セミナー講師としてお話します
６月１５日（日）に、「特定非営利活動法人アルファ住環境研究所」主催の
マンションセミナーで講演することになりました。
『大規模修繕工事 成功の秘訣！』という、まぁ何ともたいそうなお題を
頂きまして・・・現在講演の構成を検討中です。
場所は、神戸ではなく、香川県高松市。
せっかくなんで、美味しい讃岐うどんも堪能してきたいと思います（笑）
お近くの皆様は、是非セミナーの方に足をお運び下さいね。
以下、セミナー概要です。
【日時】 平成２０年６月１５日（日） １３：３０〜１７：００
【会場】 サンメッセ香川 ２階小会議室
（高松市林町２２１７−１）
【定員】 ３０名（申込先着順）
【講演】 <１部> 経年によるマンション仕上材の変化
『マンション診断・改修事例』
講師：株式会社ジャスト西日本 牧田 将門 氏
<２部> 大規模修繕工事 成功の秘訣！
『検討開始から合意形成にいたるまでのプロセス』
講師：株式会社ティー･エム･エス 谷口 昌良
「マンション管理組合運営サポート」「マンションリフォーム」「マンション売買」
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
【お問い合わせ先】
〒658-0057
神戸市東灘区御影町郡家上山田１０７−１ グラシアビル３Ｆ
（株）ティー･エム･エス
TEL：（０７８）８５８−９５３５ FAX：（０７８）８５８−９５３７
E-mail：info@tms-kobe.com
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Buzzurlにブックマーク 投稿者 tmskobe ： 2008年06月04日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)
アドバイザーをつけるメリットって？
2008年01月30日 16:44
現在ＴＭＳでは、４棟のマンション管理組合と継続的なアドバイザー（顧問）
契約を結ばせて頂いてます。
もちろんスポットでの業務依頼もありますので、実際に仕事ととして携わら
せて頂いている管理組合は、全国各地かなりの数になります。
その中で、管理組合の皆さんに必ず言われるこのフレーズ。
『アドバイザーをつけるメリットって何ですか？』
ごもっともなご質問です。
我々にとっては、この質問の答えが一番困ります。
それは何も「答えられなくて」困るわけではなく、
それこそメリットを挙げろと言われれば、
・不要な管理費を削減し、修繕積立金の充実を図ることができる
・管理組合の役員の負担が軽減することができる
・管理会社の仕事ぶりを第三者機関としてチェックする
・管理規約等のマンション内のルール作りの整備を行う ･･･etc
いくらでも挙げられるわけです。
しかし、すべて抽象的で目に見えてこないものばかり。
これがマンション全体にとって、どういったメリットをもたらすかを
なかなかリアルに伝えることができない部分があります。
（リアルな例としては、１月１５日の日記<下段>みたいな例もありますが･･･）
これは『コンサルタント』という職業柄、ある種仕方のない部分
でもあります。
あとメリットを示す根拠として、実績を示すという方法もありますが、
マンション管理組合にアドバイザーをつけるということ自体がまだまだ
浸透していない上に、『マンション管理組合のコンサルティング』という
業種のマーケット自体が確立されていないので、実績を示すのにも
万人に十分に納得して頂ける内容かと言えば難しい部分があります。
デパ地下のように、商品の試食ができれば一番イイのでしょうが、
残念ながら、ＴＭＳを試食？というわけにもいきません。
ですので、ＴＭＳでは管理組合のご要望に応じて、最初に「管理組合向けの
セミナー」というものを無料出張でさせて頂いております。
このセミナーの中で、今までこのブログでも書いてきたような分譲マンションの
仕組みから管理組合運営のいろは、そしてアドバイザーをつけることのメリット
まで、実例やそのマンションの状況に応じて、できる限りリアルにお話させて
頂いています。
実際に、このセミナーがきっかけとなってアドバイザー（顧問）契約を結び、
アドバイザーをつけることのメリットを感じて頂いている管理組合もあります。
要するに、「試食した結果おいしかった！」だから「商品を購入した」ということ
ですよね。
ご興味のある管理組合の皆さん、是非一度ＴＭＳの無料セミナーご賞味下さい（笑）
「マンション管理組合運営サポート」「マンションリフォーム」「マンション売買」
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【お問い合わせ先】
〒658-0057
神戸市東灘区御影町郡家上山田１０７−１ グラシアビル３Ｆ
�螢謄�ー･エム･エス
TEL：（０７８）８５８−９５３５ FAX：（０７８）８５８−９５３７
E-mail：info@tms-kobe.com
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Buzzurlにブックマーク 投稿者 tmskobe ： 2008年01月30日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)
ＴＭＳの仕事 Vol.3 続き･･･
2008年01月25日 19:06
前回からの続きです。
さらに、これが中古マンションの売買や賃貸などになると、不動産業者は
物件の概要（立地、間取り、築年数等）だけではなく、マンション内のルール
（管理規約や使用細則）や管理費・修繕積立金等の状況、修繕履歴等の
情報も正確に把握し、伝える必要があります。
逆を言うと、本来であれば中古マンション販売価格の設定は、立地・間取り・
築年数といった一般的なものだけではなく、上記のような管理状況も
踏まえた上で決めるべきものなのです。
となれば、不動産取引をサポートする時に、マンションの仕組みや
マンション個々の実情がわかっていない業者では適正な業務はできませんし、
トラブルの可能性は必然的に増えるわけです。
実際に当社が携わっているマンションでも、不動産取引上のトラブルに
ついてのご相談をよく受けます。
「新しい入居者がマンション内のルールを守ってくれない」
⇒不動産業者から重要事項説明をきっちりと受けていない為
「不動産業者が、うちのマンションの販売価格を安く広告するので
困っている」（安いマンションとのレッテルが貼られる）
⇒早く契約を成立させたいが為に、マンションの管理状況もろくに
把握せぬまま、周辺相場だけからの安易な価格設定を行う為
物件が売れて、マンションから出て行く人はイイとしても、残された住人に
してみれば、どちらケースもとても迷惑なお話です。
『ティー･エム･エス』における『３．不動産事業』では、単なる不動産の
仲介業としてだけではなく、上記のようなトラブルにも対応すべく、
「マンションコンサルタント事業」との融合を通じて、マンションの実情に
精通し、安全で適正な不動産取引業務を行っていきます。
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Buzzurlにブックマーク 投稿者 tmskobe ： 2008年01月25日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)
ＴＭＳの仕事 Vol.3
2008年01月23日 11:58
今日は、『３．不動産事業』についてお話していきたいと思います。
不動産売買や賃貸でのトラブルというのはホントに多く、
『谷口法務コンサルタント』の方にもよくご相談があります。
結局のところ、不動産業者の説明不足によるトラブルが大半のケースです。
特に契約前に不動産業者が必ず行わなければいけない重要事項説明が
不十分だった為に、入居してから
「こんな物件だったら買っていなかった」
「そんな説明聞いてなかった」
という話になるケースが多いんです。
なぜ、こういうトラブルが後を絶たないのでしょう？
不動産業者の基本的な仕事は、不動産物件の売買や賃貸を
斡旋・仲介する仕事で、売買や賃貸の契約が成立すれば、
その対価として報酬を受け取ります。
しかし、見方を変えれば、
「契約さえ成立してしまえば報酬がもらえるわけで、あとの事は知ったこっちゃない」
という考え方もできるわけです。
となると、契約を成立させるためには、物件の良い部分は説明しても、
悪い部分はできるだけ説明を避けようとします。
相手（お客さん）は素人ですから、何とでも言いようがありますよね。
もちろんこういった不誠実な業者が全部ではありませんが、こういった
一部の不良業者の為に、いつまでたっても不動産業界のグレーな
イメージというのが拭いきれない感があるのも現実ではないでしょうか。
さらに･･･と続けたいとこですが、長くなりそうなので今日はこの辺で｡｡｡
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ＴＭＳの仕事 Vol.2
2008年01月21日 19:13
今日は、『２．建築事業』についてお話していきたいと思います。
現在、当社は阪神間で４件のマンション管理組合と継続的なアドバイザー契約（顧問契約）
を結ばせて頂いているのですが、業務の中で、管理組合運営のサポートだけではなく、
建築に関する専門的なアドバイスを求められるケースが多々あります。
例えば｡｡｡
◇居住者に高齢者が多くなってきたので、エントランスをバリアフリーにしたいのだが･･･
◇共用の階段や廊下に高齢者対応の手すりを設置したいのだが・・・
◇駐輪場が少ないので、駐輪場を増設したいのだが・・・
◇エントランスを今の新しいマンションのように豪華にしたいのだが・・・
◇自分の住居をリフォームしたいのだが・・・（これは各区分所有者単位）
など。
こういったケースでは、既にどこかの業者に見積を出してもらってるケースも多いのですが、
管理組合自体が、その工事内容や金額の妥当性についての判断がつかず、なかなか
事が前に進まないといったことが多く、それでいて管理会社と言えば、基本的に建築工事
の専門業者ではないので、大規模修繕工事のような大きな工事（はっきり言ってしまえば、
お金になる工事）以外のこういった小さな修繕工事や改修工事には、あまり積極的に入って
こようとはしません。
管理組合としてみれば、「適正な工事」を「適正な価格」で行ってくれる業者を探している
わけで、その業者選定をする為の専門的なアドバイスを我々に望んでいるのですが、
逆に我々のように、普段からマンション管理組合とお付き合いをさせて頂いているという
信頼関係があり、尚且つ、マンション事情にも精通している会社にそういった工事も
責任を持って請け負せることができれば、管理組合としては窓口が一本化し、責任の
所在も明確（当社）になるので、管理組合自身のリスクヘッジにもなるんではないかと
いう考えから、当社『ティー･エム･エス』の業務の付加価値の一つとして、、『２．建築事業』を
立ち上げたというわけです。
世の中では『耐震偽装問題』や『悪徳リフォーム問題』など建築業界への信頼性は揺らぐ
一方で、消費者は今本当に信頼できる業者を探しています。
しかも、分譲マンションという特殊な居住形態では、単純に工事の技術力だけあればイイと
いうものではなく、マンション特有の法律や管理規約等、分譲マンションの仕組み自体を
理解する能力も求められます。
『ティー･エム･エス』では、その両方を備え持つ会社として、単なる口先だけのコンサルタント
会社ではなく、マンションをソフト面・ハード面双方からサポートしていけるような、本当の
意味での『マンション管理組合の救世主』となれるようなマンション総合プロデュース会社
を目指していきたいと思っています。
次回は、『３．不動産事業』についてお話したいと思います。
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ＴＭＳの仕事 Vol.1
2008年01月15日 22:16
ＴＭＳの事業には、11月17日のブログでも書きました通り、
１．マンションコンサルタント事業
２．建築事業
３．不動産事業
の３つの柱があります。
今日は、その中の『１．マンションコンサルタント事業』についてお話して
いきたいと思います。
先のブログでも書いたとおり、マンションの住環境・資産価値を長期的に
維持管理していく為には、管理組合運営の充実は不可欠です。
しかし、管理組合というのは区分所有者を寄せ集めた素人集団であり、
その素人集団だけで、多岐にわたる管理組合運営を行っていくのは現実的
には困難です。
その多岐にわたる管理組合運営の中で、管理組合から管理業務の委託を
受けて行っているのが管理会社です。
要するに、自分たちの大切な財産である住まいの維持管理を、自分以外の
場所（管理会社）に託しているわけです。
しかも、分譲マンションの管理会社は、マンション完成時には既に決まって
います。自分たちの大切な財産を維持管理してもらう管理会社は、自分たち
の手で選べないどころか、管理内容や管理費まで最初から決められています。
こういった現状の中で、管理内容や管理費の設定に何の疑問も持たず、
お金を払い続けている管理組合がほとんどです。
本来、管理会社の働きぶりがコストパフォーマンスに見合っているかどうかはもちろん
のこと、マンションの住環境・資産価値を長期的に維持管理するような管理業務を
行っているかどうかをチェックするのは、管理業務を委託し、管理組合運営の最終的
な責任を負わなければいけない管理組合の役目です。
しかし、管理組合は所詮素人集団であり、管理会社が行っている管理業務のすべて
を適正に判断するということは困難を極めます。
ＴＭＳの仕事は、そんな管理組合の為に、管理組合運営のサポーターとして、
管理会社の業務適正をチェックし、マンションの住環境・資産価値を長期的に
維持管理する為のコンサルティングを行っていくことです。
具体的には
・理事会、総会への出席及び議事録チェック
・管理組合運営に関する助言及び指導
・管理会社との管理委託契約に関する助言及び指導
・管理規約、使用細則等のルール作りに関する助言及び指導
・管理費、修繕積立金等の資金計画に関する助言及び指導
・大規模修繕工事に関する助言及び指導
・マンション管理運営に関する有益な情報の提供 ・・・etc
です。
当社が管理組合運営をサポートするメリットとして、一番わかりやすい例を
挙げると、当社がコンサルタント契約したあるマンションでは、管理組合が
管理会社へ支払う管理委託費の見直しを行った結果、年間約８５０万円だった
管理委託費が、年間約５００万円（差額３５０万円）になったという例があります。
これが、まさに管理会社の業務適正をチェックした一番わかりやすい結果です。
このマンションはちょうど築１０年でしたので、１０年間で約３,５００万円ものムダ使い
をしていたということになります。
この３,５００万円がもっと有効に使われていたら、管理組合にとってどんだけ有益
だったことでしょう｡｡｡
このことに「気付く管理組合」と「気付かない管理組合」のちょっとした“差”が、
将来のマンションの資産価値を左右する大きな“差”となるわけです。
次回は、『２．建築事業』についてお話したいと思います。
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『マンション管理組合の救世主』・・・それがＴＭＳ
2007年11月17日 20:13
株式会社ティー・エム・エス 社長の谷口です！
（緊張気味のわりには思い切りました｡｡｡）
もうすぐ３５歳！ 男！ 花の独身です｡｡｡
（これまた思い切りました｡｡｡）
私の紹介はさておき、このブログのタイトルにもありますように、
当社は分譲マンションにおける“マンション管理組合の救世主”と
なるべく立ち上げた会社です。
事業内容としましては、
１．マンションコンサルタント事業
２．建築事業
３．不動産事業
この３本が柱になります。
私達の住むこの阪神間は、全国でも有数のマンション群であり、
特に震災後は、目まぐるしい勢いでマンションが建設されてきました。
一見、華やかに復興してきたこの阪神間ですが、その影ではマンション
販売の過当競争が引き起こすさまざまなトラブルが起こってきているの
も事実。
・耐震偽造問題
・マンション購入時における販売会社とのトラブル
・購入後の事業主の瑕疵担保責任の問題 ･･･etc
また、既存の中古マンションにおいても、
・修繕積立金不足によるマンションの老朽化
・高齢化によるマンション管理運営機能の低下
・管理組合と管理会社とのトラブル ・･･etc
と、マンションを取り巻く環境にはトラブルが付き物と言っても
過言ではないぐらい問題が絶えません。
しかし、一方ではトラブルが起こった時に相談していく場所、
解決してくれる専門機関が少ない、知られていないという
現実があります。
『ＴＭＳ』は、マンショントラブルを総合的に解決できる専門機関
として、マンションをハード面・ソフト面双方からサポートして
いきたいと思っています。
これから、このブログを通じて『ＴＭＳ』の事業内容やマンションに
関するお役立ちの情報を随時アップしていきたいと思いますので、
ご興味がありましたら、覗いてみて下さいね。
では今日はこの辺で。 谷口でした。
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Buzzurlにブックマーク 投稿者 tmskobe ： 2007年11月17日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)
タニグチ アキラ
兵庫県出身
1973年（昭和48年）生
株式会社TMS 代表取締役
谷口法務コンサルタント 代表
【取得資格】
・行政書士
・一級建築施工管理技士
・宅地建物取引主任者
