1年半ほど前より、「保険業務」の取り扱いも開始させて頂いております。

これは、当社の各事業（コンサルタント事業、建築事業、不動産事業）と

保険業務が密接に関係していることが背景にあります。

例えば、マンションコンサルタント事業で関係するのが、

マンション管理組合が加入する共用部分に対する損害保険。

最近は、『マンション総合保険』というマンション専用の損害保険が

主流となっていますが、ひと昔前までは、住宅（団地）用の火災保険に

オプションを付加（総合保険）するといったものが多かったようです。

築年数の経過したマンションの管理組合では、昔の火災保険の契約内容を

そのまま継続しているケースも少なくなく、マンション総合保険と比較して、

「補償内容は薄いのに、保険料は高い」

ということが多々あります。

こういった時に、コンサルタントの立場として、保険についてのアドバイスが

でき、かつマンション住人の皆様の住環境をより良く守る保険商品のご提案まで

することができれば、管理組合にとっては一石二鳥ではないでしょうか？

ただ単に、保険業務を行うのではなく、密接に関連する業務と並行して

コンサルティングを行うことにより、お客様のニーズに対する相乗効果を

生み、尚且つ窓口を一本化するという効率化にも繋がります。

その他、

　・不動産業務に関連する「火災保険」のご提案

　・法人のお客様に対する各種「損害保険」や「生命保険」のご提案

　・相続対策に対する「生命保険」のご提案

などもさせて頂いておりますので、保険業務に関するご相談がございましたら、

是非お気軽にご相談下さいね。

■当社のグループ会社であります、行政書士事務所のＨＰです。

　リーガルオフィス神戸

■メルマガ『リーガルオフィス神戸通信』の配信が始まりました！
　
　阪急御影にまつわる素敵なプレゼント企画もご用意してます！
　
　ご登録は、info@lo-kobe.com 　担当：皆木　まで直接メールを頂くか、

　もしくは、まぐまぐから⇒http://www.mag2.com/m/0001388632.html

～あなたの「住まい」を「住(ス)マイル」に～
マンション管理組合サポート
マンションリフォーム、マンション売買・賃貸
=======================================
◆建設業許可　　　　　兵庫県知事(般-22)第115721号
◆住宅改修業者登録　　兵住改(A10)第00112号
◆宅地建物取引業許可　兵庫県知事(1)第11202号
=======================================
【三井住友海上あいおい生命保険㈱　正規代理店】
【三井住友海上火災保険㈱　正規代理店】
******************************************************
株式会社ティー･エム･エス
〒６５８－００４８
神戸市東灘区御影郡家２丁目１５－１２
　　　　　　　　　　　　　　　グラシアビル３階
TEL:078-858-9535　FAX:078-858-9537
E-mail:info@tms-kobe.com
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投稿者 tmskobe ： 2012年01月30日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

本年もティー･エム･エスをよろしくお願い致します。

長い間、ブログの更新の方が滞っており、申し訳ありませんでした。

しっかりお仕事の方はしておりましたので・・・(笑)

当社も昨年７月より４期目を迎え、管理組合のサポート業務は、もとより

不動産業務、建築リフォーム業務の方でも、お声を掛けて頂く機会が増えました。

「行政書士業務（離婚・相続業務）」から派生する不動産・建築リフォーム業務。

また、「管理組合サポート業務」から派生する不動産・建築リフォーム業務と、

仕事をさせて頂く中で、お客様のニーズは、必ずしも低価格の商品ではなく、

　① ワンストップで任せられる“便利性”

　② 安心して任せることができる“信頼感”

にあると再認識しています。

そういった意味では、当社の方向性というものが明確になってきたと同時に、

『人と不動産の高齢化』という大きな課題に対してサービスを提供していくことに

“使命感”と“やりがい”を感じております。

これからも皆様の“住”をサポートする一企業として、微力ではありますが、

全力で取り組んでまいりますので、よろしくお願い致します。

～あなたの「住まい」を「住(ス)マイル」に～


「マンション管理組合運営サポート」「マンションリフォーム」「マンション売買」
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
【お問い合わせ先】

〒658-0048
神戸市東灘区御影郡家２丁目１５－１２　グラシアビル３Ｆ

（株）ティー･エム･エス

TEL：（０７８）８５８−９５３５　　FAX：（０７８）８５８−９５３７
E-mail：info@tms-kobe.com
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投稿者 tmskobe ： 2011年01月05日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

今年もよろしくお願い申し上げます。

本年度は、マンション管理組合サポート（コンサルタント）業務はもとより、
　
　１．当社のポータルサイト（ホームページ）を立ち上げる　　　　
　　　　⇒当社の役割を知って頂くためのツールとして上半期中には
　　　　　立ち上げる予定です
　
　２．行政書士が経営する（法律を知る）不動産・建築会社として、
　　　中古不動産の流通と長寿化の為の維持管理の促進に努める　　　　
　　　　⇒少子高齢化による人口減少が起こる昨今、不動産において
　　　　　｢新規の供給｣よりも｢中古のストック｣に着目し、消費者が
　　　　　安心して既存不動産に住める環境作りをサポートしていきます

以上２点を、大枠での目標に掲げ、一年間邁進していきたいと思います。

時代は、厳しさを増しておりますが、我々人間に不可欠な｢衣｣｢食｣｢住｣のうち
｢住｣を業としている一企業として、明るい未来に少しでも貢献できるよう
微力ではありますが精進していくことをお約束しつつ、忙しさにかまけず
ブログの更新も、もう少しマメに頑張りたいと思います｡｡

「マンション管理組合運営サポート」「マンションリフォーム」「マンション売買」
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
【お問い合わせ先】

〒658-0057
神戸市東灘区御影郡家２丁目１５－１２　グラシアビル３Ｆ

（株）ティー･エム･エス

TEL：（０７８）８５８−９５３５　　FAX：（０７８）８５８−９５３７
E-mail：info@tms-kobe.com
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投稿者 tmskobe ： 2010年01月05日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

前回からの続きです。

さらに、これが中古マンションの売買や賃貸などになると、不動産業者は
物件の概要（立地、間取り、築年数等）だけではなく、マンション内のルール
（管理規約や使用細則）や管理費・修繕積立金等の状況、修繕履歴等の
情報も正確に把握し、伝える必要があります。

逆を言うと、本来であれば中古マンション販売価格の設定は、立地・間取り・
築年数といった一般的なものだけではなく、上記のような管理状況も
踏まえた上で決めるべきものなのです。

となれば、不動産取引をサポートする時に、マンションの仕組みや
マンション個々の実情がわかっていない業者では適正な業務はできませんし、
トラブルの可能性は必然的に増えるわけです。

実際に当社が携わっているマンションでも、不動産取引上のトラブルに
ついてのご相談をよく受けます。

　「新しい入居者がマンション内のルールを守ってくれない」
　　⇒不動産業者から重要事項説明をきっちりと受けていない為
　「不動産業者が、うちのマンションの販売価格を安く広告するので
　　困っている」（安いマンションとのレッテルが貼られる）
　　⇒早く契約を成立させたいが為に、マンションの管理状況もろくに
　　　 把握せぬまま、周辺相場だけからの安易な価格設定を行う為

物件が売れて、マンションから出て行く人はイイとしても、残された住人に
してみれば、どちらケースもとても迷惑なお話です。

『ティー･エム･エス』における『３．不動産事業』では、単なる不動産の
仲介業としてだけではなく、上記のようなトラブルにも対応すべく、
「マンションコンサルタント事業」との融合を通じて、マンションの実情に
精通し、安全で適正な不動産取引業務を行っていきます。

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投稿者 tmskobe ： 2008年01月25日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

今日は、『３．不動産事業』についてお話していきたいと思います。

不動産売買や賃貸でのトラブルというのはホントに多く、
『リーガルオフィス神戸』の方にもよくご相談があります。

結局のところ、不動産業者の説明不足によるトラブルが大半のケースです。

特に契約前に不動産業者が必ず行わなければいけない重要事項説明が
不十分だった為に、入居してから

　「こんな物件だったら買っていなかった」
　「そんな説明聞いてなかった」

という話になるケースが多いんです。

なぜ、こういうトラブルが後を絶たないのでしょう？

不動産業者の基本的な仕事は、不動産物件の売買や賃貸を
斡旋・仲介する仕事で、売買や賃貸の契約が成立すれば、
その対価として報酬を受け取ります。

しかし、見方を変えれば、
「契約さえ成立してしまえば報酬がもらえるわけで、あとの事は知ったこっちゃない」
という考え方もできるわけです。

となると、契約を成立させるためには、物件の良い部分は説明しても、
悪い部分はできるだけ説明を避けようとします。

相手（お客さん）は素人ですから、何とでも言いようがありますよね。

もちろんこういった不誠実な業者が全部ではありませんが、こういった
一部の不良業者の為に、いつまでたっても不動産業界のグレーな
イメージというのが拭いきれない感があるのも現実ではないでしょうか。

さらに･･･と続けたいとこですが、長くなりそうなので今日はこの辺で｡｡｡

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投稿者 tmskobe ： 2008年01月23日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

今日は、『２．建築事業』についてお話していきたいと思います。

現在、当社は阪神間で４件のマンション管理組合と継続的なアドバイザー契約（顧問契約）
を結ばせて頂いているのですが、業務の中で、管理組合運営のサポートだけではなく、
建築に関する専門的なアドバイスを求められるケースが多々あります。

例えば｡｡｡

◇居住者に高齢者が多くなってきたので、エントランスをバリアフリーにしたいのだが･･･
◇共用の階段や廊下に高齢者対応の手すりを設置したいのだが・・・
◇駐輪場が少ないので、駐輪場を増設したいのだが・・・
◇エントランスを今の新しいマンションのように豪華にしたいのだが・・・
◇自分の住居をリフォームしたいのだが・・・（これは各区分所有者単位）

など。

こういったケースでは、既にどこかの業者に見積を出してもらってるケースも多いのですが、
管理組合自体が、その工事内容や金額の妥当性についての判断がつかず、なかなか
事が前に進まないといったことが多く、それでいて管理会社と言えば、基本的に建築工事
の専門業者ではないので、大規模修繕工事のような大きな工事（はっきり言ってしまえば、
お金になる工事）以外のこういった小さな修繕工事や改修工事には、あまり積極的に入って
こようとはしません。

管理組合としてみれば、「適正な工事」を「適正な価格」で行ってくれる業者を探している
わけで、その業者選定をする為の専門的なアドバイスを我々に望んでいるのですが、
逆に我々のように、普段からマンション管理組合とお付き合いをさせて頂いているという
信頼関係があり、尚且つ、マンション事情にも精通している会社にそういった工事も
責任を持って請け負せることができれば、管理組合としては窓口が一本化し、責任の
所在も明確（当社）になるので、管理組合自身のリスクヘッジにもなるんではないかと
いう考えから、当社『ティー･エム･エス』の業務の付加価値の一つとして、、『２．建築事業』を
立ち上げたというわけです。

世の中では『耐震偽装問題』や『悪徳リフォーム問題』など建築業界への信頼性は揺らぐ
一方で、消費者は今本当に信頼できる業者を探しています。

しかも、分譲マンションという特殊な居住形態では、単純に工事の技術力だけあればイイと
いうものではなく、マンション特有の法律や管理規約等、分譲マンションの仕組み自体を
理解する能力も求められます。

『ティー･エム･エス』では、その両方を備え持つ会社として、単なる口先だけのコンサルタント
会社ではなく、マンションをソフト面・ハード面双方からサポートしていけるような、本当の
意味での『マンション管理組合の救世主』となれるようなマンション総合プロデュース会社
を目指していきたいと思っています。

次回は、『３．不動産事業』についてお話したいと思います。

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投稿者 tmskobe ： 2008年01月21日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

ＴＭＳの事業には、11月17日のブログでも書きました通り、
１．マンションコンサルタント事業
２．建築事業
３．不動産事業
の３つの柱があります。

今日は、その中の『１．マンションコンサルタント事業』についてお話して
いきたいと思います。

先のブログでも書いたとおり、マンションの住環境・資産価値を長期的に
維持管理していく為には、管理組合運営の充実は不可欠です。

しかし、管理組合というのは区分所有者を寄せ集めた素人集団であり、
その素人集団だけで、多岐にわたる管理組合運営を行っていくのは現実的
には困難です。

その多岐にわたる管理組合運営の中で、管理組合から管理業務の委託を
受けて行っているのが管理会社です。

要するに、自分たちの大切な財産である住まいの維持管理を、自分以外の
場所（管理会社）に託しているわけです。

しかも、分譲マンションの管理会社は、マンション完成時には既に決まって
います。自分たちの大切な財産を維持管理してもらう管理会社は、自分たち
の手で選べないどころか、管理内容や管理費まで最初から決められています。

こういった現状の中で、管理内容や管理費の設定に何の疑問も持たず、
お金を払い続けている管理組合がほとんどです。

本来、管理会社の働きぶりがコストパフォーマンスに見合っているかどうかはもちろん
のこと、マンションの住環境・資産価値を長期的に維持管理するような管理業務を
行っているかどうかをチェックするのは、管理業務を委託し、管理組合運営の最終的
な責任を負わなければいけない管理組合の役目です。

しかし、管理組合は所詮素人集団であり、管理会社が行っている管理業務のすべて
を適正に判断するということは困難を極めます。

ＴＭＳの仕事は、そんな管理組合の為に、管理組合運営のサポーターとして、
管理会社の業務適正をチェックし、マンションの住環境・資産価値を長期的に
維持管理する為のコンサルティングを行っていくことです。

具体的には
　・理事会、総会への出席及び議事録チェック
　・管理組合運営に関する助言及び指導
　・管理会社との管理委託契約に関する助言及び指導
　・管理規約、使用細則等のルール作りに関する助言及び指導
　・管理費、修繕積立金等の資金計画に関する助言及び指導
　・大規模修繕工事に関する助言及び指導
　・マンション管理運営に関する有益な情報の提供　・・・etc
です。

当社が管理組合運営をサポートするメリットとして、一番わかりやすい例を
挙げると、当社がコンサルタント契約したあるマンションでは、管理組合が
管理会社へ支払う管理委託費の見直しを行った結果、年間約８５０万円だった
管理委託費が、年間約５００万円（差額３５０万円）になったという例があります。

これが、まさに管理会社の業務適正をチェックした一番わかりやすい結果です。

このマンションはちょうど築１０年でしたので、１０年間で約３,５００万円ものムダ使い
をしていたということになります。

この３,５００万円がもっと有効に使われていたら、管理組合にとってどんだけ有益
だったことでしょう｡｡｡

このことに「気付く管理組合」と「気付かない管理組合」のちょっとした“差”が、
将来のマンションの資産価値を左右する大きな“差”となるわけです。

次回は、『２．建築事業』についてお話したいと思います。

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投稿者 tmskobe ： 2008年01月15日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

少し緊張気味に･･･

株式会社ティー・エム・エス　社長の谷口です！
（緊張気味のわりには思い切りました｡｡｡）

もうすぐ３５歳！　男！　花の独身です｡｡｡
（これまた思い切りました｡｡｡）

私の紹介はさておき、このブログのタイトルにもありますように、
当社は分譲マンションにおける“マンション管理組合の救世主”と
なるべく立ち上げた会社です。

事業内容としましては、
１．マンションコンサルタント事業
２．建築事業
３．不動産事業
この３本が柱になります。

私達の住むこの阪神間は、全国でも有数のマンション群であり、
特に震災後は、目まぐるしい勢いでマンションが建設されてきました。

一見、華やかに復興してきたこの阪神間ですが、その影ではマンション
販売の過当競争が引き起こすさまざまなトラブルが起こってきているの
も事実。

・耐震偽造問題
・マンション購入時における販売会社とのトラブル
・購入後の事業主の瑕疵担保責任の問題　･･･etc

また、既存の中古マンションにおいても、

・修繕積立金不足によるマンションの老朽化
・高齢化によるマンション管理運営機能の低下
・管理組合と管理会社とのトラブル　・･･etc

と、マンションを取り巻く環境にはトラブルが付き物と言っても
過言ではないぐらい問題が絶えません。

しかし、一方ではトラブルが起こった時に相談していく場所、
解決してくれる専門機関が少ない、知られていないという
現実があります。

『ＴＭＳ』は、マンショントラブルを総合的に解決できる専門機関
として、マンションをハード面・ソフト面双方からサポートして
いきたいと思っています。

これから、このブログを通じて『ＴＭＳ』の事業内容やマンションに
関するお役立ちの情報を随時アップしていきたいと思いますので、
ご興味がありましたら、覗いてみて下さいね。

では今日はこの辺で。　谷口でした。

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投稿者 tmskobe ： 2007年11月17日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)