先日、こんなタイトルでセミナーをさせて頂きました。

一級建築士事務所が、マイホーム購入を検討されている人を対象に

行ったセミナーです。

生涯で一番大きな買い物とも言われるマイホーム購入。

当然、納得のいく形で購入したいものですが、さまざまな外的要因により、

消費者は、購入のタイミングを揺さぶられてしまいます。

ローン金利、住宅関連政策、そしてタイムリーな消費税増税。

最近は、駆け込み需要の影響もあり、不動産・建築業界は活況ですが、

本当に増税前の今の時期に、マイホームを購入することが得策なのでしょうか？

僕はＮＯ（得策ではない）と思っています。

確かに大きな買い物ですので、増税分の３％の負担は大きなものです。

しかし、国も以前の増税時（３%⇒５％）に住宅需要が落ち込んだという

苦い経験を活かし、今回はさまざまな政策をとっています。

代表的なものとしては、｢住宅ローン減税の拡充｣です。

増税開始の２０１４年４月から２０１７年１２月まで、控除対象限度額が現在の

２,０００万円から倍の４,０００万円となり、最大の控除額も２００万円から

４００万円に拡充されます。

その他、現在閣議決定段階ではあるものの｢すまい給付金｣という

制度も実施予定にしています。

これは、消費税率増税により負担が増える住宅取得者向けに導入を予定している

救済制度で、

　・消費税率８％時　　収入額の目安５１０万円以下の人を対象に最大３０万円

　・消費税率１０％時　収入額の目安７７５万円以下の人を対象に最大５０万円

を給付する予定です。　すまい給付金ＨＰ⇒http://sumai-kyufu.jp/

このように、住宅の駆け込み需要やその後の落ち込みなどの抑制措置は、

取られている一方で、こういった政策がまだまだ周知されていないことや、

不動産・建築業者の駆け込み需要への煽りの強さから、

｢今、買わないと損だ！｣

と思っている人が多い現状を感じます。

生涯で一番大きな買い物と言われるマイホーム購入。

是非、外的に要因に振り回されず、じっくり考えて、納得のいく形で購入して

頂きたいと思います。

当社は、そういったマイホーム購入を検討されている方への相談業務も

承っておりますので、是非お気軽にお声掛けください。

■㈱ティー･エム･エスとグループ会社リーガルオフィス神戸の

　主な取扱業務をまとめてみました。

　どんな些細なことでも結構です。お気軽に相談ください！

　　⇒主な取扱業務一覧

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投稿者 tmskobe ： 2013年11月21日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

３月１７日（土）に、伊丹市主催のマンション管理セミナーが

行われました。

『意識の違いをどう克服するか』～居住者の立場、管理組合の立場～

ということで、特に意識の違いの大きい

「役員のなり手不足」と「修繕積立金について」

を、テーマにお話しをさせて頂きました。

また今回は、セミナー後に、参加者同士のグループディスカッションを

行い、自分達のマンションでの問題点や解決事例などをお互いに

情報交換をし、マンション管理についての重要性を再認識して頂く

機会にしました。

「役員のなり手不足」については、役員の条件（任期、年齢制限）や

区分所有者以外の者が役員になれるか等、規約の見直しも含めた検討を

考えているマンションが多かったように思います。

また「修繕積立金について」は、そもそも資金計画の礎となる長期修繕計画すら

無いマンション、一方では大幅な値上げに成功し、その後修繕積立金に余裕が

出てきたので、再度値下げをすることができたマンションなど、意識の違い

によって、大きな差が出ることを認識されたように思います。

参加者の皆さんが、今回のセミナーをきっかけに、少しでもマンション管理に

対する興味と、意識の違いが、将来的なマンションの資産価値に大きな影響を

及ぼすという認識を持って頂く機会になれば幸いです。

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投稿者 tmskobe ： 2012年03月30日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

今年も伊丹市主催のマンション管理セミナーでお話をさせて頂くこと

になりました。

今年テーマは、

『意識の違いをどう克服するか』～居住者の立場、管理組合の立場～

です。

『管理組合』＝『区分所有者全員』であるにもかかわらず、

そこに住んでいる居住者自身の当事者意識の希薄化が、往々にして

居住者 VS 組合役員（理事）の構図を生み出します。

そこで、現場での体験談を交えながら、「管理組合」と「居住者」の

意識の違いを明確にし、その意識の違いから生じる問題点、それを克服する

ためにはどうすれば良いのかなどを、参加者にも一緒に考えて頂きながら

進めていきたいと思いますので、お時間のある方は、是非ご参加してみて下さい。

【日時】　平成24年3月17日（土）　14:00～16:00

【場所】　伊丹市立総合教育センター　２階　研修室

【主催】　伊丹市　　

【後援】　(財)兵庫県住宅建築総合センターひょうご住まいサポートセンター

【申込・お問い合わせ先】　
　　伊丹市健康福祉部住宅課
　　TEL072-784-8061
　　FAX072-780-4138

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投稿者 tmskobe ： 2012年02月17日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

先月２６日に、尼崎市主催のマンション管理セミナーが行われ

絶好の行楽日和にもかかわらず、約70名のご参加がありました。

テーマが｢修繕積立金｣という、参加者の皆さんご自身の懐事情にも

直結する内容だったということもあり、関心が高かったのかも

しれませんね。

ただ、セミナーの中で感じたことが、管理組合の皆さんにマンション

管理運営を行って頂く上で必要な情報量が、絶対的に不足してるなぁ

ということです。

実際、セミナー後の質問も非常に活発でしたが、

｢うちのマンションの修繕積立金額は妥当なのか？｣

｢どこに相談すればイイのか？｣

｢どんな専門家に相談するのが適当なのか？｣　　･･･etc

マンション管理を行っていく上での「基準」「標準」が分からないと

いう内容が多かったように思います。

決して深く知る必要はなくても、最低限の判断基準みたいなものだけは、

管理組合として身に付けて頂きたいなと思います。

自分たちの大切な財産ですものね。。

当社自身も尼崎市さんと今回のセミナーをしっかり振り返り、

今後より良い情報発信ができるよう、引き続き取り組んでいきたいと

思います。

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投稿者 tmskobe ： 2011年12月01日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

今回、初めて尼崎市主催のマンション管理セミナーでお話をさせて

頂くことになりました。

伊丹市さんでのセミナー実績やこのブログを見てのオファーだそうです。

ブログ書いておくものです(笑)

尼崎市さんとの打合せの中で、お話を聞いていると、アンケート結果で

多いのが、

　・具体事例を聞かせて欲しい

　・相場を知りたい･･･etc

現場の声を知りたいといものが多いそうです。

ということは、『マンションに詳しい有識者』より、

『マンションの現場を知る実務家』の話の方が、マンション住人に

とっては身近だということ。

残念ながら、それに気づいていない行政や管理組合では、弁護士や大学教授

などのネームバリューのある方をセミナー講師に使い続けています。

そのこと自体は、決して間違いではないですし、その道の専門家の方々なので、

話自体も勉強になる内容だと思いますが、そこには聞き手であるマンション住人

との間に、間違いなく隔たりがあるということを認識しておかなければならないと

思います。

マンション管理運営は、教科書どおりの専門知識だけでは、決して行うこと

はできません。マンション住人の生の声を聞き、一緒に考え、解決していく。

その事例一つ一つが、骨となり肉となって、管理組合自体をたくましく成長

させていくわけです。

今回のセミナーでも、当社の実務経験値を活かし事例を挙げながら、

よりマンション住人の皆さんに、身近に感じて頂けるよう、お伝えできればと

思っておりますので、お時間のある方は是非、足をお運び下さい。

【日時】　平成23年11月26日（土）　13:30～16:30

【場所】　尼崎市女性センター・トレピエ　視聴覚室
　　　　　（尼崎市南武庫之荘3丁目36－1）

【内容】　『修繕積立金の値上げってホントに必要!?』
　　　　　　～値上げアレルギーからの脱却～

　　　　　株式会社ティー･エム･エス　代表取締役　谷口　昌良

　　　　　『マンション標準管理規約について』

　　　　　マンション管理センター 大阪支部 支部長 長田　康夫　氏

【後援】　国土交通省、兵庫県、(財)マンション管理センター、
　　　　　ひょうご住まいサポートセンター、（社）高層住宅管理業協会、
　　　　　住宅金融支援機構

【申込・お問い合わせ先】　
　　尼崎市 都市整備局　住宅政策課
　　06-6489-6608（申込期間11/4～11/25）

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投稿者 tmskobe ： 2011年10月25日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

東北地方太平洋沖地震で被災された皆様には、心からお見舞いを申し上げると共に
一日も早い復興を心から願い、我々も少しでも力になれるようアクションを続けて
いきたいと思います。共に頑張りましょう！

～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

去る３月５日（土）に行われた、伊丹市主催のマンション管理セミナーの報告です。

今回は、これまでとは趣向を変え、私の講演後に参加者の皆様との意見交換会の
機会を持ちました。

その様子がこちら↓

最初は、遠慮気味だった参加者の皆さんも、最後の方には時間オーバーする勢いで
たくさんの質問を頂き、とても関心度の高さが伺えました。

アンケートの方も、ほぼ全員の方が「興味深く聞くことができた」という結果で、
さらには、「マンションに関する相談会の実施」や「セミナー回数を増やしてほしい」等の
積極的な要望もあり、嬉しい半面、いかにマンション問題が切実なものかを再認識
しました。

今回のセミナーが、参加して頂いた皆様のマンション問題解決の一助になれば幸いです。
ありがとうございました。

～あなたの「住まい」を「住(ス)マイル」に～


「マンション管理組合運営サポート」「マンションリフォーム」「マンション売買」
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【お問い合わせ先】

〒658-0048
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投稿者 tmskobe ： 2011年04月04日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

今年も伊丹市主催のマンション管理セミナーでお話をさせて頂くこと
になりました。

セミナー内容は、最近当社にもお問い合わせの多い『修繕積立金』について。

　・修繕積立金はどのぐらい貯めておけば良いのか？
　・管理費と修繕積立金の考え方とは？
　・修繕積立金の値上げを考える前にしておくこと？　･･･etc

当日は、セミナー終了後、意見交換会という形で、各管理組合の皆様の
日々のお困りごとに時間の許す限り、お答えしていく予定ですので、
お時間のある方は、是非お越し下さい。

【日時】　平成23年3月5日（土）　14:00～16:00
【場所】　伊丹市立労働福祉会館　（スワンホール）３階 多目的ホール

【申込・お問い合わせ先】　
　　伊丹市健康福祉部住宅課
　　072-784-8061

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投稿者 tmskobe ： 2011年02月23日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

7月25日（日）に、NPO法人 アルファ住環境研究所　主催の
「マンション管理セミナー＆個別相談会」で講演させて頂くことになりました。

今回は、『マンションの高齢化と大規模修繕について』という
テーマでお話させて頂く予定です。

三宮にある神戸国際会館で行いますので、お時間のある方は
是非足ををお運び下さいね。

以下、セミナー概要です。

【日時】　平成２２年７月２５日（日）　１４：００〜１７：３０

【会場】　神戸国際会館　７Ｆ　７０４会議室

【定員】　３０名（申込先着順）

【講演】　<１部>　高齢化問題を「マンション管理力」で解決する
　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　講師：株式会社船井総合研究所　久木田　光明　氏

　　　　　 <２部>　マンションの高齢化と大規模修繕について
　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　講師：株式会社ティー･エム･エス　谷口　昌良


※参加申し込みは、０１２０－０８６－８０５　あなぶきハウジングサービスまで

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投稿者 tmskobe ： 2010年07月07日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

今年も伊丹市さんより依頼を受け、セミナーでお話をさせて
頂くことになりました。

セミナー内容は、『大規模修繕工事の進め方』ということで、

　「大規模修繕工事の目的」
　「大規模修繕工事の手順」
　「管理組合の合意形成」
　「業者選定」
　「専門家の必要性」　　･･･etc

時間が許す限りお話していきたいと思います。

お時間のある方は、よろしければお越し下さいね。

【日時】　平成21年11月14日（土）　14:00～16:00
【場所】　伊丹市立産業・情報センター　4階　会議室Ａ

【申込・お問い合わせ先】　
　　伊丹市健康福祉部住宅課
　　072-784-8061

行政書士谷口法務コンサルタントが月に１度
主催する地域限定の無料相談会のご案内です
（もちろん、マンション関係のご相談も承ります）
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投稿者 tmskobe ： 2009年10月22日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

１０月５日（日）に、伊丹市主催のマンション管理セミナーで
講演することになりました。

『マンション高齢化と大規模修繕について』という、タイトルで
お話させて頂きます。

２０１１年には、築３０年以上のマンションが、１００万戸を
超えると言われています。
（これは、マンション総戸数の約２割に相当します）

人口の高齢化問題と伴に、今後マンションの高齢化問題も
深刻化するのは必然。

高齢化するマンションには、高齢者世帯が増えるので、
　・役員のなり手不足
　・孤独死
　・修繕積立金不足　　･･･etc
の問題が必ずといっていいほど、起こってきます。
（現実、既にそういった問題が起こってきています）

｢役員のなり手不足｣は、マンション管理への無関心を助長し、
｢孤独死｣は、マンションの資産価値に影響与え、
｢修繕積立金不足｣は、マンションの荒廃化に繋がります。　

マンションの高齢化を迎えていく中、いかに長きにわたり
資産価値を維持しながら、快適な住環境を作っていけるか｡｡｡

その辺りの秘訣についてお話していきたいと思います。

お時間のある方は、是非足をお運び下さい。

以下、セミナー概要です。

【日　時】　平成２０年１０月５日（日）　１３：３０〜１５：３０

【会　場】　伊丹市立労働福祉会館（スワンホール）
　　　　　　 ３階　多目的ホール

【定　員】　９０名（申込先着順）

【テーマ】　 『マンションの高齢化と大規模修繕について』
　　　　　　　 （マンション長寿化の秘訣）

　　　　　　　講師：株式会社ティー･エム･エス　谷口　昌良

【申込・問合せ先】　
　　 伊丹市健康福祉部住宅課 072-784-8061

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投稿者 tmskobe ： 2008年09月10日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

６月１５日（日）に、「特定非営利活動法人アルファ住環境研究所」主催の
マンションセミナーで講演することになりました。

『大規模修繕工事　成功の秘訣！』という、まぁ何ともたいそうなお題を
頂きまして・・・現在講演の構成を検討中です。

場所は、神戸ではなく、香川県高松市。
せっかくなんで、美味しい讃岐うどんも堪能してきたいと思います（笑）

お近くの皆様は、是非セミナーの方に足をお運び下さいね。

以下、セミナー概要です。

【日時】　平成２０年６月１５日（日）　１３：３０〜１７：００

【会場】　サンメッセ香川　２階小会議室
　　　　　　（高松市林町２２１７−１）

【定員】　３０名（申込先着順）

【講演】　<１部>　経年によるマンション仕上材の変化
　　　　　　　　　　　『マンション診断・改修事例』
　　　　　　　　　
　　　　　　　　　 　講師：株式会社ジャスト西日本　牧田　将門　氏

　　　　　 <２部>　大規模修繕工事　成功の秘訣！
　　　　　　　　　　　『検討開始から合意形成にいたるまでのプロセス』

　　　　　　　　　 講師：株式会社ティー･エム･エス　谷口　昌良

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投稿者 tmskobe ： 2008年06月04日 ｜ コメント (1) ｜ トラックバック (0)