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平成23年10月までに、すべての都道府県で「暴力団排除条例」が

制定・施行されました。

そこで、今回は当該条例を活用した、管理組合としての取り組み例を

紹介したいと思います。

１.管理規約・使用細則等への明記
　
　マンションに入居できる区分所有者の要件として、下記のような文言を
　
　入れる。

　　⇒区分所有者が「暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律」

　　　第２条第６号に規定する暴力団員に該当する場合は、入居要件を

　　　満たさないものとする。（入居後、暴力団員となった場合を含む。
　　
　　　また区分所有者が暴力団員に当該専有部分を使用させる行為を含む）

２．反社会的勢力排除条項を取り入れた契約書の導入を行う
　　
　　⇒専有部分の売買及び賃貸を行おうとする区分所有者、又は
　　
　　　取引に関与する不動産業者に対し、管理組合として予め

　　　反社会的勢力排除条項を盛り込んだ契約書の使用を要請する

これまでは、管理規約や使用細則等で反社会的勢力への対策が明文化

されていなかったばかりに、行為そのものが、区分所有法第57条の

「共同の利益に反する行為」に該当するかどうかを判断に、対策せざるを

得ませんでした。

しかし、今回の「暴力団排除条例」の施行に伴い、管理組合として、

予め上記のような取り組みを行うことにより、トラブルの種を未然に摘み

居住者全員の生活の安全（共同の利益）を守ることができるかと

思いますので、皆さんのマンションでも、是非早めに対応されることを

お勧めします。

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投稿者 tmskobe ： 2012年05月22日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

マンションの駐車場収入の考え方について　vol.1のブログはこちら

では、平成24年2月13日付で国税庁が発表した

｢マンション管理組合が区分所有者以外の者へのマンション駐車場の

使用を認めた場合の収益事業の判定について(照会)｣

の中で、駐車場の外部使用について例示されている３つのケースを

まとめてみます。

【ケース１】

　<状況>
　・相当数の空き駐車場が生じている
　・空き駐車場の使用を希望する区分所有者がいない
　・短期間で空き駐車場が解消する見込みがない

　上記より、駐車場の外部使用を募るようになった。

　<募集方法>
　・区分所有者と外部者の区別なしに募集する
　・使用者の決定は、申し込み順

　<判定>　
　　駐車場全部が収益事業とみなされる　
　

【ケース２】

　<状況>（ケース１と同じ）
　・相当数の空き駐車場が生じている
　・空き駐車場の使用を希望する区分所有者がいない
　・短期間で空き駐車場が解消する見込みがない

　上記より、駐車場の外部使用を募るようになった。

　<募集方法>
　・区分所有者と外部者の区別なしに募集する
　・使用者の決定は、区分所有者が優先

　<判定>　
　　外部使用の区画のみが収益事業とみなされる

【ケース３】

　<状況>
　・区分所有者の異動により、空き駐車場が生じることになった
　・空き駐車場の使用を希望する区分所有者がいない

　上記より、使用希望の区分所有者が現れるまでの間、空き駐車場のまま

　<募集方法>
　・積極的な募集は行わない
　・近隣の工事業者から、工事期間（２週間）内だけ駐車場の使用したい
　　との申し出があり、使用を認めた場合

　<判定>　
　　駐車場全部が収益事業ではない　

従って、ケース１及びケース２に該当する場合で、駐車場使用料収入により

管理組合に収益（課税所得）が発生する場合には、納税の義務が生じること

になります。

ただ現状としては、外部に駐車場を貸し出しているマンションでも、

管理組合が、きちんと税務申告をして納税までしているというケースは

ほとんど無いかと思います。（いけないことではありますが･･･）

しかし今回、国税庁からの正式な見解が発表された以上、今後の駐車場運営に

ついては、管理組合として正しい認識を持った上で、行って行くことが

重要だと思います。

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投稿者 tmskobe ： 2012年05月16日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

多くのマンションでは、建物敷地内に駐車場が設置されており、

区分所有者が、その駐車場を使用する場合には、管理組合との間で、

｢駐車場使用における賃貸借契約｣を締結し、管理組合に対し、

使用料を収めることになっています。

（その使用料収入は、管理組合の｢管理費の一部｣もしくは

　｢修繕積立金｣に充当されるのが一般的です）

税法上では、マンション管理組合は、営利目的の団体ではないため、

基本的に納税の義務は無いと考えられています。

従って、上記のように、管理組合が駐車場を区分所有者に賃貸借し、

使用料収入を得ても、税法上の『収益事業』とはみなされず、

税金を払う必要がなかったわけです。

しかし、昨今のマンション事情として、駐車場の利用者が減少し、

駐車場の空き区画が増加しているところもあり、この空き駐車場の

有効利用方策の一つとして、区分所有者以外の第三者への使用

（以下｢外部使用｣という）が検討されるケースも多くなっています。

この場合、

　①　管理組合が駐車場の外部使用により、駐車場収入を

　　　得ること自体が、税法上の『収益事業』に該当するか否か？

さらに、収益事業に該当した場合

　②　区分所有者が使用している駐車場部分も含めた駐車場全体
　　　
　　　について、『収益事業』とみなされるのか？

　③　外部使用部分のみについて、『収益事業』とみなされるのか？

今回、平成24年2月13日付で国税庁が発表した

｢マンション管理組合が区分所有者以外の者へのマンション駐車場の

使用を認めた場合の収益事業の判定について(照会)｣

の中では、外部使用について３つのパターンに分けて例示しています。

次回は、その内容について説明していきたいと思います。

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投稿者 tmskobe ： 2012年05月09日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)