« 2009年06月 | メイン | 2009年08月 »

vol.1のブログはこちら

今回の場合、

　①買主側の買付証明書への署名による買付申込
　②売主側の売渡証明書の発行による買付申込に対する承諾

により、不動産売買契約は、一旦成立しているようにも見えます。

しかし、裁判所の判例では、下記のようになっています。

「買付証明書が発行されている場合でも、現実には、その後、
　買付証明を発行した者と売主側とが具体的に売買交渉をし、
　売買についての合意が成立して、はじめて売買契約が成立する
　ものであり、売主が買付証明を発行した者に対して、売渡の
　承諾を一方的にすることによって、直ちに売買契約が成立する
　ものではない」

従って、今回の事例についても、不動産会社の主張は認められず、
『買付証拠金』の５０万円は、あくまで「預り金」に過ぎないので、
速やかにＡさんに返金しなければなりません。

不動産会社にとって、返金しなければいけない金銭を返金しないという
禁止行為違反は、違反行為の中でも処分が重い違反になるので、
皆さんもこういったケースでは、毅然とした態度で不動産会社に対応して
下さい。

ただし、売買契約の成立を前提として支払う『手付金』については
原則返金してもらえませんのでご注意を。




行政書士谷口法務コンサルタントが月に１度
主催する地域限定の無料相談会のご案内です
↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓

「マンション管理組合運営サポート」「マンションリフォーム」「マンション売買」
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
【お問い合わせ先】

〒658-0048
神戸市東灘区御影郡家２丁目１５－１２　グラシアビル３Ｆ

（株）ティー･エム･エス

TEL：（０７８）８５８−９５３５　　FAX：（０７８）８５８−９５３７
E-mail：info@tms-kobe.com
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

Yahoo!ブックマークに登録 人が登録
このページを Google Bookmarks に追加
はてなブックマークに登録
このエントリを del.icio.us に登録
この記事をクリップ！
Buzzurlにブックマーク

投稿者 tmskobe ： 2009年07月27日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

【事例２】売買編

　Ａさんは、新居を建築する為に土地を探していたところ、
　折込チラシで良い物件を見つけたので、不動産会社に案内して
　もらった。
　Ａさんは、その物件を気に入ったので、営業担当者Ｂに話を
　したところ、

　Ｂ：「この土地については、問い合わせが非常に多いので、
　　　 すぐに売れてしまう可能性が高いと思われます。
　　　 今すぐに契約ができないのであれば、買付証拠金として
　　　 50万円をご入金頂ければ、買付証明書を出して物件を
　　　 止めておくことができますが･･･」

　物件を気に入っていたＡは、言われるままに買付証明書に署名押印
　をして、買付証拠金として50万円を支払った。

　後日、売主側から売渡証明書が送られてきた。しかし、よく検討した結果
　諸条件に合わない点もいくつか出てきたので、今回は購入を見合わせる
　ことにした。

　Ａ：「やはり、今回は購入するのを止めておきます。買付証拠金の
　　　　の返還手続きをして頂けますでしょうか？」

　Ｂ：「買付証明書を出して、売主側からも売渡証明書が
　　　 出てますので、売買契約としては成立しています。
　　　 契約解除ということであれば、買付証拠金の50万円は
　　　 放棄して頂く形となります」
　
　買付証拠金を返還してもらえず、困ったＡさん。
　さて、この場合、買付証拠金の50万円は、本当に返還してもらえないの
　でしょうか･･･

　続きは次回に｡｡｡

「マンション管理組合運営サポート」「マンションリフォーム」「マンション売買」
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
【お問い合わせ先】

〒658-0048
神戸市東灘区御影郡家２丁目１５－１２　グラシアビル３Ｆ

（株）ティー･エム･エス

TEL：（０７８）８５８−９５３５　　FAX：（０７８）８５８−９５３７
E-mail：info@tms-kobe.com
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

Yahoo!ブックマークに登録 人が登録
このページを Google Bookmarks に追加
はてなブックマークに登録
このエントリを del.icio.us に登録
この記事をクリップ！
Buzzurlにブックマーク

投稿者 tmskobe ： 2009年07月22日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

vol.1のブログはこちら

まず、申込証拠金についての法律上の解釈ですが、
宅建業法上では、『預り金』として取り扱われます。

当然『預り金』なので、返還を希望された場合は、返さなければなりません。

ですので、申込証拠金の返還を拒んだ今回の事例は、明らかにコンプライアンス
違反ということですね。

以前に比べると、この手の事例は減ってきたように思いますが、
未だに当たり前のように、この手コンプライアンス違反をしている
業者がいるのも現実です。

確かに冷やかしの（本気ではない）物件申込が多いのも事実で、
業者が申込金を取っておきたいという気持ちは、当社も同業者として
一定の理解はできるものの･･･

契約の前段階である物件申込の段階で、クライアントから
お金を取るというような小細工は、トラブルの種を生むだけで、
あまり良い方法とは、個人的には思えません。
（所詮「預り金」でしかないのであれば、尚更です）

「信用」と「営業力」さえあれば、その辺りは十分にカバーできるのでは？
と、言いたいところですね。

次回は、「不動産売買時における買付証拠金の返還トラブルについて」
お話したいと思います。

「マンション管理組合運営サポート」「マンションリフォーム」「マンション売買」
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
【お問い合わせ先】

〒658-0048
神戸市東灘区御影郡家２丁目１５－１２　グラシアビル３Ｆ

（株）ティー･エム･エス

TEL：（０７８）８５８−９５３５　　FAX：（０７８）８５８−９５３７
E-mail：info@tms-kobe.com
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

Yahoo!ブックマークに登録 人が登録
このページを Google Bookmarks に追加
はてなブックマークに登録
このエントリを del.icio.us に登録
この記事をクリップ！
Buzzurlにブックマーク

投稿者 tmskobe ： 2009年07月13日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

さて今日は、不動産取引（売買or賃貸借）における申込金等の返還トラブル事例
についてお話したいと思います。

【事例１】賃貸借編

　Ａさんは、不動産会社から物件をいくつか案内してもらい、そのうちの
　１つの物件を気に入ったので、営業担当者Ｂに話をしたところ、

　Ｂ：「いや～、この物件は超人気物件なので、すぐに申込を入れて頂かないと
　　　　借り手が決まってしまうんですよー」

　Ａ：「申込は、どうさせてもらったら良いですか？」

　Ｂ：「申込書への記入と申込証拠金として10万円を入れておいて頂ければ
　　　　物件を押さえておくことができますよ」

　Ａ：「じゃあ10万円支払っておきますね」

　ところが、その後、他に気に入った物件が出たＡさんは、Ｂに申込のキャンセル
　を申し出たところ、

　Ｂ：「申込証拠金は、既にオーナーさん（貸主）に渡してしまったので
　　　　返還することはできません」

　と･･･｡

　貸主に連絡をしようと、連絡先を聞いても、個人情報を理由に教えてはもらうこと
　もできず｡｡｡

申込証拠金は、一度支払うと、返還することはできないものなのでしょうか？

続きは次回に｡｡｡

「マンション管理組合運営サポート」「マンションリフォーム」「マンション売買」
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
【お問い合わせ先】

〒658-0048
神戸市東灘区御影郡家２丁目１５－１２　グラシアビル３Ｆ

（株）ティー･エム･エス

TEL：（０７８）８５８−９５３５　　FAX：（０７８）８５８−９５３７
E-mail：info@tms-kobe.com
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

Yahoo!ブックマークに登録 人が登録
このページを Google Bookmarks に追加
はてなブックマークに登録
このエントリを del.icio.us に登録
この記事をクリップ！
Buzzurlにブックマーク

投稿者 tmskobe ： 2009年07月07日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

vol.1のブログはこちら

さて、では一体どうすれば良いのかということになりますが、
最低でも下記の内容については、皆さんの管理組合でも実践して
頂きたいと思います。　

　（１）会計報告を定期的に行う
　　　　⇒毎月管理組合会計の収支状況についての報告を行う
　　　　　ことで、不正支出を未然に防ぐ
　　　　　（ちなみに収支報告の月次報告については、平成２２年５月
　　　　　　から管理会社は義務化となります。）

　（２）会計チェックを定期的に行う
　　　　⇒通常は、年に１回定期総会前に監事がチェックする（といっても
　　　　　ほとんど未確認の状態で監査報告書に押印する）管理組合が多いか
　　　　　と思いますが、四半期ごとにでも、会計チェックを行い（１）での
　　　　　報告が適正であるかの確認を行う。
　　　　　（この場合、経費関係については、必ず証憑書類（請求書、領収書
　　　　　　など）と通帳の突合せを行う）

　（３）金融機関から直接通帳の残高確認を行う
　　　　⇒可能であれば、直接残高証明書を管理組合宛にもらうように
　　　　　するのも良いかと思います

　（４）印鑑・通帳の保管を同一役員（理事長）にさせない
　　　　⇒分散管理を行うことで、個人的な引き出しを未然に防ぐ

　（５）特定の組合員が、長年役員を務める状態は避ける
　　　　⇒管理会社や各業者との癒着を防ぐことで、管理組合運営の
　　　　　風通しを良くしておく　　

当社でコンサルティングしている管理組合様では、（１）及び（２）を
重点的に行うことで、適正な会計管理を徹底して頂いています。

管理組合は、会計管理業務を管理会社に委託しているだけであって、
｢管理組合の財産は、管理組合自身で守る｣という大原則を決して
忘れないで頂きたいと思います。

「マンション管理組合運営サポート」「マンションリフォーム」「マンション売買」
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
【お問い合わせ先】

〒658-0048
神戸市東灘区御影郡家２丁目１５－１２　グラシアビル３Ｆ

（株）ティー･エム･エス

TEL：（０７８）８５８−９５３５　　FAX：（０７８）８５８−９５３７
E-mail：info@tms-kobe.com
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

Yahoo!ブックマークに登録 人が登録
このページを Google Bookmarks に追加
はてなブックマークに登録
このエントリを del.icio.us に登録
この記事をクリップ！
Buzzurlにブックマーク

投稿者 tmskobe ： 2009年07月01日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)