ＴＭＳの仕事　Vol.1
2008年01月15日 22:16

ＴＭＳの事業には、11月17日のブログでも書きました通り、
１．マンションコンサルタント事業
２．建築事業
３．不動産事業
の３つの柱があります。

今日は、その中の『１．マンションコンサルタント事業』についてお話して
いきたいと思います。

先のブログでも書いたとおり、マンションの住環境・資産価値を長期的に
維持管理していく為には、管理組合運営の充実は不可欠です。

しかし、管理組合というのは区分所有者を寄せ集めた素人集団であり、
その素人集団だけで、多岐にわたる管理組合運営を行っていくのは現実的
には困難です。

その多岐にわたる管理組合運営の中で、管理組合から管理業務の委託を
受けて行っているのが管理会社です。

要するに、自分たちの大切な財産である住まいの維持管理を、自分以外の
場所（管理会社）に託しているわけです。

しかも、分譲マンションの管理会社は、マンション完成時には既に決まって
います。自分たちの大切な財産を維持管理してもらう管理会社は、自分たち
の手で選べないどころか、管理内容や管理費まで最初から決められています。

こういった現状の中で、管理内容や管理費の設定に何の疑問も持たず、
お金を払い続けている管理組合がほとんどです。

本来、管理会社の働きぶりがコストパフォーマンスに見合っているかどうかはもちろん
のこと、マンションの住環境・資産価値を長期的に維持管理するような管理業務を
行っているかどうかをチェックするのは、管理業務を委託し、管理組合運営の最終的
な責任を負わなければいけない管理組合の役目です。

しかし、管理組合は所詮素人集団であり、管理会社が行っている管理業務のすべて
を適正に判断するということは困難を極めます。

ＴＭＳの仕事は、そんな管理組合の為に、管理組合運営のサポーターとして、
管理会社の業務適正をチェックし、マンションの住環境・資産価値を長期的に
維持管理する為のコンサルティングを行っていくことです。

具体的には
　・理事会、総会への出席及び議事録チェック
　・管理組合運営に関する助言及び指導
　・管理会社との管理委託契約に関する助言及び指導
　・管理規約、使用細則等のルール作りに関する助言及び指導
　・管理費、修繕積立金等の資金計画に関する助言及び指導
　・大規模修繕工事に関する助言及び指導
　・マンション管理運営に関する有益な情報の提供　・・・etc
です。

当社が管理組合運営をサポートするメリットとして、一番わかりやすい例を
挙げると、当社がコンサルタント契約したあるマンションでは、管理組合が
管理会社へ支払う管理委託費の見直しを行った結果、年間約８５０万円だった
管理委託費が、年間約５００万円（差額３５０万円）になったという例があります。

これが、まさに管理会社の業務適正をチェックした一番わかりやすい結果です。

このマンションはちょうど築１０年でしたので、１０年間で約３,５００万円ものムダ使い
をしていたということになります。

この３,５００万円がもっと有効に使われていたら、管理組合にとってどんだけ有益
だったことでしょう｡｡｡

このことに「気付く管理組合」と「気付かない管理組合」のちょっとした“差”が、
将来のマンションの資産価値を左右する大きな“差”となるわけです。

次回は、『２．建築事業』についてお話したいと思います。