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管理会社（管理員）や理事長による管理費等の横領事件は
後を絶ちませんが、なぜこういった問題が起こるのでしょうか？

事例を挙げてみますと、

　①理事長による横領事件の場合
　　　⇒４年間に亘り、管理組合の修繕積立金口座など約４３００万円を
　　　　数回に分けて無断で引き出した。

　②管理会社による横領事件の場合
　　　⇒実態のない架空経費の計上や銀行預金の残高証明書の改ざんを
　　　　行っていた。

がよくあるケースです。

そして、その原因を考えてみますと、

　①の場合･･･預金通帳や印鑑を理事長一人で管理していた。
　　　　　　 　 　４年以上も理事長職にあった。

　②の場合･･･経費をチェックする際、証憑書類（請求書、領収書など）
　　　　　　 　 　との突合せが行われていなかった。

ということが考えられます。

では、一体どうすれば未然に防止することができるのでしょうか？

続きは次回に｡｡｡

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投稿者 tmskobe ： 2009年06月26日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

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さて、ここまで滞納管理等についての「法的措置」について
お話をしてきました。

しかし、法的措置を講じたとしても、毎回確実に債権回収できるわけでは
ないということも、おわかりになったかと思います。

では、一体どうすれば管理組合が滞納管理費等の不利益を被らずに
運営をしていけるのでしょう？

絶対的な方法はないとしても、まず一時的には入口部分（管理費等の滞納
が極力起こらないような）の工夫をすることが重要だと思います。

管理費等を口座自動引落しにしておく事はもちろん、引落しができなかった
場合は、即座に滞納者に連絡を行い、督促・収集に行くようなシステムを
徹底しておくことが大切だと思います。

ちなみに、あるマンションの実例として、１年間管理費等の滞納が
なかった組合員（区分所有者）には、管理費等の年間総額の１０％を
割引くといった取り組みを行い、滞納率が大きく下がったという例も
あるそうです。

次の取り組みとしては、滞納者が出た時に管理組合としての督促方法を
明確にしておくということ。

多くの管理組合では、この辺りの督促業務を管理会社に委託している
ケースが多いようですが、管理会社からは月単位で滞納状況についての
報告をさせるようにして、できる限り早期に把握し、対応していくことが
必要です。（その為には、当然少なくとも月に１度は理事会を開催する
ことが望ましいということにもなりますよね）

また、滞納した場合のペナルティ（例えば、駐車場使用契約の解約など）
を決めておくであったり、組合員名簿や居住者名簿の他、緊急連絡先表
（職場や親族等）を整備しておき、滞納者自身に連絡を取れないような
状況になった時にでも、関係者に連絡のつくような体制をしいておくこと
が重要です。

あと、これは少し過激かもしれませんが、管理費等の支払いに連帯保証人を
付けさすなんていうのも、管理組合がマンションを長期に渡って維持管理
していく上では、「あり」の方法かもしれませんね。

他にも色々と方法論は、あるかと思いますが、大切なことは、

　□ 管理組合として管理費等滞納者への督促に対するルール作りも
　　含めたシステムができているか？
　□ 管理会社任せにせず、管理組合として管理費等の滞納者が把握
　　できているか？
　□ 万が一滞納者が音信不通になった時の場合に備え、親族等の連絡先
　　を把握できているか？

皆さんのマンションでの取り組みは、いかがでしょうか？

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投稿者 tmskobe ： 2009年06月18日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

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さて、管理組合（債権者）が管理費等滞納者（債務者）に対して、
債務名義を取得（滞納管理費等の額とその支払い義務があることを
公に確定）したといっても、滞納者がその後も確定した債務を
返済しなかった場合はどうなるのか？という疑問が残ります。

そこで、債務名義取得手続きの次のステップとして、強制執行手続き
を行うこととなります。

この手続きは、取得した債務名義の内容に従った履行がなされない
場合に、滞納者の財産（不動産、動産、給料債権等）を差押え、
その代金から滞納管理費等を回収するという方法です。

この手続きを利用するには、新たに裁判所への申し立てが必要と
なります。

このとき、差押え財産が、滞納者が所有するマンションである場合には、
手続き自体は明確なのですが、対象物件がオーバーローン状態
（対象物件に金融機関の抵当権が設定されていて、競売価格より
　債権額の方が多いというような状況）である場合には、当該物件から
の債権回収が実質困難となるので、滞納者の他の財産（動産、給料債権等）
を調査し特定してから、差押えを行い、回収を図る必要が出てきます。
（もちろん、裁判所が滞納者の財産について調査してくれるような
　ことはありません）

こうなってくると、管理組合が管理費等滞納者に対して、いくら
債務名義を取得し、強制執行を行ったからといって、確実に滞納した
管理費等を回収できるかと言うと、そうでもないわけです。

では、「法的措置を講じる」という手段を用いても、滞納管理費等が
回収できない管理組合は、一体どうすればイイのでしょうか？

続きは次回に｡｡｡

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投稿者 tmskobe ： 2009年06月12日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

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③支払督促
　⇒管理組合（債権者）が滞納者（債務者）の所在地の簡易裁判所に
　　対し申し立てをすることで、裁判所から債務者に対して支払いを
　　督促する手続き。
　　支払督促の発送から２週間以内に債務者から異議申立てがあれば
　　通常訴訟となり、無ければ債権者の更なる申し出により仮執行宣言
　　を付する手続きがなされ、それについても２週間以内に異議申立て
　　があれば通常訴訟、無ければ仮執行宣言付支払督促が確定（債務
　　名義を取得）する。

　滞納者が話し合いに応じない場合でも、滞納状況が明らかであれば、
　相手方と話し合いを行うことなく債務名義まで取得する可能性が
　あるという意味では有力な手続きの１つです。

　管理費等滞納の場合、滞納者が話し合いに応じないといったケースは、
　決して少なくないので、実務的には訴訟にいくまでの前段階としては、
　よく使われている手続きでもあります。

　仮執行宣言付支払督促が確定すれば、強制執行手続きに進むことが
　できます。

　ただし、滞納者が所在不明で裁判所からの督促が送達できない場合
　には、この方法は利用できません。

④少額訴訟
　⇒６０万円以下の金銭債務の支払いを求める訴えについて、
　　原則１回の期日で、審理、判決まで行う簡易な訴訟手続き。
　　判決または和解成立（和解調書）によって債務名義を取得する。

　原則１回の期日だけですので、弁護士等を立てないでも十分に対応する
　ことが可能です。また複数の滞納者がいる場合でも、年間１０回までの
　申し立てが可能です。

　ただし、この手続きも滞納者が所在不明で期日呼出状が送達できない
　場合には、利用できません。

⑤通常訴訟
　⇒訴訟額が１４０万円以下なら簡易裁判所、それを超えれば地方裁判所
　　に申し立てる訴訟手続き。
　　判決または和解成立（和解調書）によって債務名義を取得する。

　訴えを起こされた相手方（滞納者）は、裁判所からの呼出に応じず、裁判
　を欠席すると敗訴が言い渡されるます。

　また、前記④少額訴訟と違う点としては、滞納者が所在不明の場合でも、
　公示送達という方法で手続きを行うことができます。

　　・少額訴訟手続きが使えない場合
　　・滞納者との間で最初から支払義務そのものについて争っている場合
　　・滞納者が所在不明の場合

　などに活用します。
　最も強力で最終的な紛争解決手段と言えます。

以上が、債務名義取得のための５つの手続きとなります。

では、「債務名義を取得した後はどうなるのか？」

続きは次回に｡｡｡

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投稿者 tmskobe ： 2009年06月05日 ｜ コメント (2) ｜ トラックバック (0)