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今まで、中古住宅の価格設定は、
　・立地
　・築年数
　・間取り
だけでなんとなく決まっていたところがあります。

新しいもの好きの日本人にとって、中古住宅というカテゴリーは
今まであまり注目をされてきませんでした。
逆に欧米では、住宅の平均寿命や住宅全取引に占める中古住宅
取引の割合が日本の倍以上であったりと、中古住宅に対しての
認識がかなり違います。

しかし、少子・高齢化が進み、人口は減少傾向、新築住宅の
着工数が頭打ちしている状況下で、日本でも中古住宅市場の
活性化を促すべく、取り組みが進んできています。

中古住宅市場の活性化を進めていくにあたり、最も重要なのが、
過去の補修や点検等の履歴情報の整備。
これは消費者にとって、古いものに対する安全性の確保と新築時
からの資産の目減り具合を知る上で、絶対的に必要な情報となります。

これを国交省ではデータベース化し、公開できるようにすることで、
透明性を確保し、中古住宅市場の活性化を図るというもの。

さらに、国が定める条件を満たした履歴情報であれば、
固定資産税や不動産取得税などの税優遇もしていく方針だそうです。

今後、中古住宅の価格設定には、
　・立地
　・築年数
　・間取り
にプラス
　・履歴情報
が加味されることなり（1月25日のブログでも触れています）、
同じ条件下でも補修やメンテナンス状況の良し悪しで価格に
大きな差が出るということになります。
（「勝ち組」と「負け組」がハッキリするということです）

これを分譲マンションに当てはめた場合、修繕積立金がしっかりと
蓄えられていないというだけでも、（＝良いメンテナンスができないので）
マイナス要素になりかねません。

あなたのマンションは、「勝ち組」ですか？それとも「負け組」ですか？

「マンション管理組合運営サポート」「マンションリフォーム」「マンション売買」
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【お問い合わせ先】

〒658-0057
神戸市東灘区御影町郡家上山田１０７−１　グラシアビル３Ｆ

（株）ティー･エム･エス

TEL：（０７８）８５８−９５３５　　FAX：（０７８）８５８−９５３７
E-mail：info@tms-kobe.com
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投稿者 tmskobe ： 2008年02月20日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

非常に興味深い記事があったので、紹介させて頂きます。

（以下、新聞記事を引用）
〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜
　長谷工コーポレーションは自社が設計・施工するすべての
新築分譲マンションで、共用部分の瑕疵担保期間を15年に
することなどを、販売者であるデベロッパーに提案する。
「長谷工プレミアムアフターサービス」として2月6日に発表した。

　住宅品質確保促進法（品確法）は住宅の販売者などに対し、
建物の主要部分の構造耐力と雨水の浸入に関する瑕疵担保期間を、
最短でも10年に設定するよう義務付けている。マンションでは主に
共用部分が対象になる。マンションの販売者は共用部分の構造と
防水の瑕疵担保期間を、法が定める最短期間よりも5年長くできる。

　サービスは専有部分も対象にしている。給排水管と電気配線の
破損などは10年間、床や天井の浮き、はがれ、玄関ドアの変形
などは5年間、いずれも無償で修理する。
〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜〜

分譲マンションにおける瑕疵担保の責任問題については、
当社にもよくご相談があります。

『責任追及したい管理組合』と『責任回避したい事業主』の構図が
はっきりしてしまう瑕疵担保問題に敢えて足を踏み入れ、法律で
定められている期間以上のフォローをしていこうという取り組みは、
封建的なこの業界としては、画期的な取り組みだと思います。

一方、消費者側と言えば、耐震偽造問題以降、特に建物の安全に
対する信頼性を求めています。

そういう意味では、消費者が求める信頼性にとことん応えることで、
経年後の共用部分の大規模修繕工事や専有部分のリフォームなどの
売ったその後の潜在業務の取り囲みもできる可能性が出てきます。

そこまで考えての事なら大した戦略です（笑）

このサービス、他の企業が追従するか否か見ものです。

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投稿者 tmskobe ： 2008年02月10日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

ここ数年、高層タワーマンションの流行で、この阪神間でもかなり
の数が建設、販売されてきました。

先日も東京で日本一高さ（５８階建て）のタワーマンションが
竣工しました。価格は、２６７０万円から２億１６００万円だそうです。

恐らく売れるんでしょう。。。

事業主は、販売して利益を上げることが目的ですから、
『流行のタワーマンション』で、しかも『日本一の高さ』とくれば、
それだけでブランド志向の日本の消費者の心をくすぐります。

しかし、売った後のマンション管理についてまで考えてるかと
いえば“？”です。

購入時点では消費者側もそのことに気付いていない方が
ほとんどではないでしょうか？

高層タワーマンションは、構造上通常のマンションより設備の
維持管理に多額の費用を要します。しかもマンションの付加価値として、
様々な諸設備を設けている場合などは、なおさらです。

バブル時代も、エントランスに噴水や池があるようなマンションが人気を
呼びました。

しかし、今はと言えば“バブル時代の藻屑”かのごとく、噴水の水は
止まり、池は干からび。。。といったマンションを数多く目にします。

『マンション』という共同住宅では、建物を維持管理する為の費用を、
そこに住むすべての区分所有者が協力し合って賄っていかなければ
なりません。

ましてや高層タワーマンションのように、他のマンションに比べて維持管理
費用が高いマンションでは、なおのこと区分所有者間の協力体制（管理組合
運営の充実）が重要になってきます。

しかし、高層タワーマンションでは、上記の通りさまざまな価格帯があります
ので、当然住んでいる人間の所得層にも大きなバラツキがあります。

また、「永住志向の区分所有者」や「投資目的の区分所有者」など、住人間でも
購入動機に大きなバラツキがあるのが高層タワーマンションの特色です。

こういったさまざまな区分所有者で構成される、高層タワーマンションの
管理組合運営はいかに？維持管理はいかに？

そして行く末は・・・

バブル時代のマンションの二の舞にならなければ良いのですが。。。。





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投稿者 tmskobe ： 2008年02月05日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)