たまに、ご質問を受ける事案で、

「自分は１階の住人で、エレベーターは使用しない。

　なのに、他の住人と同じ負担割合で管理費を支払うのは、不平等では？」

という内容があります。

皆さんは、どう思われますか？

区分所有法では、

「各共有者は、規約に別段の定めがない限り、その持分に応じて、

　共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する」

とされており、通常は、

「共用部分の管理費の負担については、原則、使用頻度は考慮せず、

　所有している部屋の床面積の割合に応じて負担する」

という解釈になっています。

（エレベーターは共用部分なので、上記条文が当てはまることになります）

一方で、赤文字部分にあるように、規約の中で別段の定めさえすれば、

使用頻度を考慮した管理費負担も可能ですが、

「僕は3Fの住人だけど、エレベーターは利用しない」

「私は車を持っていないので、駐車場は利用しない」

「宅配BOXは、一切利用しない」

など、実際には各住人の共用部分の使用頻度を正確を計ることは

困難なものですし、逆に個々の事情を考慮すればするほど、

不平等が生じる恐れもあるかもしれません。

平成５年のにあった東京地裁の裁判では、１階の居住者が

「エレベーターは２階以上の居住者の一部共用部分である」とする

訴えを起こしたが「全体共用部分である」とする判決が言い渡された

判例もあり、１階住人はエレベーターの維持費負担を免れないという

のが一般的な解釈です。

エレベーターのないマンションを思えば、エレベーターという設備

そのものが、マンションの資産価値を高めているという考え方も

できるわけで、結果的には、「共用部分の管理費の負担は、床面積割合」

という考え方が、一番理に適っているのかもしれませんね。

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投稿者 tmskobe ： 2012年06月28日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

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「使用料」等を管理費勘定に入れているマンションでは、

管理費支出＝管理費収入＋使用料
（余剰金は出ないものとする）

で賄っていることになります。

仮に、マンション全体の年間の管理費支出を1,000万円、

管理費収入600万円、使用料収入400万円、戸数100戸とすると、

このマンションの管理会社から徴収される１戸当たりの月額管理費は、

600万円/年÷100戸÷12ヵ月＝5,000円/月

となります。

一方、管理費支出は年間1,000万円ですから、１戸当たりの月額の

管理費支出は、

1000万円/年÷100戸÷12ヵ月＝8,333円/月

となってしまいます。

要するに、本来貯金に回るべき使用料収入を管理費勘定に入れることで、

管理会社側から見れば、管理費が安く見せられるということなんです。

管理組合からすれば、見せかけの管理費がいくらかよりも、実際に出ていく

管理費支出（実際の管理費）を押さえていくことの方が、はるかに重要な

わけです。

こういったマンションでは、

「実際の管理費が安い」のではなく、「見せかけの管理費が安い」だけ

だということを、よくよくご認識下さい。

皆さんのマンションはいかがですか？

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投稿者 tmskobe ： 2010年03月04日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

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1月13日に書いたブログ（「管理費」｢修繕積立金｣の考え方）を振り返って頂くと、

管理組合自身が「生活費」である『管理費』の使途を把握しムダ省くこと・・・

とあります。

もし、管理費の使途を見直し、ムダを省くことで、管理費の値上げを押さえることが

できるのであれば、ひょっとすると、管理費も修繕積立金も値上げすることなく、

長期修繕計画通りの修繕積立金（貯金）を確保できるかもしれません。

当然、管理費から対価を得る管理会社からそういった申し出があるはずもない

ですから、管理組合の皆さん自身が、本来修繕積立金にいくべき『駐車場使用料』、

『駐輪場使用料』等の「使用料」の意味を知り、管理費の中身について精査を

行うことで、皆さんご自身（管理組合）が受益者になることができるわけです。

しかし、なぜ管理会社は、「使用料」を管理費勘定に入れてしまうのでしょうか？

これにもまた管理会社の思惑が見え隠れしている部分です。

続きは、次回に｡｡

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投稿者 tmskobe ： 2010年02月20日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

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やって頂きたいことと言いますと･･･　まずは、

管理費収入の内訳を見る

ことです。

この中に、『駐車場使用料』や『駐輪場使用料』等の「使用料」と呼ばれるものが

入っている場合は、"黄色信号"です。

なぜなら、本来これらの「使用料」と言われるものは、「修繕積立金」（いわゆる「貯金」）

に入っておくべきものだからです。

当然、機械式駐車場などで、機械のメンテナンスに費用がかかる場合などは、

『駐車場使用料』の一部を管理費に充当したりはするべきでしょうが、

全額がまるまる管理費に回っているというのは不可解なお話です。

本来、「修繕積立金」（貯金）になるものが、「管理費」（生活費）となって、

毎月支出されていく・・・もったいなくないでしょうか？

もし、これらの「使用料」が、最初から「修繕積立金」に入っていれば、ひょっとして

修繕積立金の値上げも不要だったかも･･･という可能性すら出てきます。

ここで、鋭い方なら

「でも、使用料を修繕積立金に入れると、管理費が不足するから結局値上げしないと

いけないから一緒なんじゃないの？」

と思ったのではないでしょうか。

そのとおりです！

しかし、ここで、1月13日に書いたブログ（「管理費」｢修繕積立金｣の考え方）を振り返って

みて下さい。

そうすると、管理組合の皆さんが自ずとしなければならないことが見えてくるはずです。

続きは、次回に。。

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投稿者 tmskobe ： 2010年02月12日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

マンションも築年数が経過すると、当然に各所にガタが出てくるわけで、

必要に応じて修繕等を行わなければならなくなります。

戸建住宅や賃貸マンションの場合、その所有者の一存で、修繕するか

否かを決めることができますが、分譲マンションのような集合住宅では、

区分所有者の総意がなければ、修繕を行うことができません。

そこで、分譲マンションの場合、おおよそ10~15年周期で計画的に

修繕を行うように長期的な修繕計画を作成しているマンションが大半です。

そして、この｢長期修繕計画｣を立てているのは、管理会社に管理を委託している

マンションでは、ほとんど場合、管理会社が行っているのが現状です。

当初は、ディベロッパー等の分譲主が、マンションを売れるようにする為に、

低く設定している修繕積立金も、長期修繕計画を立てれば一目瞭然、

否が応でも値上げをせざるを得ないという時期がやがてやって来ます。

なぜなら当初の低い設定のままの修繕積立金では、経年劣化していくマンションの

修繕に対応できるだけの｢貯金｣が貯まらないからです。

そこで管理会社は、管理組合の皆さんの顔色を伺いながらも、マンションを

維持管理をしていくという大義名分がありますから、タイミングを見て、

修繕積立金の値上げ話を持ってくることになります。

しかし、実は修繕積立金の値上げを検討する前に、管理組合の皆さんには

やって頂きたいことがあるのです。

なが～い、前置きになりましたが、続きは次回に。。

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投稿者 tmskobe ： 2010年02月02日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

皆さんご存知のとおり、分譲マンションでは大きく分けて

　①日々のマンションの維持管理の為の『管理費』
　　　⇒日常生活でいう「生活費」

　②定期的な大規模修繕工事の為の備えである『修繕積立金』
　　　⇒日常生活でいう「貯金」

の２つが、月々のランニングコストとしてかかっています。

日常生活で言いますと、①の「生活費」を少なく、②の「貯金」を多く
というのが、どの家庭においても当然の想いではないでしょうか。

分譲マンションにおいても、まったく同じことが言えます。
　①の『管理費』は極力ムダを省いて少なく。
　②の『修繕積立金』はできるだけ多く。

日常生活では、皆さんご自身が「生活費」と「貯金」の割合を決めていく
ことになりますが、分譲マンションでは、管理組合がその割合を決めて
いかなければなりません。

しかし、分譲マンションでは、大抵分譲時から事業主系列の管理会社が
決まっていて、月々の「生活費（管理費）」や「貯金（修繕積立金）」
の額が決められているのが現状です。

また、管理会社というのは、『管理費』の部分から対価を得るお仕事ですから、
管理組合の思いとは裏腹に、極力『管理費』のムダを省かせてくれません。

一方、「貯金」にあたる『修繕積立金』については、管理会社の「貯金」では
ありませんので、必要最低限しか集めようとはしません。

このように、管理組合と管理会社の思惑は、相反している部分があります。
『管理費』や『修繕積立金』は、管理組合の皆さんの財布から出ている大切な
財産ですから、あくまでも管理組合自身が「生活費」である『管理費』の使途を
把握しムダ省くこと、また「貯金」である『修繕積立金』を将来のために、
いかにして貯めていくのかを考えていく必要があるのです。

皆さんは、ご自身のマンションの

『管理費』（生活費）がいくらで、『修繕積立金』（貯金）がいくらか？

把握されていますか？

ご自身の家計を考えるのと同じように「管理組合の家計」も考えてあげて下さいね。

次回は、「修繕積立金の値上げを検討する前に･･･」というお話をさせて頂きます。

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投稿者 tmskobe ： 2010年01月13日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

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さて、では一体どうすれば良いのかということになりますが、
最低でも下記の内容については、皆さんの管理組合でも実践して
頂きたいと思います。　

　（１）会計報告を定期的に行う
　　　　⇒毎月管理組合会計の収支状況についての報告を行う
　　　　　ことで、不正支出を未然に防ぐ
　　　　　（ちなみに収支報告の月次報告については、平成２２年５月
　　　　　　から管理会社は義務化となります。）

　（２）会計チェックを定期的に行う
　　　　⇒通常は、年に１回定期総会前に監事がチェックする（といっても
　　　　　ほとんど未確認の状態で監査報告書に押印する）管理組合が多いか
　　　　　と思いますが、四半期ごとにでも、会計チェックを行い（１）での
　　　　　報告が適正であるかの確認を行う。
　　　　　（この場合、経費関係については、必ず証憑書類（請求書、領収書
　　　　　　など）と通帳の突合せを行う）

　（３）金融機関から直接通帳の残高確認を行う
　　　　⇒可能であれば、直接残高証明書を管理組合宛にもらうように
　　　　　するのも良いかと思います

　（４）印鑑・通帳の保管を同一役員（理事長）にさせない
　　　　⇒分散管理を行うことで、個人的な引き出しを未然に防ぐ

　（５）特定の組合員が、長年役員を務める状態は避ける
　　　　⇒管理会社や各業者との癒着を防ぐことで、管理組合運営の
　　　　　風通しを良くしておく　　

当社でコンサルティングしている管理組合様では、（１）及び（２）を
重点的に行うことで、適正な会計管理を徹底して頂いています。

管理組合は、会計管理業務を管理会社に委託しているだけであって、
｢管理組合の財産は、管理組合自身で守る｣という大原則を決して
忘れないで頂きたいと思います。

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投稿者 tmskobe ： 2009年07月01日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

管理会社（管理員）や理事長による管理費等の横領事件は
後を絶ちませんが、なぜこういった問題が起こるのでしょうか？

事例を挙げてみますと、

　①理事長による横領事件の場合
　　　⇒４年間に亘り、管理組合の修繕積立金口座など約４３００万円を
　　　　数回に分けて無断で引き出した。

　②管理会社による横領事件の場合
　　　⇒実態のない架空経費の計上や銀行預金の残高証明書の改ざんを
　　　　行っていた。

がよくあるケースです。

そして、その原因を考えてみますと、

　①の場合･･･預金通帳や印鑑を理事長一人で管理していた。
　　　　　　 　 　４年以上も理事長職にあった。

　②の場合･･･経費をチェックする際、証憑書類（請求書、領収書など）
　　　　　　 　 　との突合せが行われていなかった。

ということが考えられます。

では、一体どうすれば未然に防止することができるのでしょうか？

続きは次回に｡｡｡

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投稿者 tmskobe ： 2009年06月26日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

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さて、ここまで滞納管理等についての「法的措置」について
お話をしてきました。

しかし、法的措置を講じたとしても、毎回確実に債権回収できるわけでは
ないということも、おわかりになったかと思います。

では、一体どうすれば管理組合が滞納管理費等の不利益を被らずに
運営をしていけるのでしょう？

絶対的な方法はないとしても、まず一時的には入口部分（管理費等の滞納
が極力起こらないような）の工夫をすることが重要だと思います。

管理費等を口座自動引落しにしておく事はもちろん、引落しができなかった
場合は、即座に滞納者に連絡を行い、督促・収集に行くようなシステムを
徹底しておくことが大切だと思います。

ちなみに、あるマンションの実例として、１年間管理費等の滞納が
なかった組合員（区分所有者）には、管理費等の年間総額の１０％を
割引くといった取り組みを行い、滞納率が大きく下がったという例も
あるそうです。

次の取り組みとしては、滞納者が出た時に管理組合としての督促方法を
明確にしておくということ。

多くの管理組合では、この辺りの督促業務を管理会社に委託している
ケースが多いようですが、管理会社からは月単位で滞納状況についての
報告をさせるようにして、できる限り早期に把握し、対応していくことが
必要です。（その為には、当然少なくとも月に１度は理事会を開催する
ことが望ましいということにもなりますよね）

また、滞納した場合のペナルティ（例えば、駐車場使用契約の解約など）
を決めておくであったり、組合員名簿や居住者名簿の他、緊急連絡先表
（職場や親族等）を整備しておき、滞納者自身に連絡を取れないような
状況になった時にでも、関係者に連絡のつくような体制をしいておくこと
が重要です。

あと、これは少し過激かもしれませんが、管理費等の支払いに連帯保証人を
付けさすなんていうのも、管理組合がマンションを長期に渡って維持管理
していく上では、「あり」の方法かもしれませんね。

他にも色々と方法論は、あるかと思いますが、大切なことは、

　□ 管理組合として管理費等滞納者への督促に対するルール作りも
　　含めたシステムができているか？
　□ 管理会社任せにせず、管理組合として管理費等の滞納者が把握
　　できているか？
　□ 万が一滞納者が音信不通になった時の場合に備え、親族等の連絡先
　　を把握できているか？

皆さんのマンションでの取り組みは、いかがでしょうか？

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投稿者 tmskobe ： 2009年06月18日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

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さて、管理組合（債権者）が管理費等滞納者（債務者）に対して、
債務名義を取得（滞納管理費等の額とその支払い義務があることを
公に確定）したといっても、滞納者がその後も確定した債務を
返済しなかった場合はどうなるのか？という疑問が残ります。

そこで、債務名義取得手続きの次のステップとして、強制執行手続き
を行うこととなります。

この手続きは、取得した債務名義の内容に従った履行がなされない
場合に、滞納者の財産（不動産、動産、給料債権等）を差押え、
その代金から滞納管理費等を回収するという方法です。

この手続きを利用するには、新たに裁判所への申し立てが必要と
なります。

このとき、差押え財産が、滞納者が所有するマンションである場合には、
手続き自体は明確なのですが、対象物件がオーバーローン状態
（対象物件に金融機関の抵当権が設定されていて、競売価格より
　債権額の方が多いというような状況）である場合には、当該物件から
の債権回収が実質困難となるので、滞納者の他の財産（動産、給料債権等）
を調査し特定してから、差押えを行い、回収を図る必要が出てきます。
（もちろん、裁判所が滞納者の財産について調査してくれるような
　ことはありません）

こうなってくると、管理組合が管理費等滞納者に対して、いくら
債務名義を取得し、強制執行を行ったからといって、確実に滞納した
管理費等を回収できるかと言うと、そうでもないわけです。

では、「法的措置を講じる」という手段を用いても、滞納管理費等が
回収できない管理組合は、一体どうすればイイのでしょうか？

続きは次回に｡｡｡

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投稿者 tmskobe ： 2009年06月12日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

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③支払督促
　⇒管理組合（債権者）が滞納者（債務者）の所在地の簡易裁判所に
　　対し申し立てをすることで、裁判所から債務者に対して支払いを
　　督促する手続き。
　　支払督促の発送から２週間以内に債務者から異議申立てがあれば
　　通常訴訟となり、無ければ債権者の更なる申し出により仮執行宣言
　　を付する手続きがなされ、それについても２週間以内に異議申立て
　　があれば通常訴訟、無ければ仮執行宣言付支払督促が確定（債務
　　名義を取得）する。

　滞納者が話し合いに応じない場合でも、滞納状況が明らかであれば、
　相手方と話し合いを行うことなく債務名義まで取得する可能性が
　あるという意味では有力な手続きの１つです。

　管理費等滞納の場合、滞納者が話し合いに応じないといったケースは、
　決して少なくないので、実務的には訴訟にいくまでの前段階としては、
　よく使われている手続きでもあります。

　仮執行宣言付支払督促が確定すれば、強制執行手続きに進むことが
　できます。

　ただし、滞納者が所在不明で裁判所からの督促が送達できない場合
　には、この方法は利用できません。

④少額訴訟
　⇒６０万円以下の金銭債務の支払いを求める訴えについて、
　　原則１回の期日で、審理、判決まで行う簡易な訴訟手続き。
　　判決または和解成立（和解調書）によって債務名義を取得する。

　原則１回の期日だけですので、弁護士等を立てないでも十分に対応する
　ことが可能です。また複数の滞納者がいる場合でも、年間１０回までの
　申し立てが可能です。

　ただし、この手続きも滞納者が所在不明で期日呼出状が送達できない
　場合には、利用できません。

⑤通常訴訟
　⇒訴訟額が１４０万円以下なら簡易裁判所、それを超えれば地方裁判所
　　に申し立てる訴訟手続き。
　　判決または和解成立（和解調書）によって債務名義を取得する。

　訴えを起こされた相手方（滞納者）は、裁判所からの呼出に応じず、裁判
　を欠席すると敗訴が言い渡されるます。

　また、前記④少額訴訟と違う点としては、滞納者が所在不明の場合でも、
　公示送達という方法で手続きを行うことができます。

　　・少額訴訟手続きが使えない場合
　　・滞納者との間で最初から支払義務そのものについて争っている場合
　　・滞納者が所在不明の場合

　などに活用します。
　最も強力で最終的な紛争解決手段と言えます。

以上が、債務名義取得のための５つの手続きとなります。

では、「債務名義を取得した後はどうなるのか？」

続きは次回に｡｡｡

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投稿者 tmskobe ： 2009年06月05日 ｜ コメント (2) ｜ トラックバック (0)

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管理組合が滞納者に対し、債務名義を取得するということは、
｢滞納者が滞納者（債務者）であることを公にする手続き｣と
考えて頂ければと思います。

そして、管理組合（債権者）にとっての債務者であることを
公にすることで、次の段階である強制執行手続きに移行できる
権利が得られるというわけです。

債務名義の取得手続きには、次の５つがあります。

①公正証書の作成
　⇒管理組合と滞納者の双方が公証役場に出向き、滞納管理等の
　　支払いについて予め合意した内容を基に、公証人が書面
　　（公正証書）を作成することで債務名義を取得する。

この手続きの大前提は、管理組合と滞納者の間で滞納管理費等の
支払い条件についての合意ができる状態にあるということです。

また、この公正証書を作成する際には、万が一合意内容に反した
場合に強制執行されることを認める旨の内容（強制執行認諾約款）
を記載しておくことで、訴訟等の手続きを踏まずに、その公正証書で
もって強制執行手続きに進むことができます。

②民事調停
　⇒裁判所の調停委員が仲介し、合意点を見出し、紛争の解決を
　　図る方法で、調停が成立した場合は、調停調書作成することで
　　債務名義を取得する。
　　（調停が不成立となれば訴訟等で最終的に解決を図る）

当事者間ではなかなか解決が困難な場合に、第三者を介して、支払
条件等につき合意を図るというもので、あくまでも話し合いによる
解決手段の１つです。

したがって、滞納者に支払の意思がない場合や所在不明の場合など
協議の余地がない場合には、成り立たない方法です。

また、調停調書の内容が履行されない場合には、調停調書に基づき
、強制執行手続きに進むことができます。

続きは次回に｡｡｡

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投稿者 tmskobe ： 2009年05月29日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

vol.2のブログはこちら
vol.1のブログはこちら

「自力で督促をする」と言っても、管理組合が取立て屋のごとく
滞納者宅に押しかけて行くわけにもいかず、現実的には困難な方法です。

すると、残された道は「法的措置を講じる」という方法しかありません。
マンション内に弁護士などの法律の専門家がいればまだしも、基本的には
素人集団である管理組合にとって、「法的措置を講じる」という手段は、
大きな負担になることは間違いありません。

そこで、法的手続きのお話を少ししたいと思います。

法的手続きは、大きく分けると次の２段階に分けられます。

①債務名義取得手続き　　
　　⇒滞納管理費等の額とその支払い義務があることを公に確定し、
　　　債権者（管理組合）が強制執行ができる資格を得る手続き

②強制執行手続き　　
　　⇒取得した債務名義の内容に従った履行がなされない場合に
　　　債務者（滞納者）の財産を処分して、その代金から滞納管
　　　理費等を回収する手続き

次回は、①の債務名義取得の為のさらに具体的な手続きについて
お話していきたいと思います。

　

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投稿者 tmskobe ： 2009年05月15日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

vol.1のブログはこちら

そもそも、管理会社は管理組合から委託を受けて、管理費・修繕積立金の
徴収業務を行っているだけで、管理費・修繕積立金の支払い義務は、
組合員（区分所有者）自身にあるわけです。

ですので、管理会社が滞納者に督促業務を行うのは、あくまでも徴収業務の
延長上としてのサービスの一種であって、それ以上の督促措置（法的措置等）を
行う必要性もないわけです。

むしろ滞納者が出ないような仕組み作りを、あらかじめ管理組合として考えて
おくことが理想的であり、滞納者が出た時の対応も、最終的には管理組合が
判断しなければなりません。

往々にして、滞納率の高いマンションというのは、管理組合が機能していません。
言うなれば、管理会社任せの管理組合に多いということです。

管理組合は、管理会社に任しておけば大丈夫と高をくくっている一方で、
管理会社は、管理委託契約に則った督促業務を粛々とこなし、一定期間が
過ぎれば御役御免となるわけです。

ここで大きなポイントがあります！

Ｑ．管理会社は、滞納者によって管理費の不足額が多くなるとどうするのか？
Ａ．その不足金額を修繕積立金から補います。

すなわち！

管理会社にとっては、滞納者が出ても、修繕積立金会計から自分達の報酬分が
確保できれば、痛くも痒くもないわけです。

その一方で管理組合はというと、修繕積立金の不足分に加え、管理費の
不足分までを補うこととなり、大規模修繕工事の時に必要な修繕積立金の
ストックさえままならない状況となります。

このことが、まさに管理組合が機能していない事（管理会社任せにしておく事）
が及ぼす悲劇なんです。

そんな管理組合に残された選択肢は、「自力で督促をする」or「法的措置を講じる」に
迫られるわけです。

続きは次回に｡｡｡

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投稿者 tmskobe ： 2009年05月01日 ｜ コメント (0) ｜ トラックバック (0)

分譲マンションにおいて管理費・修繕積立金の滞納問題というのは、
マンション管理組合の財政に大きな支障をきたす大問題。

国土交通省が行った調査によると、管理費滞納が発生しているマンション
の割合は、４１．４％。３ヵ月以上の滞納があるマンションは、３２．０％にも
上ると言います。

管理費・修繕積立金が滞ってしまうと、
　①管理会社への委託費や日々のメンテナンス費用が不足する
　②修繕積立金が不足する
といったマンション全体の利益に反する状況が起こってしまうわけです。

そこで、管理組合としては、こういった滞納者が出た場合に備え、
予め対処法を考えておく必要があります。

管理会社に管理業務を委託している場合などは、その管理委託契約の
内容にもよりますが、通常管理会社の方で３ヵ月～６ヵ月程度の期間
督促業務（電話、訪問、督促状）を行ってくれるというのが一般的です。
（一度、皆さんのマンションでも、管理会社との間で取り交わしている
管理委託契約書の内容を確認してみて下さい。）

しかし、管理会社による一定期間の督促業務が終わると、管理会社としては
御役御免ということで、免責ということになります。

「それは、おかしいだろう～」と思ったあなたは大間違い！！！

続きは次回に｡｡｡

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投稿者 tmskobe ： 2009年04月17日 ｜ コメント (1) ｜ トラックバック (0)