｜マンション管理組合の救世主「TMS社長ブログ」

親の不動産を売却しようとしたら・・・
2015年11月07日 16:43

最近、高齢化や核家族化の影響もあって、親御さんを自宅に一人にしておくことが

心配だということで、自宅を売却して、その資金を利用して有料老人ホームなどの

介護施設への入所を検討したいという相談を受けるケースが増えてきました。

しかし、ここに売却を進めるにあたって、大きな落とし穴があります。

親御さんが、お元気であれば、なんら問題は無いのですが、認知症などにより、

判断能力が不十分な場合には、不動産の売却ができないというケースがあります。

法律上、意思能力を欠いた状態での契約は、無効とされているので、判断能力に

少しでも不安がある方の場合には、我々、不動産事業者は、まずご本人が不動産

取引をするに足りる判断能力があるかどうかを確かめなければなりません。

これは、いくらご本人がお元気な間に、ご家族に対して、

｢自分に何かがあった場合は、自宅を売却して介護施設に入所するようにしてくれ｣

と伝えていてもダメですし、ご家族が、認知症の親御さんに対する在宅での介護に

限界を感じ、いよいよ介護施設への入所を検討しようと思った場合にも直面する

問題です。

このようなケースでは、ご本人に予め｢後見人｣と言われる法定代理人を付けて

おくこと（成年後見制度の利用）により、その後見人が本人に代わって売却手続きを

することができる場合があります。

これまで親の不動産は、相続で引き継ぎ、引き継いだ子ども達が、どう利用、処分

していくのかといった問題が主流でしたが、今後はこういった形で親御さんが生きて

いる間に売却を検討するというケースも多くなってくるかと思います。

当社は、グループ会社として、行政書士事務所を保有してますので、成年後見制度の

利用に関するご相談にも専門的なご対応が可能です。

まずは、親御さんがお元気な間に、老後のライフプランを、是非ご家族で話し合って

みて下さい。

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投稿者 tmskobe ： 2015年11月07日｜コメント (0) ｜トラックバック (0)

不動産売却時にかかる費用について
2015年06月13日 11:02

不動産を売却する際には、売却条件により、下記のようにさまざまな費用がかかります。

　① 仲介手数料
　　　　⇒仲介手数料は、不動産の売却手続きを不動産会社に依頼した場合に
　　　　　発生します。売買が成立すると、売買代金が４００万円以上の場合で、
　　　　　 売買金額×３％＋６万円の仲介手数料がかかります。

　② 収入印紙代
　　　　⇒売買契約書に貼る収入印紙代がかかります。
　　　（平成３０年３月３１日までは、印紙税の軽減措置で下記のとおりとなっています。）
　　　　　　ⅰ）売買金額が５００万円を超え、１千万円以下のもの ⇒　５千円
　　　　　　 ⅱ）売買代金が１千万円を超え、５千万円以下のもの　⇒　１万円
　　　　　　ⅲ）売買代金が５千万円を超え、１億円以下のもの　　 ⇒　３万円
　　　　　　ⅳ）売買代金が１億円を超え、５億円以下のもの　　　⇒　６万円

　③ 登記費用
　　　　⇒所有権を移転する（名義の書き換え）手続きです。
　　　　　ご自身でもできますが、通常は司法書士に依頼するケースがほとんどです。
　　　　　住宅ローンが残っている場合は、抵当権の抹消手続きも同時に行わなければ
　　　　　いけません。費用的には約５万円前後が多いです。

上記３つの費用については、ほとんどの売却のケースで発生する費用。

ここからの費用については、｢かかるケース｣と｢かからないケース｣があります。

　④ 譲渡税
　　　　⇒不動産を売却し、譲渡益が出た場合、譲渡益に対して所得税や住民税が
　　　　　かかります。

　　　　　 譲渡所得＝｢売買代金｣－｢購入時売買代金（※減価償却要）｣
　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　－｢購入時にかかった諸費用｣－｢売却時にかかった諸費用｣

　　　　上記を計算して、譲渡所得がプラスになった場合は、譲渡益が出たことになります。

　⑤ 土地の境界確認費用
　　　　⇒土地の売却の際、隣地や道路との境界があいまいな場合には、
　　　　　通常は境界確認手続きを行う必要があります。
　　　　　土地家屋調査士に依頼をし、敷地の測量、行政への申請業務、隣地との
　　　　　境界確認、境界標設置などを行います。　
　　　　　費用はケースバイケースですが、５０万円～１００万円ぐらいの価格帯が
　　　　　一番多いようです。

　⑥ 遺品整理費用、引越費用
　　　　⇒相続の場合などは、家財などを処分する遺品整理費用、引越の場合は、
　　　　　引越費用がかかってきます。

　⑦ 建物解体費用、リフォーム費用
　　　　⇒建物が古く、解体して土地だけで売りたいという場合などは解体費用
　　　　　がかかります。また家をリフォームしてから売却したいという場合には、
　　　　　リフォーム費用がかかります。

売却の際の検討材料として、ご参考にして頂ければと思います。

当社では、上記に内容のご相談についても、すべて窓口１つで対応しておりますので、

安心してご相談下さい。
　　　　　

　どんな些細なことでも結構です。お気軽に相談ください！

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