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その住人の方（以下Ａさん）が出した答えは、�でした。
管理組合に対し、問題提起をし、この状況をなんとか打開して、
せっかく購入したマイマンションを守っていきたいと考えたのです。

その心意気に胸を打たれたボクとしては、できる限りの協力を
するということを約束させて頂きました。

その当時Ａさんは管理組合の理事ではなかったので、自らが
各住戸を回り、訴えかけ、マンション全体の1/4超の住人を集め、
第１回目の会合を開くところまで漕ぎ着けたのです。

そこで、当社が改めて住人の皆さんに現状を伝え、資金計画の
見直しが必要な旨を説明させて頂きました。

今まで管理会社にさえ任せていれば、大丈夫と安心しきって
いた住人の皆さんにとっては、まさに青天の霹靂であり、
問題は、一気に身近なものになりました。

引き続き、Ａさんを中心とした有志で行った第２回目の会合では、
マンション全体の約半数の住人の方が集まり、問題意識はさらに
高いものになったと同時に、今後専門家によるアドバイスが必要
だという意見が大半を占めるようになりました。

通常、当社がコンサルタントとして、管理組合様と契約する場合、
管理規約に特別な定めがない限り、最低でも総会での普通決議
（全体の過半数の決議）を採って頂くようにしています。

２回目の会合で、マンション全体の約半数が専門家（コンサルタント）を
必要としているのなら、それで決まりではないのかという意見も
ありましたが、分譲マンションという共同社会では、原則として

　理事会で総会議案を検討、承認　⇒　総会で承認

という流れがあります。
（区分所有法の中では、区分所有者及び議決権総数の1/5以上の者が
集まれば、理事長に総会の招集を請求できるというものもありますが･･･）

この２回の会合は、あくまでも非公式なものではあったので、当社としては、
まず理事会に、この２回の会合の内容を具申し、総会の議案として
挙げてもらうようアドバイスをさせて頂いたのです。

しかし、順調だった流れはここから大きく変わることとなります・・・　

続きは、さらに次回に｡｡｡






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〒658-0057
神戸市東灘区御影町郡家上山田１０７−１　グラシアビル３Ｆ

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TEL：（０７８）８５８−９５３５　　FAX：（０７８）８５８−９５３７
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投稿者 tmskobe ： 2008年08月31日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

それは、とあるマンションの一人の住人の問い合わせから始まりました。

専有部分の水漏れに関するご相談を受け、早速マンションにお伺いしました。
その時にマンションの色々なお話をお聞きする中で、「修繕積立金」の話を
聞いて愕然！

ナント、戸当たり1,500円／月程度しか徴収していないという。

通常、当社でよくお話するのが、１回目の大規模修繕工事（築１２年目で実施）
までに、最低でも１戸当たり平均１００万円（6,944円／月）という積み立て目標
（もちろん、マンション規模や形状によって変わってはきますが）なので、
このマンションが１回目の大規模修繕工事までに資金ショートしてしまう
ことは、目に見えている状態だったわけです。

それから「管理費」「修繕積立金」の事、「大規模修繕工事」に対する考え方等
のお話を噛み砕いてさせて頂き、
　�管理組合が動かなければ（関心を持たなければ）、状況は変わらない事
　�管理組合が無関心なのであれば、築浅の売却できるうちに、売れるようで
　　 あれば売ってしまう事
という大きく２つのアドバイスさせて頂きました。

�の「売ってしまえるうちに売ってしまえ」というのは、せっかくのマイホームを
手に入れた住人の方に対しては、大変失礼なアドバイスなのかもしれません。

しかし、管理組合が無関心で、このまま資金ショートになることが目に見えて
いる状態のマンションに居続けることの方が、長いスパンで見た場合、大きな
不利益を被る可能性が大なので、「手放せるうちに手放す」という考え方は、
ある意味、その住人の方個人にとっては、プラスの選択になるであろうという
ことです。

その住人の方が、考えた末に出した答えは・・・　　　次回に続く｡｡｡

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投稿者 tmskobe ： 2008年08月21日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

分譲マンションでは、管理運営上さまざまな書類を整備しておかなくては
なりません。

例を挙げると、
　・設計図書
　・組合員名簿
　・会計書類
　・備品台帳
　・修繕履歴
　・管理規約
　・各種メンテナンス報告書
　・理事会、総会議事録　・・・etc

皆さんのマンションでは、「何がどこにしまってあるか？」、また
「書類の中身は適正か？」確認できているでしょうか？

実態は、管理会社任せになっているケースが多いように思います。
もちろん、管理組合だけですべての書類・資料を維持管理していくことは
困難なのかもしれませんが、最低限それらの「存在確認」及び「保管場所」
ぐらいは、把握しておいて欲しいところです。

管理会社に委託しているのであれば、
　・管理委託契約書の別表にある管理仕様書の「図書等の保管」の項目
　　で書類名・保管場所を明記する　
　・「図書等の保管」の項目に明記されている書類等の存在確認を行う
　　ことが重要です。

区分所有法やマンション管理適正化法の施行により、書類の引き渡しや
保存義務といったことが定められてはきているものの、築年数の古い
マンションなどでは、重要な書類や資料を紛失しているケースが多い
のが現状です。

実際に当社が携わらせて頂いている築年数の古いマンションでも、
設計図書を紛失していたことにより、大規模修繕工事時に非常に
困ったという事例がありました。

『２００年住宅構想』や『住宅履歴書』など、国も一度建てた建物を
いかに長寿化させるかという方向にシフトしてきています。

その中で、建物の安全性を担保する為には、より多くの情報を保有し、
そして公開していくことが重要となります。

ですので、マンション管理組合運営に関わる書類・資料等の整備を
行うということは、マンションという建物を長きに亘り維持管理して
いく上では、最低条件であり、必要不可欠なことです。

時間が経てば経つほど、整備は困難になります。
取り組みはお早目に。

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投稿者 tmskobe ： 2008年08月04日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)