最近の住宅では、防犯上の観点からも、モニター付インターホンが

主流となっています。

近年の新築マンションでも、ほとんどがそうではないでしょうか。

ただ、築年数の古いマンションなどでは、音声のみのインターホンのまま

のところも、未だよく見受けられます。

その中で、一部の住戸だけが、最新式のモニター付インターホンを

設置しているというマンションもよく目にします。

分譲マンションにおいて、インターホンの取り扱いについて考えるときには、

まずは、インターホンが「専有部分に属するのか」、「共用部分に属するのか」

を明確にしておく必要があります。

専有部分であれば、管理規約や使用細則に特別な定めのない限り、

当該区分所有者の費用負担において、原則維持管理を行うことに

なります。　･･･①

一方、共用部分であれば、原則管理組合が維持管理を行うことと

なりますが、専用使用権を与えられることになるので、

「通常の使用に伴う範囲での管理（※１）」は、当該区分所有者に

委ねられるのが一般的です。　･･･②

※１　消耗部品の交換（電池切れ）等の場合のことをいいます

①の場合ですと、区分所有者個人の負担で、前文で書いたような、

住戸によってそれぞれ好みのメーカー、機種のインターホンが

付けることが可能ですが、見た目はバラバラになってしまいます。

②の場合ですと、インターホンの経年劣化等により、交換を行いたい場合に、

総会の決議により、管理組合の修繕積立金の中から行うことができ、

かつ外観も統一されます。

良し悪しは、個人の価値観という意見もあるかもしれませんが、

マンション全体の資産価値という観点から見ると、②のように大枠では、

管理組合が管理し、改修等の検討を長期修繕計画の中に盛り込んでいくと

いう形が合理的です。

玄関扉や窓ガラスについての取り決めはしっかりしているのに、

インターホンについては、何も取り決めがない･･･少ない話ではありません。

まずは、皆さんのマンションでも、一度確認されてみてはいかがでしょうか。

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投稿者 tmskobe ： 2012年02月09日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

vol.2のブログはこちら
vol.1のブログはこちら

当事者意識を持ち、いざ大規模修繕工事を進めていくとなると、

「工事費はどのぐらい掛かるのだろうか？」

また、

「ウチのマンションは、どのぐらいのお金が貯まっているのだろうか？」

という疑問が出てきて当然だと思います。

しかし、過去に貯めてきたお金の額は、もう変えることができません。

何が言いたいのか？

既に、その時点で可能な大規模修繕工事の内容（範囲）は、

決まってしまっているということなんです。

なので、vol.1のブログでも書いたとおり、管理組合は当事者意識を持って、事前に

ゆとりのある資金計画を立て、工事費を確保しておかなければならないのです。

① 資金が十分ではないから、最低限の工事しか行わない
　 ⇒時代に取り残され、マンションの資産価値は下がる一方

② 資金を十分に蓄えて、多くの選択肢の中から必要な工事に十分な費用を充てる
　　⇒時代に付いていきながら、マンションの資産価値の目減りを最小限に

皆さんなら、どちらを選びますか？（聞くまでもないですが･･･）

これだけでも、マンション住人個々が当事者意識を持たないこと自体で、マンション全体に

与える不利益がどれだけ大きいものなのかが分かって頂けると思います。

皆さんのマンションでも、自分たちのマンションに対する「当事者意識」の啓蒙に

早速明日からでも取り組んでみて下さいね！

（大規模修繕工事が、迫ってからでは遅いのです！）

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投稿者 tmskobe ： 2011年06月24日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

vol.1のブログはこちら

管理組合に当事者意識を持ってもらうためには、

まずは大規模修繕工事を行うことの重要性（必要性）を

理解してもらうことが大切です。

管理会社のフロントマン（担当者）の方のよくあるセリフ。

「そろそろ、大規模修繕工事の時期が近づいてますので、

考えていかなければなりません」

ちょっと待って下さい。その前に・・・

「なぜ大規模修繕工事を行うのか？」

「何のために、大規模修繕工事を行うのか？」

ということを、まず先に説明すべきではないでしょうか。

マンションにとっての一大イベントである大規模修繕工事の

そもそもの必要性も説明しないまま、事務的に10年程の周期が

くれば管理組合に提案する。。　　

これでは当事者意識が高まるはずもありません。

（管理会社にとっては、むしろ高まらない方が好都合と考えて

いるから事務的なのかもしれませんね）

「そんなこと言っても、みんな無関心だし。。」

お気持ちはわかります。

しかし、大規模修繕工事を取り組むにあたって、管理組合の当事者意識を

高めていく為には、まずはそれを行う意義を知らなければなりません。

まずは理事メンバーだけでもイイので、知ろうとする機会を持つことが

大切です。　

（セミナーに参加したり、専門家に相談したりするのもイイでしょう）

実際、当社でサポートをさせて頂く場合にも、ほとんどのケースで、

まずは理事メンバーに、大規模修繕工事の重要性をご説明させて

頂きます。

そうすることで、大規模修繕工事という一大イベントの重要性を知り、

その一大イベントの成功に向けて、自分達自身が関わっていかなければ

ダメなんだという当事者意識が芽生えるのです。

そうすると、始めてお金の話が現実的な問題として出てくるのです。。

次回は、その辺りをお話していきたいと思います。

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投稿者 tmskobe ： 2011年05月24日 ｜ コメント (21) ｜ トラックバック (0)

分譲マンションでは、１０～１５年に一度、大規模修繕工事といって、

共用部分の大規模な改修工事を行います。

工事内容は、外壁改修工事、屋上防水工事、鉄部塗装工事などが

主なところですが、築年数が経ってくると、窓や給排水管などの

改修工事も必要となってきます。

大規模修繕工事は、決して義務ではありませんが、分譲マンションを

長きにわたり維持管理していくためには、とても大切な一大イベントなので、

しっかりとした計画（｢長期修繕計画｣）を立て、それを基に、きっちりと資金を確保し、

工事を行っていくということが重要になります。

（長期修繕計画ついては、また後日にするとして・・・）

大規模修繕工事を行うにあたっては、

　・まずは大規模修繕工事を行うかどうか

　・どのように工事を進めていくのか

　・どんな工事が必要なのか

　・どの会社に工事をしてもらうのか

　・工事費用はどれぐらい掛かるのか

　・工事監理は誰が行うのか　･･･etc

当然ながら、これらを決断していかなければならないのは、マンション管理組合です。

皆さんのマンションでは、どうされていますか？

大規模修繕工事を行う場合は、だいたい下記３つのケースに分かれます。

　①　管理組合が主体的に行う

　②　管理会社が主導して行う

　③　専門家に任せて行う

相対的には、

　・管理組合員（住人）の中に、建築に詳しい人が多い場合などは①のケース

　・無関心な管理組合、もしくは管理会社に絶対的な信頼がある場合は②のケース

　・公正でかつ合理的に行う場合は③のケース

が多いと思います。

よくあるご質問で、①～③のどのパターンでやるのが一番良いのか？と聞かれますが、

結論から言えば、どのパターンでも良いと思います。

大切なことは、管理組合がいかに当事者意識を持って取り組めるかだと思います。
（そういう意味では、②のケースで管理組合が無関心なパターンは、絶対にＮＧだということですね）

どうしたら、管理組合は当事者意識を持ってくれるのか･･･？

次回にお話していきたいと思います。

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投稿者 tmskobe ： 2011年04月21日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)