マンション管理組合の救世主「TMS社長ブログ」

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投稿者 tmskobe ： 2015年12月28日｜コメント (0) ｜トラックバック (0)

神戸市の空き家活用相談窓口の支援事業者となりました！
2015年12月02日 15:57

１１月３０日より、神戸市では『空き家活用相談窓口』を創設し、相談募集を開始しました。

この制度は、空き家の活用、管理、売却などでお悩みの方々に対し、

『神戸市のすまいの相談窓口（すまいるネット）』の専門相談員が、空き家の活用に関する

アドバイス行い、必要に応じて支援事業者（民間企業）からの提案を受ける事ができると

いうものです。

この支援事業者とは、神戸市（すまいるネット）が募集をかけ、一定の要件を満たした

事業者のみで構成されています。

この度、当社も支援事業者の１社として、エントリーされています。

空き家問題には、相続問題が絡んでいるケースが多く、不動産の知識のみならず、

法律の知識も多分に必要となります。

行政書士事務所（リーガルオフィス神戸）をグループ会社として保有している当社では、

他社との差別化ということで、以前より空き家問題には、力を入れて取り組んできました。

今回、神戸市が空き家問題に対策を講じてくれたことにより、当社の強みが、

さらに発揮できる機会が増えそうです(^^)

皆さん是非ご活用下さいね。

すまいるネットＨＰ
http://www.smilenet.kobe-sumai-machi.or.jp/wp/5415

　どんな些細なことでも結構です。お気軽に相談ください！

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投稿者 tmskobe ： 2015年12月02日｜コメント (0) ｜トラックバック (0)

親の不動産を売却しようとしたら・・・
2015年11月07日 16:43

最近、高齢化や核家族化の影響もあって、親御さんを自宅に一人にしておくことが

心配だということで、自宅を売却して、その資金を利用して有料老人ホームなどの

介護施設への入所を検討したいという相談を受けるケースが増えてきました。

しかし、ここに売却を進めるにあたって、大きな落とし穴があります。

親御さんが、お元気であれば、なんら問題は無いのですが、認知症などにより、

判断能力が不十分な場合には、不動産の売却ができないというケースがあります。

法律上、意思能力を欠いた状態での契約は、無効とされているので、判断能力に

少しでも不安がある方の場合には、我々、不動産事業者は、まずご本人が不動産

取引をするに足りる判断能力があるかどうかを確かめなければなりません。

これは、いくらご本人がお元気な間に、ご家族に対して、

｢自分に何かがあった場合は、自宅を売却して介護施設に入所するようにしてくれ｣

と伝えていてもダメですし、ご家族が、認知症の親御さんに対する在宅での介護に

限界を感じ、いよいよ介護施設への入所を検討しようと思った場合にも直面する

問題です。

このようなケースでは、ご本人に予め｢後見人｣と言われる法定代理人を付けて

おくこと（成年後見制度の利用）により、その後見人が本人に代わって売却手続きを

することができる場合があります。

これまで親の不動産は、相続で引き継ぎ、引き継いだ子ども達が、どう利用、処分

していくのかといった問題が主流でしたが、今後はこういった形で親御さんが生きて

いる間に売却を検討するというケースも多くなってくるかと思います。

当社は、グループ会社として、行政書士事務所を保有してますので、成年後見制度の

利用に関するご相談にも専門的なご対応が可能です。

まずは、親御さんがお元気な間に、老後のライフプランを、是非ご家族で話し合って

みて下さい。

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投稿者 tmskobe ： 2015年11月07日｜コメント (0) ｜トラックバック (0)

空き家問題について
2015年10月10日 15:24

人口減や核家族化の影響もあり、最近では空き家になる住宅が目立って増えてきました。

国もこの現状を問題視して、今年の５月には｢空き家対策特別措置法｣を全面施行し、

空き家問題の対策として、利用促進策などの手立てを講じています。

しかし、利用促進策の前に、そもそも相続後に名義を書き換えていないことにより、

所有者が特定できないというケースが、結構多くあります。

そうなると、名義は亡くなった所有者のままということになり、売却するなどの処分が

できないといった問題も出てきます。

当社では、グループ会社に行政書士事務所がありますで、相続の手続きから、

空き家の対策まで窓口一つでご対応することが可能です。

今後、下記条件に該当するような空き家には、現状の固定資産税が最大６倍に

なってしまう可能性もあります。

　・倒壊等、著しく保安上危険となるおそれのある状態
　・著しく衛生上、有害となる状態
　・適切な管理が行われず景観を損なった状態
　・周辺の生活環境の保全のために放置することが不適切な状態

親から譲り受けた不動産が空き家のままの方、またそういったお知り合いが

いらっしゃる方は、早めに対策をされることをお勧めします。

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投稿者 tmskobe ： 2015年10月10日｜コメント (0) ｜トラックバック (0)

マイホーム購入時の売買契約の解除について
2015年09月04日 17:46

マイホームの購入は、人生において最も大きな買い物と言っても過言ではありません。

なので、妥協なく物件を探し、慎重に契約をしたいという気持ちになるのは当然ですよね。

しかし、一度、購入の意思を決めたものの、やっぱり・・・と気持ちが揺らぐこともあるかと

思います。

これが契約前であれば、何の問題もないのですが、一旦売買契約をしてしまった後に

やっぱり・・・と思ってしまい、契約を取りやめたいと思った場合はどうなるのでしょうか？

購入者（買主）は、売買契約時に、「手付金」として、売買価格の１割程度の金額を

売主に支払うのが一般的です。

万が一、買主が売買契約後に、気が変わり、売買契約を解除したいと思った場合には

既に支払った「手付金」を放棄することにより、契約を解除することができます。

（売主が契約解除したいと思った場合には、買主から受け取った「手付金」の返金に

　プラスして、その手付金と同額を買主に支払わなければなりません）

ただし、この手付金放棄による契約解除は、いつまでもできるわけではなく、

法律上は「契約の相手方が履行に着手するまで」となっています。

しかし、この何とも曖昧な決まりが、トラブルの温床にもなっています。

なので、一般的な売買契約では、手付金放棄による契約解除ができる期日

（手付解除期日）を設定することで、売主買主双方に明確な期限があるということを

理解してもらうようにしています。

まとめると、一旦売買契約をしてしまうと、売主も買主も無キズでは契約解除すること

ができず、さらに手付解除期日を経過してしまうと、違約となり、違約金を請求される

恐れもあるということです。

その他、売買契約前に、売主側が買主側の購入意思を担保するために

「申込証拠金」という名目で、お金を請求をされることがありますが、これについては

「手付金」とは性質が違い、売買契約が成立しない場合には、売主は必ず返金を

しなければなりません。

マイホームの購入を検討される際のマメ知識として、頭の片隅に置いておいて下さい。

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店舗・事務所の退去時における原状回復義務
2015年08月08日 16:49

経営者の皆さん、今借りている店舗や事務所を退去することになった場合、

どのような状態でオーナーに返さなければならないか把握されていますか？

店舗や事務所など営業目的のために賃借をしていた場合、

退去時の原状回復については、一般住宅の場合とは異なり、

「借りた時の状態に戻す」と考えるのが一般的です。

例えば、借りた時の状態がスケルトン（まったく内装が施されていない状態）で

あれば、原則的には退去時には賃借人がそれまでに行ってきた内装は、

すべて収去してスケルトンの状態に戻さなければなりません。

また借りた時の状態が、居抜き（前の借主による内装や造作、設備等がそのまま

残されている状態）であれば、契約書の中で原状回復がどのように定義付け

されているかが重要になります。

　・スケルトン状態にしての引渡し

　・入居時（居抜き）の状態での引渡し

退去時にトラブルが起こっているケースの大半は、この原状回復の範囲が明確に

なっていないことにより発生しています。

トラブルを未然に防ぐためにも、原状回復については契約時の段階で、

貸主、借主双方がしっかりと確認をして、同じ認識を持っておくことが大切です。

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投稿者 tmskobe ： 2015年08月08日｜コメント (0) ｜トラックバック (0)

不動産売却時にかかる費用について
2015年06月13日 11:02

不動産を売却する際には、売却条件により、下記のようにさまざまな費用がかかります。

　① 仲介手数料
　　　　⇒仲介手数料は、不動産の売却手続きを不動産会社に依頼した場合に
　　　　　発生します。売買が成立すると、売買代金が４００万円以上の場合で、
　　　　　 売買金額×３％＋６万円の仲介手数料がかかります。

　② 収入印紙代
　　　　⇒売買契約書に貼る収入印紙代がかかります。
　　　（平成３０年３月３１日までは、印紙税の軽減措置で下記のとおりとなっています。）
　　　　　　ⅰ）売買金額が５００万円を超え、１千万円以下のもの ⇒　５千円
　　　　　　 ⅱ）売買代金が１千万円を超え、５千万円以下のもの　⇒　１万円
　　　　　　ⅲ）売買代金が５千万円を超え、１億円以下のもの　　 ⇒　３万円
　　　　　　ⅳ）売買代金が１億円を超え、５億円以下のもの　　　⇒　６万円

　③ 登記費用
　　　　⇒所有権を移転する（名義の書き換え）手続きです。
　　　　　ご自身でもできますが、通常は司法書士に依頼するケースがほとんどです。
　　　　　住宅ローンが残っている場合は、抵当権の抹消手続きも同時に行わなければ
　　　　　いけません。費用的には約５万円前後が多いです。

上記３つの費用については、ほとんどの売却のケースで発生する費用。

ここからの費用については、｢かかるケース｣と｢かからないケース｣があります。

　④ 譲渡税
　　　　⇒不動産を売却し、譲渡益が出た場合、譲渡益に対して所得税や住民税が
　　　　　かかります。

　　　　　 譲渡所得＝｢売買代金｣－｢購入時売買代金（※減価償却要）｣
　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　－｢購入時にかかった諸費用｣－｢売却時にかかった諸費用｣

　　　　上記を計算して、譲渡所得がプラスになった場合は、譲渡益が出たことになります。

　⑤ 土地の境界確認費用
　　　　⇒土地の売却の際、隣地や道路との境界があいまいな場合には、
　　　　　通常は境界確認手続きを行う必要があります。
　　　　　土地家屋調査士に依頼をし、敷地の測量、行政への申請業務、隣地との
　　　　　境界確認、境界標設置などを行います。　
　　　　　費用はケースバイケースですが、５０万円～１００万円ぐらいの価格帯が
　　　　　一番多いようです。

　⑥ 遺品整理費用、引越費用
　　　　⇒相続の場合などは、家財などを処分する遺品整理費用、引越の場合は、
　　　　　引越費用がかかってきます。

　⑦ 建物解体費用、リフォーム費用
　　　　⇒建物が古く、解体して土地だけで売りたいという場合などは解体費用
　　　　　がかかります。また家をリフォームしてから売却したいという場合には、
　　　　　リフォーム費用がかかります。

売却の際の検討材料として、ご参考にして頂ければと思います。

当社では、上記に内容のご相談についても、すべて窓口１つで対応しておりますので、

安心してご相談下さい。
　　　　　

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バリアフリー改修に伴う固定資産税の減税措置

投稿者 tmskobe ： 2015年06月13日｜コメント (0) ｜トラックバック (0)

バリアフリー改修に伴う減税制度
2015年05月09日 12:41

以前にこのブログで、住宅改修で行政からの補助金が出る制度として、

「神戸市バリアフリー住宅改修補助事業」をご紹介させて頂きました。

http://blog.tms-kobe.com/2014/11/post_61.html
（この事業は、平成２７年度も継続の事業となりました）

ただこの制度は、自立の方（要支援・要介護を受けていない方）向けの制度なので、

既に要支援・要介護状態の方には、利用できない制度ということになります。

要支援・要介護の方の場合は、住宅改修の内容によって、介護保険が適用され、

工事費用が２０万円までであれば、自己負担額は１割で済みます。

神戸市の場合はこちら

さらに、意外と知られていないのが、減税制度や控除措置もあるということ。

バリアフリー改修に伴う所得税控除

今後ますます高齢社会が加速していく中で、病院や介護施設だけでは対応が追いつかず、

在宅での介護が増えることが予想されています。

老後の暮らしを早め考え、行政からの補助制度や減税制度を有効活用していくことは、

ご自身のみならず、ご家族の負担を軽減するという意味でも大切なことだと思います。

当社では、バリアフリー工事に伴う、各種行政手続きから工事まで一括での対応が

可能ですので、ご検討中の方は、是非お気軽にお問い合わせ下さいね。

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投稿者 tmskobe ： 2015年05月09日｜コメント (0) ｜トラックバック (0)

不動産売買における瑕疵について
2015年04月11日 16:30

不動産売買では、｢隠れた瑕疵｣（外部からは容易に発見できないような欠陥）が

ある場合、買主は売主に対して、損害賠償を請求したり、場合によっては契約解除を

することができます。

この｢瑕疵｣という言葉、具体的にはどういったものを言うのでしょうか。

大きく４つに分かれます。

　① 物理的瑕疵
　　　　⇒建物の場合は、雨漏り・シロアリ・耐震強度の不足など
　　　　　土地の場合は、土壌汚染、地中障害物の存在など
　　　　　対象物件に、物理的な不都合が存在する場合を言います

　② 法律的瑕疵
　　　　⇒取引する土地に、法令上の建築制限が課されている場合など、
　　　　　法令等により、対象物件の自由な利用が妨げられている場合を言います。

　③ 心理的瑕疵
　　　⇒対象物件内で、過去に自殺や殺人事件、又は火災やお風呂での溺死等、
　　　　心理的な面において、住み良い環境が失われている場合を言います。

　④ 環境的瑕疵
　　　⇒近隣からの騒音・振動・異臭・日照障害、近くに暴力団事務所がある等、
　　　　安全で快適な生活が害されるおそれが高いような場合など、対象物件自体には
　　　　問題はないが、その物件を取り巻く環境に問題がある場合を言います。

売主は、売買の際、上記の中で知っている事実があれば、買主に知らせなければ

なりません。そして、しっかりと知らせるで、損害賠償を請求されたり、契約を解除される

リスクを免れることができます。

特に相続した物件などでは、相続人である子供が、物件の状況や建てた時の経緯を

知らないケースが多いので、注意が必要です。

また、自宅で亡くなったというケースでは、病死なのか事故死なのかを必ず買主に

知らせておく必要があります。

売買の際は、信頼できる不動産会社にしっかり相談をして、売る側も買う側も

損をしない取引をして頂ければと思います。

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不動産売買の際の境界トラブルにはご注意を
2015年03月09日 13:21

土地の売買の際には、隣地との境界をめぐる見解の違いからトラブルに発展する

ケースも少なくありません。

基本的に、売買の際には、まず売主（所有者）側が、隣地や道路との境界位置を

明示します。このとき、売主側が認識している土地境界と隣地所有者などが

認識している土地境界とが、必ずしも一致しているわけではありません。

この認識が不一致の場合にトラブルが生じるのです。

土地境界に、ステンレス鋼、石、コンクリート、合成樹脂などの境界標識が

埋設されていれば、これらの標識は、たいてい隣地所有者なども立ち会った上で、

お互いに確認した土地境界に、土地家屋調査士などの有資格者が設置したもの

なので、比較的安心して良いかと思います。

ただ、震災や隣地の建築工事などの際に、消失した、移動したというケースも

ありますので注意が必要です。

特に相続などで親の土地を売却する場合などは、こういった事情をまったく

知らないまま、いざ売る段階になって隣地とのトラブルになったというケースも

あります。

『杭を残して、悔いを残さず』

皆さん、後悔先に立たずです。お早目の対策を。

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