては、
１．マンションコンサルタント事業
２．建築事業
３．不動産事業
この３本が柱になります。

私達の住むこの阪神間は、全国でも有数のマンション群であり、
特に震災後は、目まぐるしい勢いでマンションが建設されてきました。

一見、華やかに復興してきたこの阪神間ですが、その影ではマンション
販売の過当競争が引き起こすさまざまなトラブルが起こってきているの
も事実。

・耐震偽造問題
・マンション購入時における販売会社とのトラブル
・購入後の事業主の瑕疵担保責任の問題　･･･etc

また、既存の中古マンションにおいても、

・修繕積立金不足によるマンションの老朽化
・高齢化によるマンション管理運営機能の低下
・管理組合と管理会社とのトラブル　・･･etc

と、マンションを取り巻く環境にはトラブルが付き物と言っても
過言ではないぐらい問題が絶えません。

しかし、一方ではトラブルが起こった時に相談していく場所、
解決してくれる専門機関が少ない、知られていないという
現実があります。

『ＴＭＳ』は、マンショントラブルを総合的に解決できる専門機関
として、マンションをハード面・ソフト面双方からサポートして
いきたいと思っています。

これから、このブログを通じて『ＴＭＳ』の事業内容やマンションに
関するお役立ちの情報を随時アップしていきたいと思いますので、
ご興味がありましたら、覗いてみて下さいね。

では今日はこの辺で。　谷口でした。
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