昨今、地球環境への配慮という取り組みの中で、太陽光パネルの導入が

ニュースなどでも取り上げられる機会が増えてきました。

それに伴い、太陽光パネルの導入に対し、補助金を交付するなど、

後押しを行う自治体も増えてきています。

導入のメリットとして、地球環境への配慮という大義の部分は

もちろんですが、

　① 自家発電による電気料金の削減

　② 電気を売ること（売電）による収入

など、目見えやすい形でのメリットも魅力の一つだと思います。

現在、神戸市では個人の住宅を対象に、

「神戸市住宅用太陽光発電システム設置補助制度」

という補助金制度を設けていますが、

残念ながら共同住宅（分譲マンション）は対象ではありません。

これまで共同住宅（分譲マンション）では、『マンション一括受電』（※）により

電気代の削減を行うという取り組みはされてきましたが、

太陽光パネルの導入については、上記のとおり補助金制度もないこともあって、

積極的な議論がされてきませんでした。

しかし個人的には、これからの時代、分譲マンションこそ太陽光パネルを

導入し、そのメリットを活かすべきでないかと思います。

実際に新築の分譲マンションでは、そういった取り組みが既に始まっており、

一部では販売も行われているようです。

当社では、逆に既存のマンションにも太陽光パネルを導入できないかと

いうことで、現在顧問先のマンションで、実際に検討をスタートさせて

います。

メーカー側も既存マンションへの取り組みは、初めてということで、

手探り状態ではありながら、非常に魅力のある取り組みだと積極的に

協力してくれています。

さて、今後どうなるのか。。

当社自身も期待していきたいと思います。

※マンション一括受電
　　電気料金の契約種別を個別の低圧受電の従量電灯契約から、
　　一括の高圧受電の業務用電力等に変更し、その単価差により
　　電気料金の削減を図る

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投稿者 tmskobe ： 2011年11月10日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

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予想に反して？総会で可決してしまったことにより困った理事会と管理会社。

その後も、待てど暮らせど契約締結の話は進まず、時間だけが経過して
いたある日、Ａさんから久々の電話がありました。

『御社との契約内容について、今更あーだ、こーだと言っていて、
　もう一度総会を開き、決議を採り直すべきだと言ってるんです』

もちろん、総会時点では既に契約内容の説明はしてましたし、ましてや
理事の方には、総会前の理事会の時点で説明をしてましたので、ボクに
してみれば、まさに「寝耳に水」の話。

しかも、契約内容について、もしご不明な点などがありましたら、ご連絡
下さいとの旨を理事長にもお伝えし、連絡先も交換していたにも関わらず、
何の音沙汰も無く、決議自体を無効にしてしまおうとする理事会の動き
に尚更驚きました。

『総会』という管理組合全体の意見が反映されるべき場所で決まった決議
事項を理事会だけの単独判断で無効にしてしまえるのであれば、総会の
決議事項自体意味がなくなってしまうわけで、理事の背任行為とも取られ
兼ねません。
（会社においても株主総会で決まった決議事項を、勝手に取締役会で
　無効にしてしまえば、問題になりますよね）

また、今回のケースでさらに問題なのは、そういった動きを助長している
管理会社の存在。管理組合が無知なのをイイことに、自分たちにとって
都合のイイように（コンサルタントが入ってこないように）管理組合を
ミスリードしていっているわけです。
（この管理会社は、当社が携わっている別のマンションでもそういった
　動きをしているそうです）

結局、その後契約自体を白紙撤回する旨の決議を強引に取り決め、
先日、ようやく理事長から直々にご連絡がありました。

もちろん、当社としては、どんな経緯があろうとも、管理組合の決めた
ことには従います。

ただ、今回の事例を通じてお伝えしたいのは、こういった管理会社主導の
マンションが、このマンションだけに限らず、まだまだ多数存在していると
いうこと。

分譲マンションは、その共有者である管理組合員全員のものです。
その主体は、あくまでも管理組合であること、責任の所在も管理組合で
あることを改めて考えて頂きたいと思います。

その中で、管理会社というのは、あくまでもマンションを維持管理して
いく上で、手助けをする機関であり、管理組合運営を自分たちのイイ
ように操作する権利は、もちろんありません。

コンサルタントという第三者機関が入ろうと入らまいと、彼らの業務が
適正で透明性のあるものならば、堂々とできるはずなんですが｡｡｡

今回の一件に懲りず、当社は、これからも強い志を持って、管理組合
運営のサポートに、全力で取り組んでいきたいと思います。

そして、この場をお借りして、管理組合の為にご尽力下さったＡさんの
正義感と行動力に敬意を表したいと思います。






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投稿者 tmskobe ： 2008年09月26日 ｜ コメント (2) ｜ トラックバック (0)

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『おはようございます』と集会室に入ると、なんとも言えない
重苦しい雰囲気と、怪訝そうな顔をされている住人の皆さん。

ただならぬ状態ではないなと、すぐに察知しました。

今まで度重なる話し合いをし、段取りを踏んで、満を持しての
総会だったはずが、どういったわけか当社を推薦して下さった
Ａさんがやり玉に挙げられ、それに関係のない管理会社まで
もが同調している状態。

挙句の果てに、ボクにまで一旦席を外して欲しいとのこと。

（後日聞いた話では、管理会社側がコンサルタントが入ってくること
　を極端に嫌い、新しい理事の方に事実にない当社の情報をリーク
　していたようです。ちなみにこの管理会社は、業界では１０本の
　指に入るほどの大手企業です。）

もちろん、ボクは指示通り席を外しました。

それから１時間後、理事の方に呼ばれて会の場に戻りますと、
決議を採る前に、コンサルタント会社が管理組合に一体何をしてくれる
のか説明して欲しいと言われました。
（もちろん、今までの度重なる話し合いの中で、幾度となく説明は
　していたのですが。）

初めて当社の話を聞く方もおられましたので、改めて今のこのマンション
の現状、マンション管理運営の重要性、コンサルタントの仕事・役割に
ついてお話をさせて頂きました。

話をしていくうちに、明らかに皆さんの態度が軟化してきたのが
感じ取れました。
（それもそのはず、管理会社にありもしない事実を聞かされ、誤解を
　しているだけで、管理組合の皆さんにとって、決して当社がマイナスな
　存在ではないわけですから）

理事の方だけは、最後まで頑な姿勢でしたが、総会の議案に上がって
いる以上、決議を採らないわけにもいかず、最終的には多数決により、
可否を決することとなりました。

結果、賛成多数で、当社がコンサルタントとして、サポートさせて頂くこと
が決まりました。

こんな状況の中でも、マンション管理運営の重要性と当社のサポートの
必要性を理解して頂けたことで、当社としても管理組合様のサポートを
させて頂ける体制が整ったことに、ようやく安堵しました。

後は、正式契約をするのみだったのですが・・・

続きは、さらに次回に｡｡｡






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投稿者 tmskobe ： 2008年09月20日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

前回（vol.2）のブログはこちら
前々回（vol.1）のブログはこちら

順調な流れがどう変わったかと言うと・・・

肝心な理事会が機能していなかった（問題意識が低かった）為、
臨時総会を開くことにあまり意欲的ではなかったのです。

もちろん、２回の会合には理事の方も出席はしていたものの、
輪番制で何年かに１回（年）回ってくる自分達の理事の任期中に
大きく波風を立てたくないという思いが強かったのかもしれません。

しかし、２回の会合終了時点では、マンション全体の約半数
（出席されていた理事の方も含めて）の方が、当社にコンサルタント
として来てもらおうという流れでしたので、一応はその方向（臨時総会
開催）へと向かっていかざるを得ない状況でした。

いざ、総会の開催へと進んでいく中で、大きな障害となったのが、
管理会社の存在でした。

管理会社というのは、マンション共用部のメンテナンスや管理組合の
管理運営を補助するのが主な役割。

当然、総会開催に向けて、案内資料等の作成・配布の段取りをする中で、
コンサルタントが入るかもしれないと知った管理会社は、あの手この手
で総会の開催を延期したそうです。

結局、その年の理事の任期内に総会を開くことはできず、来期の理事へと
持ち越しになりました。

その間もＡさんは、何とか総会開催を実現すべく精力的に活動をされて
いました。

その甲斐もあって、新しい理事のもと、いよいよ総会開催が実現する
運びとなったのです。

そして総会当日、ボクが会場に入ると、そこは今までにはない、なんとも
言えない空間になっていたのです。

続きは、さらに次回に｡｡｡






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投稿者 tmskobe ： 2008年09月05日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

前回のブログはこちら

その住人の方（以下Ａさん）が出した答えは、�でした。
管理組合に対し、問題提起をし、この状況をなんとか打開して、
せっかく購入したマイマンションを守っていきたいと考えたのです。

その心意気に胸を打たれたボクとしては、できる限りの協力を
するということを約束させて頂きました。

その当時Ａさんは管理組合の理事ではなかったので、自らが
各住戸を回り、訴えかけ、マンション全体の1/4超の住人を集め、
第１回目の会合を開くところまで漕ぎ着けたのです。

そこで、当社が改めて住人の皆さんに現状を伝え、資金計画の
見直しが必要な旨を説明させて頂きました。

今まで管理会社にさえ任せていれば、大丈夫と安心しきって
いた住人の皆さんにとっては、まさに青天の霹靂であり、
問題は、一気に身近なものになりました。

引き続き、Ａさんを中心とした有志で行った第２回目の会合では、
マンション全体の約半数の住人の方が集まり、問題意識はさらに
高いものになったと同時に、今後専門家によるアドバイスが必要
だという意見が大半を占めるようになりました。

通常、当社がコンサルタントとして、管理組合様と契約する場合、
管理規約に特別な定めがない限り、最低でも総会での普通決議
（全体の過半数の決議）を採って頂くようにしています。

２回目の会合で、マンション全体の約半数が専門家（コンサルタント）を
必要としているのなら、それで決まりではないのかという意見も
ありましたが、分譲マンションという共同社会では、原則として

　理事会で総会議案を検討、承認　⇒　総会で承認

という流れがあります。
（区分所有法の中では、区分所有者及び議決権総数の1/5以上の者が
集まれば、理事長に総会の招集を請求できるというものもありますが･･･）

この２回の会合は、あくまでも非公式なものではあったので、当社としては、
まず理事会に、この２回の会合の内容を具申し、総会の議案として
挙げてもらうようアドバイスをさせて頂いたのです。

しかし、順調だった流れはここから大きく変わることとなります・・・　

続きは、さらに次回に｡｡｡






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投稿者 tmskobe ： 2008年08月31日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

それは、とあるマンションの一人の住人の問い合わせから始まりました。

専有部分の水漏れに関するご相談を受け、早速マンションにお伺いしました。
その時にマンションの色々なお話をお聞きする中で、「修繕積立金」の話を
聞いて愕然！

ナント、戸当たり1,500円／月程度しか徴収していないという。

通常、当社でよくお話するのが、１回目の大規模修繕工事（築１２年目で実施）
までに、最低でも１戸当たり平均１００万円（6,944円／月）という積み立て目標
（もちろん、マンション規模や形状によって変わってはきますが）なので、
このマンションが１回目の大規模修繕工事までに資金ショートしてしまう
ことは、目に見えている状態だったわけです。

それから「管理費」「修繕積立金」の事、「大規模修繕工事」に対する考え方等
のお話を噛み砕いてさせて頂き、
　�管理組合が動かなければ（関心を持たなければ）、状況は変わらない事
　�管理組合が無関心なのであれば、築浅の売却できるうちに、売れるようで
　　 あれば売ってしまう事
という大きく２つのアドバイスさせて頂きました。

�の「売ってしまえるうちに売ってしまえ」というのは、せっかくのマイホームを
手に入れた住人の方に対しては、大変失礼なアドバイスなのかもしれません。

しかし、管理組合が無関心で、このまま資金ショートになることが目に見えて
いる状態のマンションに居続けることの方が、長いスパンで見た場合、大きな
不利益を被る可能性が大なので、「手放せるうちに手放す」という考え方は、
ある意味、その住人の方個人にとっては、プラスの選択になるであろうという
ことです。

その住人の方が、考えた末に出した答えは・・・　　　次回に続く｡｡｡

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投稿者 tmskobe ： 2008年08月21日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)